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作爲華夏幸福基業股份有限公司(600340.SH,以下簡稱“華夏幸福基業”)主管產業促進的副總裁,軤震宇每天面對的,多是來自高校、央企、PE等位於產業鏈不同層級的各種機構負責人。
儘管在資本市場中,華夏幸福基業被劃入到房地產板塊,但軤震宇的日常工作內容卻與絕大多數房企高管完全不同。華夏幸福基業正在固安、大廠、懷來、瀋陽、無錫、武漢等區域打造產業新城,憑藉12年的產業新城操作經驗,該公司如今已悄然完成全國近20個產業園區的佈局。
其3月於美國硅谷設立高科技項目孵化器,再度論證了“轉移、整合、孵化”的產業升級思路。在產業扶持上,華夏幸福基業則強調從源頭予以支持,就像帶大一個個處在成長期的產業孩子。
經營簡報顯示,2013年該集團整體銷售額374.24億元,同比上漲77.07%。其中,園區結算回款額75.77億元,同比猛增151.23%。
在華夏幸福基業的背後,到底是怎樣的產業邏輯?
產業升級三段論
華夏幸福基業,創立於1998年,起初是一家房地產企業,其轉型發生在2002年。
彼時,政府爲改變固安落後的經濟面貌,打算在固安開發工業園區。當時,固安整個縣的財政收入6000萬元,其中大部分收入來自106國道的收費站。
以政府爲主體投資運營開發園區是地方經濟發展的傳統路徑,但鉅額的資金缺口卻成爲固安發展園區的瓶頸。於是,固安決定把園區作爲一個項目,面向市場選擇運營主體,用市場之手破解發展難題,最終引入華夏幸福基業全面負責園區的投資開發運營。作爲出資方,華夏幸福基業花費3000萬進行園區規劃,和固安縣政府打起了工業園區的配合戰。
12年過去,整個固安不但形成生物醫藥、航天、電子信息、高端裝備製造和汽車零部件五大產業集羣,財政收入也達到近30億元的水平。華夏幸福基業,則從固安產業園身上,摸索到了產業升級的“三段論”。
第一階段,“從無到有”,主要工作是產業轉移。起初,固安主要承接來自北京的產業轉移,主要是傳統機械加工,產業質量不高,但這也算是有了產業成效。“那時連條路都沒有。當時舉個牌子,告訴企業老闆往裏兩公里,就是他選的地方,誰來呀?這卻是我每天干的工作。”軤震宇表示。
三四年過去,產業園聚集了幾百家企業,就進入到“從有到高”的產業整合升級。華夏幸福基業梳理企業的產業鏈聯繫,抓住龍頭企業圍繞其招收項目,利用人爲干預和促進形成一個個產業集羣。如今,固安產業園內產業集羣有16組之多。
轉移、整合之後,軤震宇考慮的是更深層次的問題。“中國未來十年,不可能再依靠犧牲環境和廉價勞動力去進行粗獷發展了。怎麼融入到全世界大的產業鏈集羣呢?”答案是,從創新源頭抓起,嫁接新技術。
2014年3月3日,華夏幸福基業發佈公告稱,在美國加利福尼亞州硅谷設立全資子公司,打造硅谷高科技孵化器,投資方向集中於清潔能源、信息技術、生物醫藥、硬件等高科技領域的高質量、可產業化的項目。
軤震宇表示,實際我們更關注那些能回到國內落地的高新技術。如清潔能源,對中國意義非凡。通過中美的管道,把這些高新技術進行孵化加速後,拿到中國服務於華夏幸福基業產業新城項目中。
與其他遠赴硅谷的中國企業相比,華夏幸福基業特殊之處在於,旗下擁有的如產業基地、產業港、科技港、孵化港、商務港等產業載體,分佈於全國近20個區域的產業新城中,可供高科技項目回國落地選擇。同時,華夏幸福基業在河北固安等產業新城已設立的孵化器將成爲這些項目在中國落地的過渡平臺。
藉助於此,華夏幸福基業完成轉身,助力地方政府從最開始的城市定位、空間規劃、產業規劃,到城市的基礎設施建設、土地整理、公共設施建設、產業發展服務及綜合服務等。
在華夏幸福基業看來,其業務模式的本質是“產業新城+X”的平臺型模式,它以所開發運營的產業新城爲平臺,在城市發展的不同階段,根據人口、產業聚集程度和需求增長程度,在平臺上接入地產開發、產業投資與運營、教育培訓、醫療健康及商貿物流服務等多元化配套業務,從而最大程度地獲取區域經濟發展帶動的與產業轉型升級和居民消費升級相關的投資與服務收益。
帶不走的招商能力
固安模式的成功,讓華夏幸福基業成爲行業內學習的對象。而華夏幸福基業內部,卻開始研究如何將“產業新城”的模式和能力進行復制。華夏幸福基業陸續進入大廠、瀋陽甦家屯、香河、無錫、嘉善等地,佈局以環北京和環上海爲主,截至目前已有近20家產業園區。
華夏幸福基業,在進入城市及招商層面,有着嚴密的分工。華夏幸福基業產業發展集團相關負責人表示,華夏幸福基業的產業促進團隊涉及兩條線,行業線在北京總部,區域線負責具體落地。在進入城市後,區域線最早派出產業研究團隊,對區域產業基礎、地方政府產業發展需求進行調研。之後,和政府溝通,制定區域長期,至少是5年的,產業發展規劃。
具體到招商執行階段,如區域定位以汽車電子爲主,華夏幸福基業會提交給政府關於招商的一些意見,如通過總部的汽車電子行業招商人員,根據項目特殊性匹配招商資源。同時,區域線則負責區域周邊的產業導入。
2012年9月,華夏幸福與江蘇鎮江市京口區人民政府簽訂了《關於整體合作開發建設經營江蘇省鎮江市京口區約定區域的合作協議》,雙方合作整體開發“鎮江市京口區大禹山創意新社區項目”。項目定位是承接南京的產業外溢,華夏幸福基業針對南京將要發展轉移的產業,跑遍南京所有與這個產業相關的企業,把定位好的項目需求、規劃、空間傳遞給商家。
系統的產業促進能力,正被華夏幸福基業作爲核心競爭力打造。但比之訂單式產業發展,華夏幸福基業的產業步伐,似乎邁得有些大。軤震宇直言,確實難度特別大,但華夏幸福基業具備這樣的產業促進能力。
華夏幸福基業旗下專門負責產業促進的產業發展集團,擁有500餘人的“全球招商中心”以及彙集數十名資深研究人員的“產業研究院”,建立了從產業規劃到招商引資,從產業發展載體建設到產業園區運營的產業集羣打造體系。在過去的近10年中,華夏幸福基業招商團隊接觸萬餘家企業,積累14萬條企業數據庫信息,招商近500家,累積投資額超過700億元。
“每個招商人員都長期反覆對區域進行掃描式招商、參加展會,名片都積累了幾盒子,手中都沉澱下幾百個資源。”軤震宇表示,這些招商能力是帶不走的。
種樹式的產業培育
怎樣在與同類企業的競爭中佔據主動?上述負責人表示,華夏幸福基業市場化程度很高,有主動服務企業的意識。
在十多年的產業促進實踐上,華夏幸福基業接觸了大量企業客戶,具備了一整套爲入園企業服務的一站式投資解決方案:爲入園企業搭建“人才、創新、服務、金融”等四大平臺,企業從工商註冊、立項、環評,到規劃、消防、建設以及在投資發展中的融資需求,甚至員工的生活需求,如子弟上學、班車月票,都有專人負責提供服務。園區更有專人負責收集、歸納、整理、落實入園企業的需要。同時,每進入一個城市,都根據地方特點進行研究。
如肽谷固安生物醫藥孵化港,招商人員的考慮會細到研究生物醫藥研發人員,喜歡什麼風格的咖啡廳。最後招商中心堅持了學院派設計,進門就設置了咖啡廳,在開放的交流空間內研究人員可輕鬆交流思想。
“很多人一開始看到這麼漂亮,以爲是賣房子的。實際上這是我們孵化項目的載體。”軤震宇表示,到今年5月份大概會有十多家企業進入肽谷固安生物醫藥孵化港。
資本的干預,是2013年華夏幸福基業產業促進領域的重要動作。華夏幸福基業一直尋求實現資本對產業發展有效推動。從今年以來,華夏幸福基業與合作方一直尋求在重點產業領域,推動資本要素和產業要素的深度結合。
如何結合?華夏幸福基業實現資本促進入園產業發展的思路是,“種樹”式的產業培育方式,深耕、養育多年看到結果。與一般資本更注重“種麥子”的形式進入,一年一收成,關注的是短期經濟效益不同,華夏幸福基業的資本進入與之似乎有着本質區別。
軤震宇表示,實際接觸到的企業很多,有大有小,從進入開發區創業,甚至最後到上市,我們資金環節都會支持,這和很多資本只做一段不一樣。至於資金來源,除了幫助他去融資貸款,華夏幸福自身也會投一些項目,“把一個小企業從一開始一直養大,像養孩子一樣”。
以肽谷固安生物醫藥孵化港爲例,它所發展的生物醫藥產業在前期研發階段對資金需求非常大,其研發至生產的週期需五年。這種長週期,是傳統基金不會輕易涉足的。華夏幸福基業在審覈項目後,在其臨牀前中試階段就會注入資本。
全產業鏈進行資本干預,似乎對華夏幸福基業形成一定的資金壓力。但前述負責人表示,實際並非如此。他們到了硅谷,發現很多項目在初創階段,所需的撬動資本甚至連50萬美金都不到,但他們更需要的是好的導師團隊,幫助進入商業設計和產業落地。
軤震宇表示,很多基金重點考慮的是結算週期,財務性退出壓力大。華夏幸福基業則是以打造產業新城爲核心目的,財務性退出並非主要問題。資金來源,主要依靠自有資金,“未來哪怕對外招募,也是選擇基於長期的資本合作伙伴。”他說。
來自華夏幸福基業公告數據顯示,2013年1-12月,公司整體銷售額374.24億元,同比上漲77.07%。其中,園區結算回款額(政府支付的結算款)75.77億元,同比出現151.23億元的大額漲幅。從2013年上半年毛利潤看,產業新城開發業務毛利率爲63%,遠高於地產開發及其他業務21%的毛利率。
面對這樣的業績,軤震宇仍然搖頭。
“集團對我的考覈,是既要對引入產業有着嚴格的要求,又要保證產業導入後真正讓多少人在這裏安居樂業,這是一個硬性指標,目前還仍在及格線下。華夏幸福基業要做的是產業新城,這對我們是壓力也是動力,好在,這個數字每年都在增長。”軤震宇說道。
經濟觀察報記者宋磊