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原標題:上海樓市進入低潮期開發商提高中介分銷佣金
樓市在今年年初進入了相對的低潮期。3月全市一手商品住宅成交面積爲86.4萬平方米,甚至要低於去年8月的成交水平,原本被寄予厚望的樓市小陽春,其回暖幅度顯然沒能達到市場的預期。這種情況下,爲了加快成交,開發商與中介重啓“抱團”模式,合作賣房,並且不少開發商提高了佣金比例,甚至給“有突出貢獻”的中介業務員直接送車,寄希望於“重賞之下必有勇夫”。
市場變冷,合作轉熱
2011年初,以“限購令”爲代表的前一輪調控出臺後,一手市場成交量的急劇萎縮導致了開發商與中介公司抱團取暖盛行,雙方的合作關係甚是密切。開發商看中的是中介手中的客戶資源,中介則希望能通過代理一手樓盤維持營業收入。然而隨着去年以來市場的明顯好轉,雙方的關係也因此變得疏遠。
去年9月開始直至年末,由於市場熱度較高,中介代理工作反而受到了不小的衝擊,這種情況一直延續到今年年初。不少樓盤由於賣得很好,根本就不需要代理分銷或者將營銷全權交與代理公司;還有一些樓盤提出的分銷合同條款較爲苛刻,佣金很低,以致雙方意見無法達成一致。另一方面,去年年末,中高端樓盤受到嚴格預售監管也對中介公司的分銷造成了不利影響,一些中介公司聯繫到的有意向的客戶,往往因爲樓盤遲遲不能入市而失去耐心。
但是隨着今年以來市場的回暖不力,開發商對於中介分銷的態度又逐漸發生了轉變。
中小開發商給的錢多
今年以來,新房市場供過於求的現象十分明顯。德佑地產市場研究部監控的數據顯示,2014年一季度,全市一手商品住宅共計成交199萬平方米,環比去年四季度下跌45.7%,並同比去年一季度下跌35.5%,全市一手商品住宅存量亦再度突破了千萬平方米大關。
德佑地產代理項目一部總監龔坤介紹,自2月份以來,開發商對於中介分銷的態度已經有了明顯的鬆動情況,一些原來分銷條件較爲苛刻的開發商將分銷的佣金率提高0.5%-1.0%,以吸引中介分銷。部分開發商對今年總體市場尤其是下半年的市場並不看好,甚至希望在今年上半年達成全年六至七成的銷售業績,如果四五月份市場未能充分反彈,越接近年中,他們迫於業績壓力,將選擇與中介公司更緊密地合作。“一般開發商給代理的中介佣金在3%-6%之間,最高的已經漲到了10%了。外地有些銷售更嚴峻的城市,最高已經給到15%。”長期與開發商合作從事一手代理分銷的中介經理林飛(化名)告訴記者,佣金給得高的企業多爲“一錘子買賣”的中小規模開發商。“這些企業主業不是房地產,因爲各種機緣巧合拿到了塊地搞了一兩個項目開發,結果現在因爲本身的不專業加之樓市銷售形勢發生變化、銀行信貸收緊等原因碰到了困難。”林飛說,它們因爲資金壓力大,希望儘快“甩手”,所以給的佣金也就高了。
“不過我們也不是什麼項目都接,我們也會評估代理樓盤,比如最好體量大一點、位置好一點等等。”
業績好的甚至獎勵轎車
在2011年樓市銷售不景氣的時候,晨報曾報道過開發商重金誘導中介賣一手房,當時因爲銷售形勢嚴峻,開發商給代理成交的中介業務員當場發錢,或者送iPhone,甚至只要簽約就給100克的金條。不僅普通業務員有金條,該業務員所屬的門店經理也能拿30克金條。不過,前提條件比較苛刻,比如賣出的是每套售價在五六百萬元左右的大面積商鋪。
時至今日,送金條、送手機都已經是比較普遍的做法了,更有開發商直接送車。“極個別項目對成交的業務員直接獎勵轎車,通常是價位在10萬-15萬之間的家用車,比如雪佛蘭景程或者大衆朗逸等。”林飛說,不過這和中500萬彩票一樣,屬於鳳毛麟角、業績極其突出的了。