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今年頭兩個月,包括鄭州在內的全國範圍內出現了一定的縮量減價,但市場聲音認爲,一、二月份由於受到春節的影響出現“萎靡”是正常的。3月纔是判斷今年房地產走勢的關鍵。3月作爲今年上半年承上啓下最重要的一個月鄭州房地產市場出現了哪些變化呢?
昨日,同策房產諮詢發佈3月份鄭州房地產市場數據顯示,今年受市場看空樓市、觀望情緒濃厚、銀行信貸收緊、外地城市降價等多重因素影響,鄭州樓市並未出現量價齊升的行情,商品住宅供應量雖然大幅增長,但成交量僅比有春節行情的2月份增長了39.8%,同比則下滑了53.8%。市場分析人士稱,3月份鄭州商品房成交量不盡如人意,與去年同期相比萎縮不少,推盤跑量應該是當下開發商的第一要務。
住宅供應量大幅增長,銷售量同比下降53.8%
3月,鄭州商品房和住宅供應量較上月有井噴式增長。數據顯示,鄭州市3月份商品房市場供應面積達到57.6萬㎡,環比增長291.8%,同比下降11.0%;3月份二七區的投放量最大,達到21萬㎡,佔全市商品房供應總量的36.5%;其次是惠濟區和中原區。
其中,住宅(含經適房等政策性用房)3月投放量有大幅度增長,3月份鄭州市商品住宅的預售面積較上月相比均有大幅增長,3月商品住宅預售面積50.5萬㎡,環比增長265.9%,同比增長7.2%。從供應面積來看,3月份住宅供應成爲了鄭州房地產市場絕對主力。
相對於供應的鉅額增量,3月銷售數據卻表現得不溫不火,僅比2月份有小幅攀升,但對比往年數據,3月份樓市依舊處於低迷的狀態。同策房產諮詢數據顯示,3月份,鄭州商品房銷售面積48.5萬㎡,環比增長37.7%,同比下降50.0%。銷售量有略微增長,住宅銷售面積39.0萬㎡,銷售量環比增長爲39.8%,同比下降53.8%。
區域方面,3月二七區仍是銷售第一,銷售面積爲10.2萬㎡,佔總銷量的20.8%;其次是鄭東新區和金水區,銷售面積分別爲9.2萬㎡和8.2萬㎡,佔比分別爲18.8%、16.7%。3月,二七區供應量和銷售量均爲全市第一,比較活躍。
“3月成交確實淡了很多,相比去年最旺的時候,成交量估計要少五成。”鄭州某樓盤一銷售負責人告訴記者,不過他對此並未感到壓力很大,目前項目價格還是很堅挺,如果開發商釋放一些優惠信息的話,還是會很快刺激銷量的。
大面積戶型量價下跌,小面積繼續受捧
數據顯示,3月份,小面積、功能型戶型繼續受熱捧,成爲了市場銷售主流,改善戶型比例有所上升。其中,90㎡以下的產品銷售16.6萬㎡,佔全市純住宅銷量的43.1%,90~120㎡佔比爲22.3%,120~140㎡的產品佔據市場20.5%的份額,140~180㎡及180㎡以上的產品所佔份額最小,佔比分別爲8.1%、6.0%。
市場上仍是90㎡以下戶型銷量最好,銷量佔比超過總量40%,目前市場依舊是以剛需爲主,剛需客戶較熱衷於90㎡以下的緊湊戶型,首付及月供壓力較小。
房價方面,數據顯示,3月份鄭州市商品純住宅(不含經適房等政策性用房)成交均價爲8559元/㎡,較上月8774元/㎡下降了215元/㎡。其中,180㎡以下的戶型房屋均價走勢平穩,各個面積段的產品成交均價波動不大,140~180㎡的產品銷售均價爲9244元/㎡,上漲幅度爲1%。而180㎡以上的純住宅產品價格卻有小跳水趨勢,下跌幅度最大,整體拉低了鄭州房價。數據顯示,3月份市場上180㎡以上產品均價9489元/㎡,下跌最多達31.1%。
從單個項目上看,二七區的泰宏建業國際城和經開區的恆大綠洲銷售面積分別爲38941㎡、24779㎡,成爲了3月份銷售明星。銷售面積和銷售金額都穩坐前兩名。
“受銀行貸款收緊影響,加上改善型房產買家對市場的觀望,大面積戶型成交均價受到一些影響,但鄭州剛需樓盤市場受到影響不大,甚至價格還有上漲,說明今後剛需樓盤仍是市場的主流。”同策房產諮詢研究部總監張宏偉認爲。
金水區商業銷量最好鄭東新區寫字樓賣得最多
商業方面,和住宅一樣,3月商業供應量大幅回升,環比上漲254.1%;而銷售面積則同樣小幅攀升,環比上漲22.4%。
同策諮詢數據顯示,3月商業預售面積與2014年2月相比大幅增長,回到3萬㎡以上,爲3.4萬㎡,環比增長254.1%,同比下降38.52%;本月銷售面積2.1萬㎡,環比增長16.8%,同比下跌53.5%;3月供應量有大幅回升。
商業市場價格則繼續下降,3月價格下降至16657元/㎡。環比下降15.8%,同比上漲7.3%。
區域方面,3月二七區和惠濟區供應較多,金水區銷售相對較好。其中二七區供應較多,供應量爲2萬㎡,佔總預售面積的60.6%;其次是惠濟區,供應量爲0.8萬㎡,佔總預售面積的24.2%。3月,金水區商業銷售量較好,爲0.67萬㎡,佔全市總銷量的32.1%,其次是鄭東新區商業銷售0.56萬㎡,佔總銷量的26.8%。
3月鄭州市8個區域商業用房成交均價漲跌參半,其中中原區價格上漲幅度較大,金水區跌幅較深。3月中原區的價格爲35410元/㎡,上漲幅度爲94.7%;金水區的成交均價爲21210元/㎡,下跌幅度爲
31.4%。
3月鄭州市寫字樓市場無供應。本月鄭東新區成交居首位爲3.5萬㎡,佔全市成交總量的64.8%;其次爲金水區,成交量爲1.4萬㎡,佔全市成交總量的25.9%。3月鄭州市各個區域辦公產品銷售價格有漲有跌。其中鄭東新區辦公產品均價14483元/㎡,環比上漲13.4%,上漲幅度最大。辦公產品均價下降最大的區域爲金水區,均價19595元/㎡,環比下降7.6%。
3月土地市場平淡無奇成交土地總量略有下滑
數據顯示,3月土地市場,成交土地總量略有下滑,成交土地爲11宗,環比下跌67.65%,同比下跌26.67%;成交面積爲57.2萬㎡,環比下跌53.80%,同比上升30.10%。
3月,鄭州市土地成交的均價爲428.5萬元/畝,主要由於本月金水區成交均價爲742.64萬元/畝,成交地塊價格較高,拉高整體均價。二七區成交均價相對較低,均價在189.21萬元/畝。中原區成交1幅地塊,面積199畝,單價127.94萬元/畝。惠濟區成交1幅地塊,面積144.8畝,單價415.83萬元/畝。其他區域本月無成交。
3月土地成交主要集中在金水區、二七區、中原區、惠濟區;其中金水區成交量最大,共5宗地,成交面積爲333.99畝,佔鄭州市成交總量的38.90%;其次爲中原區,成交面積爲198.95畝,佔鄭州市成交總量的23.17%;二七區成交4宗地,成交面積爲180.92畝,佔鄭州市成交總量的21.07%;惠濟區成交面積爲144.81畝,佔鄭州市成交總量的16.86%;其他區域本月無新增成交量。