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本屆大河春季住交會供需兩旺,雖然各房企均有不錯斬獲,但面臨限購限貸,以及外地房價下降等不利因素,熱鬧的展會背後仍然充滿了血腥的搶奪戰,開發商的日子或許並沒有看起來那麼舒適。
住交會就是樓市的一面鏡子,參與本屆展會開發商中,外來和本土企業幾乎各佔半邊天,但從後續開發量來看,本土房企的規模在漸漸縮小,外來房企在杭州樓市中的話語權越來越大。
未來可供量,外來房企或逐漸佔上風
本屆住交會上,外來房企以雅居樂、碧桂園、恆大、利海等爲代表,本土企業中,正商、新田、鑫苑、盛潤、居易爲代表,同臺競技,市場表現上卻是分庭抗禮。外來、本土各佔了半邊天,但實際上,據統計,外來房企由於近幾年拿下了大量土地,在未來的可供應量上,正一步步逼近本土房企存量,並有趕超勢頭。
細數外來房企大規模拿地鄭州,已有近十年的歷史。時間追溯到2004年左右,以上海綠地、浙江綠城、浙江中義爲代表的外地開發商帶着濃郁的地方特色參與到鄭東新區的開發熱潮中。雖然這幾個房企在鄭州的發展有起有落,但他們的探索無疑爲之後外來房企的大舉進軍埋下了伏筆。
2009年前後,鄭州迎來了外企入鄭的高潮,恆大、萬達、華潤、保利等名企大腕紛紛搶灘中原,鄭州主城的黃金地段成爲他們爭搶的目標。華潤拿下了二七塔旁140畝地,恆大拿下文化路與東風路交叉口附近190畝地,萬達則將目光對準二七區、中原區和正在準備開發的花園路地段等商業中心。
在近兩年,雅居樂地產、萬科集團、金地集團也開始加入逐鹿中原的陣營。如今,中國房地產上市公司中的四強“招保萬金”(招商地產、保利地產、萬科、金地集團)已有三強進駐鄭州,而招商地產主要開發中高端項目,且項目主要分佈在少數一線大城市。
從土地市場來看,雖然目前本土房企在可開發量上優於外來房企,但一個明顯的情況是,本土房企多數是在吃老本,在土地爭奪戰中,活躍着越來越多外來房企的身影。比如保利地產圈下劉莊、邵莊、杓袁莊城中村改造地塊,恆大未來項目包括廟裏項目、中原經貿中心,雅居樂在惠濟區、中原區亦拿下大片土地。
土地是開發商搶奪市場份額的根本。可以想見,隨着這兩年外來房企的豪氣拿地,本土房企卻只能守着自己的老盤,未來的鄭州市場,將面臨外來房企的進一步洗牌。
今年仍將有大量中小戶型上市
據統計,截止到2014年2月份,鄭州市區商品住宅累計可售面積約爲452萬平方米,按照2013年市區商品住房月均73.72萬平方米的銷量計算,鄭州市區內的商品住房還可以賣6個月。
鄭州的庫存比例,還不到“高庫存國標”的一半。一般情況下,商品住宅庫存消化週期不足6個月,則被認爲是市場供不應求;12個月左右時,市場供求基本平衡。
那麼,在市場銷售以及庫存下來的量,到底以哪些戶型爲主呢?
通過記者對住交會參展樓盤的可售和已售面積分析,發現各個樓盤都是90平方米左右的剛需戶型最受寵愛,基本都能佔到成交樓盤套數的一半以上;而130平方米左右的改善型樓盤就沒有那麼好的銷量,此類房源積累了較多存量,成爲開發商最頭痛的問題。
“小戶型我們不用宣傳都在賣,大戶型需要不斷吆喝才能保持一定的走量。”一位參展開發商如是說。據記者統計,參展開發商中,從今年即將新開的樓盤來看,90平方米左右的剛需戶型仍然比較充裕。
比如將於4月19日開盤的恆大金碧天下,主推戶型在50㎡-130㎡之間;鑫苑·鑫城主推的是85㎡全明兩居;富田·興和苑主推83㎡-120㎡戶型;正商華鑽主推79㎡-128㎡戶型;新合鑫·睿智禧園主推70㎡-90㎡兩房,53㎡-56㎡小戶型。
據統計,從2014年整個上半年預計開盤情況來看,剛需房源(面積在110平方米以下)仍佔主要地位,有的項目90平方米左右的剛需戶型佔到了70%以上。
參展企業一名銷售人員表示,剛需房源因爲戶型小、總價低的優勢在當前更被看好,而處於觀望中的剛需置業者,更易出手。另外,該銷售人員也表示,從今年預計入市的項目來看,剛需戶型仍舊佔主導。
四大板塊是未來主力板塊
從參展樓盤來看,今年及未來幾年,有四個未來主力供應板塊,分別是鄭東、高新區、航空港區和南龍湖板塊。
日前,鄭州市國土局發佈了2014年國有建設用地供應計劃,就普通商品住宅用地計劃而言,2014年,二七區爲108.92公頃,中原區爲55.06公頃,金水區爲61.87公頃,管城區爲107.30公頃,惠濟區爲132.01公頃,鄭東新區爲54.75公頃,經開區爲62.63公頃,高新區爲122.85公頃。
鄭東仍然會是樓市熱點,目前的鄭東板塊已經不再是傳統意義上的鄭東新區了,應該包括鄭東新區、龍子湖板塊以及中牟板塊,未來幾年這裏仍舊是開發商的必爭之地,目前佈局該區域的包括雅居樂、建業、正商、星聯置地、美盛、信和等衆多品牌開發商。
高新區板塊是近兩年快速崛起的黑馬,今年更是以122.85公頃的供應量高居市內五區之首。目前高新區樓盤衆多,比如極具人氣的萬科城,還有備受購房者關注的正弘高新數碼港、公園道一號,以及面向剛需的祝福紅城、謙祥萬和城等。
上升國家級別後,航空港區註定是未來幾年的樓市樂土,目前區域就已有豫發大運城、裕鴻世界港、富田興和苑、龍湖錦藝城等住宅項目;以及鄭州華南城、華商匯、錦榮悅匯城等商業項目。
南龍湖多年來一直作爲鄭州市高端居住產品的供應主區域,“宜居教育城”的規劃更爲南龍湖板塊增磚添瓦,鄭州航空港區的大力建設也爲其帶來了最好的發展時期。正商、康橋、富田、國瑞等房企聚集。