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週三的時候,我與十家明星企業高管進行了一番互動交流,大家探討了各自的企業經營情況,也交換了應對建議,在此,我把主要結論和大家說說,企業名稱我就不提了!
觀點一:總體市場情況仍在進一步下行;
幾乎每家企業都在和我說,最近的成交和前一陣子相比並沒有好轉,反而在繼續探底,尤其要說明的是,這段時間的來電來訪量非常明顯的在下滑,這是比較糟糕的!所以呢,不要相信所謂的市場已站穩之類的說法!
觀點二:長三角區域比其它區域要差;
我訪談的企業基本上都是目前行業亮點,大家都在長三角有佈局,都在反映,長三角這一輪是表現最差的,即便是中西部也尚可,環渤海其實現在還不錯(畢竟是習主席在推動京津冀一體化嘛)。這個其實想想也可以理解,你看看無錫、常州這幾年就沒好過,你看看溫州、寧波去年至今沒起來過,再看看杭州也一塌糊塗!個別企業甚至表示,年內對杭州和寧波市場徹底不抱期望了!
觀點三:商辦比住宅更難受;
有四家企業都主動的提到,商辦類即使是Soho、Loft之類的物業,目前也都非常的難受。“住宅再怎麼現在還好,有個20%成交量的下滑,但商業類物業現在成交量下滑了40-50%...”,有一家以商業地產爲主業的企業更是很直接表示“非常難受,商業賣不動”,道理很簡單,因爲商辦類物業投資性比較多而且非剛需,所以行業一旦波動,相比住宅更容易產生觀望情緒!
觀點四:一線城市剛需沒問題;
有幾家大規模企業,在北上廣深分別有佈局,他們認爲剛需在這幾個城市基本上沒問題,目前還是比較正常的在去化,改善類產品則表現不是很好,“豪宅類物業感覺差異化太大了,有的好有點極差,這個沒法說;我們最近想的最多的就是怎麼樣在改善型類物業促銷上做文章,這個是重點;剛需不用擔心的,一點問題都沒有...”。
觀點五:同樣在收縮,三四線表現比一二線要好;
之前很多行業朋友在紛紛看空三四線,不知道這一輪是否又要調整觀點。有幾家典型專注三四線企業認爲“...我們在河南**和江蘇**最近開了兩個盤,都賣了10多億啊,其實,你看一二線城市,他們一旦市場觀望了,需求不出來而且相互競爭還激烈,但我們在三四線相對而言再怎麼觀望也沒那麼嚴重,同時競爭談不上啊,當然了,這可能和我們在三四線的運作能力還是有關係的”、“三四線企業還好吧,我們在福建幾個三四線的項目,除了一個被那個**亂降價搞砸了,其他的還不錯,是我們今年的重頭”、“我們就典型三四線企業啦,其實市場還好,我們最近重點是反思自己的產品結構和服務體系...”。
觀點六:按揭沒有鬆動跡象;
清一色的回覆:還是很緊,我們集團天天在溝通也沒看到鬆動的可能性!
觀點七:價格鬆動,只是時間問題;
每家企業基本上都是天天在開會,討論應對之策!比較集中的觀點有四:
1、差異化調整,城市和城市的差別太大了,只能每個城市採取不同策略;“我們發現,如果要調價,這裏面還要注意城市企業結構,如果是本地企業主導,你降價會比較有優勢,因爲本地企業通常輕易不敢動,我們外來的沒啥包袱,但如果這個城市都是外來企業的話,你最好慎重(還有保密性要好)了,你今天降了,明天人家就降的比你還低,我們這邊***制定好了降價策略,結果被隔壁人家搶
先一天開盤,人家居然連他的意向客戶清單都拿到了,每個意向客戶都接到電話...,”
2、在改善和商業類產品結構重點做文章;
3、加快新增貨量,因爲新貨定價策略比較靈活;“香港那家***降完價之後,這一批貨量很快去化了,但馬上售樓處也被砸了,他們銷售員現在在廣場上賣房呢,還是以新貨促銷爲主吧...”、“那個**降的真大,我們可不敢動,畢竟之前賣了100多億,要是降的話麻煩很大,還是等新增吧...”。
4、時間上,估計有不少企業4月份就會動。因爲現在房企羣體主流都是上市企業,上市房企基本上都有公開的針對資本市場的業績承諾,所以呢,通常情況下都是5月中下旬有比較多的促銷(比如2011年5月就是這樣,大多數企業九折應對),如果拖到6月再來促銷很可能就來不及了,但這一輪由於2014年大家的業績目標都比較激進,所以,不少企業一季度只完成了10%(按理得至少15%),所以估計不少企業可能會預見到5月份市場其他企業會動價格,有可能會提前動!剛剛上飛機之前,已經看到藍光地產的活動預告啦!這家企業的反應速度真的是很快!