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這段時間鄭州市各個銀行按揭幾乎已經沒有上浮10%的利率,基本上都上浮20%或30%,急需購房的80後剛需族眼下最大的問題不再是房價而是貸款利率,“利率上浮”當道,買或者不買,讓購房者好生錯亂,如何在高利率的情形下買房最省錢,這是一筆賬,不得不算。
市民小王算的一筆還貸賬
●利率從85折到上浮20%每月多還600多元
鄭州市民小王今年27歲,爲了迎接將在年底出生的寶寶,他剛定了一套130㎡的房子。日前他接到通知:可以去辦貸款手續啦。在銀行,小王還碰到了另外兩位辦理貸款手續的購房者,倆人正計算着:“利率又上浮了,由原來的10%變成20%,真是壓力山大。”感同身受的小王聽到此話,不由得又想起了自己前一天晚上算的那筆貸款賬。
小王買下這套房子需商業貸款50萬元,本打算用等額本息還款法20年付清。利率85折優惠時每月還款金額爲3459.23元;利率上浮10%時每月還款金額爲3939.77元;利率上浮20%時每月還款金額爲4138.74元。算下來,上浮20%的每月還款額比85折優惠時多出679.51元。
“多還679.51元?”這結果,讓小王不免肉疼。
更肉疼的還在後面。接着,小王又算了一筆利息總賬。貸款50萬元,用等額本息還款法20年付清,利率85折優惠時總利息爲330216.27元,上浮20%後總利息爲493297.81元,多出163081.54元。
設定爲20年還清,每個月的還貸壓力確實有些大,小王又算了算在利率上浮20%的情況下,還用等額本息還款法,那麼20年還清和30年還清哪個更划算?結果是貸款20年的話,每月還款金額爲4138.74元,總利息爲493297.81元;貸款30年的話,每月還款金額爲3620.14元,總利息爲803251.33元。小王傻眼了……
似乎不管怎麼算,都套在鉅額的利息裏。而且小王也深深知道,貸款利率上浮20%的結果,將伴隨他的整個還款過程。小王很無奈:“但是新房不得不買。總不能讓孩子出生後還住在租來的房子裏吧。”
●等額本息、等額本金利息差了一二十萬
雖然小王最初一直按照等額本息的還款方式計算還款額度,但最終他選擇了等額本金的方式還款,這是他結合家庭收入情況反覆計算後的選擇。
目前,銀行貸款有兩種還款方式,即等額本息、等額本金。據記者走訪發現,銀行工作人員一般都推薦貸款人使用等額本息方式還款。那兩種方式到底有多大區別呢?小王決定再算一筆賬。
通過查詢,小王首先了解了兩種方式的區別:等額本息還款法,即借款人每月以相等的金額償還貸款本息。等額本金還款法,即借款人每月等額償還本金,貸款利息隨本金逐月遞減。
兩種還款方式在還款前幾年的利息、本金比例不一樣。等額本息還款,前幾年還款總額中利息佔比較大,有時高達90%左右。本金還款法,等額本金平攤到每一次,利息借一天算一天,所以二者的比例最高時也就各佔50%左右。還款前後的壓力也不一樣。等額本息還款,每月的還款金額幾乎是一樣的,所以在收支和物價基本不變的情況下,還款壓力持平。等額本金還款,在同等情況下,後期的壓力要比前期輕得多。
以小王自己的實際情況爲例,總共貸款50萬元。設定爲20年商業貸款,以等額本息還款的話,每月還款4138.74元,總計支付利息493297.81元;以等額本金還款的話,第一個月還款5358.33元,逐月遞減,最後一個月的還款金額爲2096元,總計支付利息394637.5元。
再設定爲30年商業貸款,以等額本息方式還款,每月還款3620.14元,總計支付利息803251.33元;以等額本金方式還款,第一個月還款4663.89元,總計支付利息591137.5元。
這麼一算,小王終於明白,“吃利息飯”的銀行爲啥推薦等額本息還款了。
小王還得出結論:“等額本息方式對買房人的月均還貸能力要求較低,但利息總額高;等額本金方式在初期對買房人的月均還貸能力要求高,但越到後面越輕鬆,而且利息總額低。另外,對於有計劃提前還款的人來說,等額本金方式還貸比等額本息方式還貸更划算。因爲用等額本息方式還貸,前期還的絕大多數是利息。”所以,小王最後選擇了等額本金的方式還款,並且力爭儘量提前還貸。
買房不易源自賺錢不易,漫漫還貸路,小王需努力啊……
手記
樓市很複雜剛需很糾結
樓市後市撲朔迷離,銀行信貸持續收緊,關於樓市的各種“傳說”一時間紛紛擾擾……
尤其是近期銀行貸款利率持續上浮,加重了部分剛需購房者的糾結心態。
小王算來算去,咬咬牙把房買了,從此開源節流、精打細算爲房貸而奔波,可是並不是所有的剛需購房者都能像小王一樣,因爲他們實在“受不住”。
鄭州市民田先生說:“現在的鄭州,房源不少,新盤一大堆,價格也一直處於穩定狀態,想着房價高點就高點吧,該買房的時候還是要買房的。可是這銀行利率一上浮,我就又有點打退堂鼓了,這多還的可不是一星半點。”
記者在走訪中發現,“銀行利率”成爲購房者最爲關注的問題,銀行利率上漲幅度決定了很多購房者的購買意願。儘管不少剛需購房者已經是該出手時就出手了,但市場中的觀望氣氛仍顯濃郁,部分剛需購房者仍陷在糾結中。