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日前,九龍倉中國地產發展有限公司以極迅猛速度,在常州、杭州等地執行多盤降價,業內矚目,九龍倉迅速反應,並稱之爲“業務而非政策上的策略”,中長期仍看好中國市場。
不過,九龍倉地產內地掌舵人周安橋坦承,一些城市的供應量過大、供應節奏過快,確超出了房企意料。在某種程度上,可視作是城鎮化進程中的陷阱,並稱“今後的投資會更加謹慎”。
九龍倉是老牌港資房企中非常特殊的一個。內地房地產業進入快跑時代,很多進入內地的港資,仍然恪守香港的囤地高利模式。九龍倉則以更靈活的身段,與諸多內地房企合作開發,甚至先後參股綠城、遠洋和龍湖。
一些觀察者甚至認爲,以九龍倉爲代表的港資開發商,將來會越來越像內地房企背後的金主,以錢袋子與本地優勢資源對接。
“我們抱着開放態度,但合作與否要看具體情況。”九龍倉中國地產主席周安橋說,合作讓九龍倉“更接地氣”。
樓盤降價
經濟觀察網:近期大家都在討論你們多個樓盤的降價,你們是怎麼考慮的?
周安橋:我們現在看起來,也許是當年地買貴了。在大家都會降價的情況下,我可能先下手爲強,比你早降一個禮拜我就贏得了一個禮拜的空間,比你多賣100套總比少賣100套好。這是業務上的策略,而不是政策的策略。
因此千萬不要誤會我們進入全面減價,我們是根據不同的市場,不同的產品以及對未來12個月的判斷進行調整。這個調整比較敏感的是涉及到成本。但在某些地方我虧本也要考慮。反過來,有的地方我覺得賺5000太少,我要賺8000,我可能要漲,這是一個業務的問題,而不是政策的問題。我們總體方向還是看好的,當然也會再分時間段。五年、三年、一年還是一個月。這兩個月我們在觀望,我們在等,感覺地方政府應該出臺一些鬆綁政策。怎麼鬆,鬆多少,我不知道。
經濟觀察網:這些地方應該是經濟基礎非常好的,爲什麼會這樣?
周安橋:在表面上看來,經濟發展好的地區,按說正常的情況下房價是隨着經濟的發展上升的。但是也會有房價不上升的情況發生。在過去這麼多年城鎮化的推動,有點自發的因素。個別地區供應量過剩,在一個很短的時間內同時推了很多的土地,配套各方面沒有跟上,形成房價上不來。
我們在選擇土地的時候,也確實免不了受一些傳統的觀念影響,到一個城市看它的人均GDP,看它的房價。但這樣以後做了一個決定,一定不會錯嗎?也不是,比如說我買進一塊地,覺得我是唯一的,沒想到三個月以後又有五塊地賣出去了。因此政府也好,地方政府也好,我們一起檢討,是不是供地太多,配套不齊,十個地方都建住宅而沒有醫院、學校、商場。所以外面批評過去的城鎮化會造成一些所謂空城、鬼城。但是作爲發展商來講,也不能抓住一點說中國城鎮化都失敗了。但是我們會更小心的選擇未來新進的城市。
剛有朋友想給我介紹項目,我說其實最安全的是老城改造,它拆遷很麻煩,成本很貴。但是蓋了房子,市場問題不大。如果離開這裏20公里以外,房子蓋的更好,但是市場不穩定。在城鎮化概念發展中,我們看到了巨大商機,但是不知道怎麼邁出這一步。在未來的城鎮化裏面,有很大機會也有不少陷阱。
房企合作
經濟觀察網:有人說,如何理解內地市場,融入並實現發展,對港資房企是很有意思的話題。你怎麼看?
周安橋:香港做地產,一直確實有一個不成文的規矩,土地越放越值錢,而且香港沒有土地增值稅。所以放十年可能漲3倍、5倍、10倍。有時候賣掉的還不如不賣,賣掉了變成現金不一定買的進一塊土地。所以香港發展商過去比較喜歡放長線做地產,不着急。在內地來講,這二三十年以來,大部分所謂成功的地產商是靠快速週轉的,其中最大的問題是內地有土地增值稅。比如你賺了兩億,可能稅要付掉很多。所以一年賺2個億和五年賺4個億我們算一下,前面那個更好。這個確實對我們需要深刻的反思。
合作的對象越來越多以後,他們的做法影響了我們。這個東西想學容易,真的學起來又很困難。往往內地的公司在拿地之前已經有方案了,方案做的很細,關係也都打好了,他可以在出乎意料的情況下就可以拿申請,甚至在不是很合法的情況下動土。罰點錢也無所謂,他算大賬。這些對我們香港公司來講,想也不敢想。
經濟觀察網:房企合作,結果一向不如人意,你們如何選擇?
周安橋:90%以上都是成功、愉快的。少數不怎麼成功,但保持愉快。這裏面我覺得最重要的幾個事情,第一就是所謂的態度。首先立足於爲什麼要合作。你們問到綜合體,我態度就比較驕傲,不需要跟別人合作。但是反過來住宅,我們確實覺得,我們不如內地發展商,你們叫接地氣、掌握市場,掌握消費者的品味、習慣。
經濟觀察網:哪些情況你們會選擇合作?
周安橋:我們對合作抱着一個開放的態度,但沒有特定說非要跟誰或不跟誰合作,要看情況。舉個例子,比如我們在某個城市看中一塊地,報名以後沒有人搶,我就單獨開發了。如果還有其他7、8家報名,有一兩家是我們老相好,如招商、中海、萬科,我們就不搶了,大家合作。還有比如我們並沒有看到一塊地,對某個市場不太瞭解,這些朋友主動找到我們,想合作。還有一些情況複雜些,同時三四個人看中要合作,我們內部還要經過很痛苦的選擇。
經濟觀察網:具體分工如何安排?
周安橋:在我們的合作中,絕大部分都是讓對方操盤,他出總經理。一般一講到合作你出總經理我出副總經理,你做總經理我做董事長,針鋒相對。而我們合作,董事長我們做,總經理他們做,但是很多情況下,我們沒有副總經理,可能在財務上有一個制約,派一個財務總監。這也是很公平的,兩個君子合作,本來數字都是可以公開的,對方一般也很願意接受。信任是一個合作的很重要的因素。
當然我們也會參與市場、售價、定位判斷,但以尊重合夥人爲主。如果合夥人對市場不瞭解,對定位沒有把握,我不應該跟他合作,或是我合作了一次以後知道他這個人不行的,下次就不跟他合作了。
經濟觀察網:你們跟同一對手有過多次合作的經歷。
周安橋:我覺得合作裏面有一個很重要的,就看有沒有回頭客。合作也是同樣的道理,能夠跟一個對手合作一次兩次三次,甚至現在有一家公司在短短几年間有10個項目合作了。
在重慶跟中海合作,是一個經典例子,第一個項目他60我們40,第二個項目我們55他45,第三次我們50對50。所以我們開董事會很有趣,講商業地產就是我們主導,講住宅他們主導。我們認爲這就已經到了合作的最高境界。
經濟觀察網:會繼續尋求跟內地房企業在股權層面(類似綠城)的合作麼?
周安橋:跟綠城的合作,是一個特殊的情況。像這種機會,我們不會企盼很多,如果再有的話當然也願意,但是不太容易。要入股一個優秀的公司,同時原來管理層抱有歡迎態度,又拿到第二股東的權益,而且沒有付出所謂過高的代價,非常難得。就像我們拿一塊地一樣,又要好地,又要好城市,又要好價錢,這是一個偶然的情況。至於其他兩家其實股份相對稍微比較小的,都是5%、6%、7%左右,各有一些小故事。只能這樣講,我們不積極主動在市場上找這個機會。