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隨着“銀四”的到來,昆明樓市風頭正盛,開發商們推盤的熱情高漲,紛紛摩拳擦掌。據統計,3月份有16個樓盤項目拿到預售證,當月開盤兩個項目。預計4月份將有14個項目開盤入市。如此大的開盤力度,儼然有樓市預熱之勢。
而市場傳聞個人房貸有鬆動跡象,正好可解許多買房一族此時的燃眉之急。對此,本報記者走訪了多家銀行發現,所謂鬆動還真有其事,整個昆明房貸市場並不緊張,貸款“沒那麼難”。
昆明房貸整體鬆動
由於去年銀行積壓了很多房貸單,房貸額度較爲稀缺,銀行壓貸、緩貸現象嚴重,個別銀行要求客戶上調房貸利率以推進審批進度,否則系統會自動將利率較低的排在後面,審批時間無法保證,半年未放款的現象常見。互聯網金融服務平臺“融360”3月份的一項房貸分析報告顯示,有很多貸款人甚至不得不簽訂各種補充協議,或者答應銀行更改指定利率以得到放款。
房貸額度緊,貸不到款的風波一直從去年沿襲到今年,銀行放貸的節奏越來越慢,甚至有的銀行房貸出現了停貸的情況。很多買房一族爲此焦頭爛額,然而近期,市場傳來了房貸鬆動的聲音,可謂是給廣大消費者帶來了福音。
記者近日走訪發現,雖然本市大部分銀行對於首套房的利率優惠已經“集體”絕跡,但大部分並未出現上浮跡象,繼續執行基準利率。而對於二套房,多家銀行的工作人員向記者表示,可以辦理,但部分銀行會對二套房根據具體情況來進行利率的上浮。
“房貸額度現在佔比不大了,不是我們發展的主要業務,現在我們都把力量集中在發展小微貸款上面了。”某股份制銀行的相關人士對記者表示。
雖然多家銀行工作人員向記者表示貸款不難,申請還是比較容易的,但是放款速度的快慢可就不好說了。一家置業機構的工作人員對記者表示,很多客戶在年前就開始盼望的利率優惠都沒有了,而且審批還“挑人”,在額度告急的情況下優先審批利率高、信用好或是公務員和企事業單位的客戶。
“按揭”比“消費貸”要划算
記者以客戶的身份走訪了昆明市多家銀行,其中華夏銀行的工作人員建議記者,如果是一手房的話,到與開發商有合作的銀行去貸款會比較好。“樓盤開發商和一些銀行會有雙方協議,房地產公司可以作爲擔保,到這些銀行貸款會有一定的優惠。”其表示,這樣整個貸款流程會比較順利,否則到沒有合作的銀行去貸款可能會出現一些手續走不通的情況。
該工作人員表示由於樓市整體情況不算很好,有下行的趨勢,一手房的情況還好,而二手房就不好說了,如所買樓房地段不好,尤其是高層,可能就不容易貸到款了,銀行對此是很謹慎的。
中信銀行工作人員也對記者說道,目前按揭只做有合作的樓盤,款項還是比較好下來的,貸款利率執行基準利率。
全國經濟情況下行導致消費情況也受到波及,對於消費綜合貸款,自然也受到影響。除了按揭,我們還會想到以房產等作爲抵押申請消費貸款,但中信銀行工作人員告訴記者,如果用房產等作抵押以消費貸款的形式,利率最高可達7.8%,比按揭高很多,非常不划算。
二套房利率普遍上浮10%~20%
對於過去可以利率下浮等優惠,現在都不復存在了,本市銀行幾乎都在執行基準貸款利率,而如果是二套房,其利率就有飆高的趨勢了,上浮幅度普遍在10%~20%之間。在利率“高企”的同時,銀行對於二套房的房齡規定也各有不同,多數要求不超過10~25年。
據“融360”3月份的上述報告顯示,有60.36%的銀行執行上浮10%;6.64%的銀行執行上浮15%;19.51%的銀行執行上浮20%;2.62%的銀行執行上浮至30%;還有11.07%的銀行已經暫停對二套房的按揭貸款。
中國銀行工作人員表示,各家銀行在房貸政策上大致一樣,只是細節會有所不同。“目前中行首套房執行6.5%的基準利率,而二套房就要上浮10%了,要是徵信方面有問題,可能要上浮到15%-20%。”
對此,業內專家表示,其實銀行房貸目前已經在收緊,只是並未公開化;而收緊貸款這塊後,就有可能開始着手取消限購,沒有限制了,大家就可以買了。但是,緊接着就會出臺二套房不能貸款的規定,那麼這樣做的原因很簡單,就是將房地產內潛伏的風險都轉移到購房者身上了。
你問我答
房貸還款儘量不要“踩時間點”
問題
信用卡還款、車貸還款、房貸還款……對於生活在城市裏的上班族來說,除了每天醒來後需要盤算着今天要爲多少負債奮鬥外,更重要的是記住每一個還款的時間節點。小趙,於2012年在北市區首付了一套四十多萬的公寓,貸款三十年,每月2100元左右的還款金額對於月收入8000元左右的他來說壓力並不算大,但因爲平日裏工作的繁忙,總是要等到最後還款日當天還房貸,而且有時候還是下班之後纔去還款。
前些天一則新聞的出現讓小趙開始擔心起來。一外省的二套房購房者因爲“信用記錄不好”而導致貸款四處碰壁。原因是該購房者的首套房還款出現多次逾期,究其原因竟是因爲他習慣於最後還款日才存入還款金額。
“對號入座”,想起自己與新聞中的人物有着同樣的習慣,小趙也開始對自己的信用記錄不安起來。
解答
其實像小趙這樣的抱着“只要在最後還款日存入足夠金額,就不算逾期”想法的人羣不在少數。很多自認爲有穩定的工作和收入,且每月按時還款的人很難想到會因爲自己一直以來以爲“沒問題”的還款習慣卻導致了房貸逾期。
據銀行工作人員介紹,從客戶第一次和銀行發生貸款關係後,其信用記錄就開始形成了,包括房貸、車貸、助學貸款以及信用卡消費等等。房貸的還款日扣款,是銀行系統自動進行的。有的銀行在還款當日設有兩次扣款時間點,如果客戶存入資金的時間遲於系統處理時間,就會作爲當日扣款不成功。
但是考慮到許多房貸客戶往往因一時疏忽而未能及時還房貸,爲不影響其信用記錄,一些銀行出於人性化的角度,會在還款期限上有所寬容。除了會提前發短信提醒客戶還款外,還會在扣款時間上有所調整。比如小趙的房貸還款日爲每月4日,出於各種原因未在當日下午6點前足額還款,如果其貸款銀行規定在5日的下午6點前足額還款都不算逾期,那麼小趙只要在5日再次扣款前存入資金都不會有逾期的記錄。
各銀行根據自身的實際情況,在房貸還款的寬限期上略有不同,3天、7天、10天等。即便如此,銀行業內人士依然建議客戶儘量選擇在房貸扣款日之前,提前將足夠金額存入還款賬戶。不要踩最後的還款時間點。徵信狀況對個人貸款的影響很大。目前,逾期還款超三次,大部分銀行就可能認定惡意逾期。考慮到很多客戶擁有多張銀行卡,爲保證房貸不出現逾期,還可將還款賬戶與工資卡等其他賬戶綁定,設定自動轉賬時間,在還款日前就轉入對應資金,保證扣款時有足夠支付的金額。