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上週四,在浙江省餘姚市一個公交車停靠站點,一張印着“總價99萬,買別墅送牟山湖”字樣的樓盤廣告,吸引了不少市民駐足觀望。
別墅賣價之低,甚至僅相當於市區一套百餘平方米的普通住房價錢,一下子在餘姚炸開了鍋。
打出這則廣告的樓盤,爲餘姚市世茂牟山湖項目,距離市中心大約15公里,這次主推B、C地塊230套別墅,建築面積約爲183平方米/套。
一位知情人士告訴《第一財經日報》記者,本月底之前,世茂牟山湖項目230套別墅,一次性降價40%以上開盤銷售。售樓人員小徐對記者說,230套別墅平均售價在150萬元/套左右,其中至少5套價格爲99萬元/套,而此前內部的定價爲220萬元/套以上,最便宜的也要170萬元/套。
在業界人士看來,這次世茂牟山湖別墅大降價,只是揭開了餘姚樓市“綜合徵”的冰山一角。
一次性降價40%
目前,餘姚市區新建商品房的價格,在9000元/平方米~14000元/平方米之間。本報記者瞭解到,一些本土房企開發的別墅、排屋價格仍在兩三萬元,基本處於有價無市狀態。
此次,一次性、大規模降價40%以上,令世茂牟山湖這230套別墅的“身價”,僅等同於市區一套普通商品房的總價。
“公司希望儘快回款。”世茂牟山湖項目售樓員小徐說,按每套均價150萬元出售,B、C別墅羣只能勉強保本。他說,該地塊樓面地價接近4000元/平方米,建好後每套別墅成本至少在130萬元以上,“賣99萬元,至少要虧損30萬元左右。”之前牟山湖周邊別墅售價,每平方米都在兩三萬元左右。
餘姚世茂牟山湖項目,開發商是世茂房地產控股有限公司(00813.HK,下稱“世茂地產”)。小徐說,2012年世茂地產取得該項目地塊,總佔地面積約500畝,每畝成本價170萬元,分A、BC、H三個片區進行開發。2012年底,世茂牟山湖項目A片區124套別墅開盤,均價在2萬元/平方米左右。
小徐坦言,去年世茂地產寧波片區剛完成銷售指標,今年總公司銷售目標又有所提高,在行情不如去年情況下,今年寧波片區的銷售壓力非常大。資料顯示,去年世茂地產營業額爲415億元,同比增長44.9%。然而,今年1、2月份,世茂地產銷售額30.6億元、27.1億元,分別同比下降26%和17%。
庫存承壓極限
世茂牟山湖別墅大幅降價銷售的消息,牽動了餘姚樓市敏感的神經。
之前餘姚“太守名府”豪宅,每平方米銷售價格在26000元。去年12月份,該樓盤下調6000元/平方米進行促銷,結果令很多購房者難以接受。該售樓處裏擺放的樓盤模型,被激動的業主砸裂成好幾塊。
知情人士向本報記者透露,爲緩解銷售壓力,之前世茂地產寧波公司計劃市區某樓盤降價2000元/平方米銷售,當地政府獲悉後介入,此事只能作罷。“選擇餘姚項目降價銷售,主要在於產品爲別墅項目,且偏離市中心,相對來說各方壓力會小些。”
“供應量太大了,房子太多了,現在餘姚樓市處在很艱難的階段。”一位餘姚市住建局相關科室人員接受《第一財經日報》記者採訪時說,今年銷售形勢不好,房企呼聲、壓力都比較大。
“商品房銷售形勢低迷,可售存量商品房大量積壓。”一份餘姚市房地產開發企業協會資料顯示,目前餘姚可售存量住宅約爲10750套、150萬平方米;竣工未售約60萬平方米;去年新開工約130萬平方米;另外,還有大量的拆遷安置空關房,初步統計約爲110萬平方米、7000套左右。
另據寧波愛地房產諮詢有限公司統計,今年3月餘姚存量商品房21050套,約爲慈溪、象山、寧海和奉化的3.28、2.93、5.69、36.86倍,占上述5個縣市總量的54%。3月份,餘姚新增供應量584套,是其他4個縣市總和的1.59倍。
上述餘姚市住建局人士說,去年餘姚商品房銷售大約60萬平方米,按此計算,庫存商品房至少需要消化兩三年。而寧波房產諮詢機構人士預測,之前餘姚每年商品房銷售在20萬~60萬平方米之間,按此計算,存量商品房至少可以消化五六年以上。
寧波愛地房產諮詢有限公司統計,去年1月份,餘姚住宅成交價格10816元/平方米,到今年3月份價格已下降至9235元/平方米。
值得關注的是,一位餘姚市官員認爲,目前餘姚每戶家庭至少擁有兩套房子。再加上,房源遠遠供大於求,房子不再是百姓“投資品”,外來購房者需求量小,意味着潛在購買力在下降。“餘姚房地產目前這種狀況,也是三四線城市面臨的共性問題。”
餘姚市房地產開發企業協會資料顯示,目前,餘姚房企在當地銀行的貸款總額達157.6億元,同比增長28.24%,企業、銀行壓力都很大。由於當前房地產企業資金週轉困難,有的甚至無力償還銀行貸款,一些企業已面臨資金鍊斷裂的困境。
系統性風險暴露
目前,餘姚市常住人口只有一百餘萬,卻有8個大型城市綜合體,以及足夠四五年消化的庫存商品房。事實上,類似餘姚的城市大開發、商品房高庫存等狀況,在國內三四線城市多有存在。現如今,在商品房銷售形勢低迷的情況下,一些餘姚本土房企已面臨資金鍊斷裂困境,而大型外來房企則抓住機會大打“價格戰”。
上個月,餘姚市房地產開發企業協會“上書”市政府“火線救援”,提出回購商品房用於拆遷安置房、放寬限購限貸等建議。該協會一位負責人對本報記者說,幾乎當地所有知名製造企業均參與了餘姚房地產開發,房價大幅下跌或將危及餘姚實體經濟,產生系統性風險,導致經濟陷入惡性循環。
上述餘姚住建局官員表示,近幾年來,幾乎有名、大的餘姚實體企業,均以參股、投資、合作開發的形式參與了房地產開發,現在房子賣不出,資金都壓在裏面。“目前已殃及到不少實體企業,這將對全市經濟帶來更大的影響。”
“房地產已經捆綁了整個餘姚經濟。”該官員稱,2010年高峯時,餘姚市土地出讓金超過100多億元。目前,當地收稅20%以上來自房地產。
與此同時,官方數據顯示,餘姚經濟社會發展總體保持平穩。
餘姚市政府報告顯示,去年餘姚GDP爲749.63億元,同比增長7.3%;公共財政預算收入106.34億元,同比下降5.8%;公共財政預算支出74.59億元,增長10%;完成固定資產投資440.06億元,增長21.7%,其中完成房地產開發投資133.03億元。
“官方數據還是很不錯的,但下面的企業已經非常困難了。”一位餘姚市官員對《第一財經日報》記者說,在當前房企資金鍊非常困難之際,相關部門對房地產企業進行土地增值稅預徵,“一些餘姚房企已經做好了破產的最壞打算。”
上述官員說,2008年之前,餘姚房地產發展是比較正常的,房價也是比較穩定的。然而,4萬億刺激政策後,當地推地數量很大,房價、地價也在成倍上漲,2010年“太守名府”樓面地價高達17000元/平方米,成爲當地“地王”。
也就在這幾年,餘姚本土房企的“壟斷開發”格局被打破,衆安、華潤、萬達、世茂、保利、綠城等相繼在餘姚“瘋狂”拿地。餘姚市房地產開發企業協會資料顯示,2009年至2013年,外地房企餘姚拿地2140畝,是本土房企城區拿地面積的3倍以上。
這些招商引資過來的大型房企,其議價空間、融資能力等優勢明顯,拿地成本至少低於本土房企的30%以上。同時,大型房企在提升餘姚城市品質的同時,也在大大擠壓本地中小房企生存空間,令餘姚樓市進入“房企大鱷競爭”階段。
一家餘姚當地房企負責人向本報記者坦言,餘姚開發量太大,已經沒有他們的生存空間。今後他們開發項目要麼向一二線城市轉移,要麼退出房產市場。
如今,餘姚聚集着萬達、華潤萬象、保利、財富廣場、河姆渡廣場等8個城市綜合體,建築面積至少在200萬平方米以上。上述餘姚市官員說,餘姚消費體量不是很大,一兩個城市綜合體已經足夠,如今8個城市綜合體實在太多,至今已開業只有萬達1家綜合體。