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“(杭州、常州樓盤降價)屬於業務上的策略。” 4月11日下午,九龍倉集團有限公司在上海召開媒體會,該集團副主席、九龍倉中國地產發展有限公司主席周安橋出席活動現場,正式迴應此前的降價動作。
“第一,我們還在繼續關注一些土地,可能還會買地。第二,也許未來幾個月,我們某些樓盤會漲價。”周安橋指出,未來並不會刻意繼續降價,同時不排除漲價。九龍倉正在等待地方政府下一步的鬆綁政策。預計未來幾個月內,不同的地方會有一些鬆動的政策出臺,而一些地方的銷售也會根據鬆動的變化做出調整。
此前,該集團在2013年全年業績會上曾公佈,今年九龍倉在內地的銷售目標是230億元。不過今年前兩月,九龍倉在內地的銷售不到20億。對此,其副主席吳天海表示,這一銷售情況不如去年,若按這兩個月的銷售速度,九龍倉可能無法完成目標。
對此,周安橋表示,公司在銷售方面表現已經好轉。
“很高興的告訴大家,前3個月超出了我們的預期目標。從第一季度的情況來看,我們預期是40多億,已經做到了,還有略超過,所以對於完成今年的銷售目標我們是有信心的。”
他進一步指出,在某些城市實施一些調整價格的做法並不是完全的的原因。
“我們和大部分地產公司都有一個相似的地方,一般下半年的銷售情況比上半年好一點。主力銷售時間是在第三、第四季度。”
除此之外,談及商業地產,周安橋介紹,目前爲止,成都IFS已有95%以上的商業面積全部出租,開業當天已有60%的商家進入營業狀態,預計今年6、7月份這95%都會開業。
“這個是我們未來發展的一個模式,接下來是重慶的國金中心(50萬平方米)、長沙的國金中心(地上、地下面積達100萬平方米,目前在建最大的一個國金中心)。以後我們會在國內一些城市(比如上海、西安),繼續尋找這類項目。”
以下爲九龍倉集團有限公司上海媒體會現場問答實錄:
降價與漲價
現場提問:九龍倉對國內房地產市場怎麼看?
周安橋:對國內市場的看法,從長遠來講(3-5年,甚至5-10年),我們看好中國房地產的基本面。特別是今年兩會後公佈了中國的城鎮化計劃,根據李總理的說法,有1億農民人口在未來還要進入城市。已經進入城市裏面,老區改造的居民也有1億,還有中西部1億的人口。
在外界看來,這個數字是巨大的,等於製造一個美國出來,美國就是3億人,我們要在6年的時間內造一個美國出來。但是,不同國家房子標準不一樣,國內的標準也不一樣,如果按人口來講,在未來6年還有一個等同於美國的建築量讓我們參與建設。
當然,這個參與和我們以往做地產有一個不一樣的地方。中央明確指出,以往所謂的帶有自然性的城鎮化不是未來城鎮化想走的路,中央有一些新的提法。
毫無疑問,其中蘊藏着很大的機會,我們有心參與。不過,作爲一家香港公司,我們對很多部分不知道怎麼去參與。比如,總理強調要建大量保障房、公租房,至少目前有一部分是不偏向香港公司,或者說大部分香港公司都是不理解、不參與的。
此外,頗爲巧合的是,去年下半年開始,中國地產的情況與我們的想法比較接近。我們從去年下半年開始發現一個比較奇怪的現象,開發商參加土地競買的積極性非常高,土地價格競爭也非常激烈,每個城市都出現了很多“地王”,而且“地王”記錄可以被不同的城市不斷的超過。
但實際上,房價並沒有多大的漲幅,至少跟不上地價的漲幅。甚至有一些城市還出現了較大的促銷。一些城市的房子賣不動,價格上不去,去化率不高。當然,也有個別項目出現去化率高的情況,但去化率不高算是普遍的現象。
現場提問:在香港業績發佈會上,管理層表示會順應市場,在經歷常州、杭州樓盤降價之後,未來公司會否繼續做順應市場的調整?
周安橋:順應市場的調整,隨行就市,我們永遠都會這樣做,而且會經常做。但並不代表我們不看好內地的房地產市場。也絕對不會出現所謂九龍倉全面拋售資產的情況。這屬於業務上的策略,而非政治層面的策略,如果把它提高到政治層面就誤解我們了。
第一,我們還在繼續關注一些土地,可能還會買地。第二,也許未來幾個月,我們某些樓盤會漲價。
到時候大家應該會疑惑,爲何這次漲,上次降?只能說,這是針對不同城市的不同策略,而在同一個城市,我們也許會有漲有降。產品位置好的、稀有的項目,也許就算現在賣不動,我都不會太輕易的降價出售。又或者會在某一個價格上賣掉10%,但不會一下子全賣掉,因爲我們看好未來的升值空間。
但是,有一些城市的產品,在經過一段時間之後,我們發現當年拿地拿貴了,也可能某個產品在某個地區、某個階段內過剩了,而再過一、兩年這個產品也不容易賣好價格。在大家都需要降價的情況下,九龍倉可能會先下手爲強。早降了一個禮拜,就會早贏得一個禮拜的時間,多賣100套總比少賣好。
現場提問:九龍倉在常州的項目降價一步到位,但在杭州比較特殊,九龍倉君璽這個項目已經走了低開策略,但是效果不是太好,下一步會採取什麼策略?
周安橋:昨天吃午飯的時候,我們還在說這個項目,準備漲價。我們給員工考慮了幾個禮拜,怎麼漲價。
剛纔講到一些比較稀有的土地,這算是其中之一。第一,這個項目規模不大,才8萬平方米。第二,這個板塊的土地本身比較稀缺。第三,按照4萬/平方米這個價格來算,我們是略有虧損的。
所以,首先要隨行就市,如果這個價格沒有達到效果,我們還需要檢討。其次,我們認爲這樣的地賣掉了再去找一塊是不容易的。所以,我們準備要考慮往上調(銷售價格),而不是往下調。
現場提問:在長三角,九龍倉還有多少這樣的項目?
周安橋:4萬以上的項目,我們上海還有幾個。
現場提問:杭州市場很有特點,開發商似乎都在觀望,降價比較緩慢。
周安橋:所以我們已經參考今年產品市場的狀況,某些戶型,比如200平方米以上的很難賣動,因爲200平方米以上的目標客戶羣就是限購客戶,能夠花800萬、1000萬買一套房子的人,肯定已經有兩、三套房子。一部分就算房價過分降低也不容易賣動,這部分客戶只能等政府政策放寬的時候,也許會產生2009年的情況,市場上一下子清掉一大部分存貨。
剛纔說我們看好中國市場,這是分時間段,即5年、10年以上。一兩個月我們還是有一點觀望情緒,觀望什麼呢?我們在等政府下一步的動作,特別是地方政府,應該會出臺一些鬆綁政策。我們在期待,而且認爲未來幾個月不同的地方會有一些鬆動的政策出來,而一些地方的銷售也會根據鬆動的變化來做出調整。
現場提問:公司當時在常州降價的時候,地方政府有沒有什麼反應?而且你剛纔也說可能會推出雙向調控,地方政府和九龍倉有討論這些事情嗎?
周安橋:我們降價的事情,之前並沒有和常州市政府打招呼。不過巧合的是,之前正好有一個機會碰到他們的官員,他們一方面表示理解,另外一方面保證會按照法制的態度來處理一些社會情況。該需要保護我們的,他們會按照法制來辦,保證不會影響我們公司同事的安全。
當然,並不是說地方政府鼓勵我們降價。他們認爲降價也好,漲價也罷,這都是企業行爲,他們完全理解,並表示尊重。
我們現在感受到了,今天中國的社會已經與香港比較接近。降價的問題沒有像幾年前那麼敏感,大家也能理解,商品是可漲可降的。比如股票,不能說昨天漲了買入,今天跌了就要賠給你,這是不可能的。這個觀念越來越多被大家所接受,但還是存在個別的業主,我們也理解他們的心情。
現場提問:令人好奇的是,常州應該算是經濟行爲比較熱的地方,而且不限購。但很多品牌開發商在當地的情況都不太好過,比如星河灣和雅居樂的項目。在此之中,九龍倉的態度更爲堅決。包括杭州也是一樣,作爲浙江的經濟中心,您對這兩個地方出現大面積降價怎麼看?九龍倉的思路是怎樣的?您覺得住宅市場的空間在哪裏?
周安橋:表面上看來經濟很好的地方,按理說房價應該隨着經濟發展繼續上升,這樣剛纔說的問題就不存在了。但也會在一些情況下房價沒有上升,這就涉及到一些問題,過去這麼多年,城鎮化的推動經歷了自發性的情況。
也就是說,在一些表面上看起來經濟好的城市,也會發生個別地區供應量過剩,時間太緊。如果說把過去幾年的土地供應節奏在放緩拉長一些情況就會不同。但在短時間內推出了大量土地,而配套一時之間又沒能跟上來,就會導致一些樓盤房價上不去。
中央政府、地方政府對過去10年、20年城鎮化的推進確實到了要檢討的階段,希望未來的城鎮化有更好的計劃,避開剛纔說的這些情況。
對於九龍倉來說,在城鎮化過程中,我們確實看到了很大的商機。但在具體落實的時候,一下子又覺得不知道怎麼邁出去。機會太多、機會太大也不是好事情,不知該從哪裏開始入手。
所以就要吸取過去10年中正反兩面的經驗,不要光看到機會,機會之中也隱藏着一部分陷阱。比如,我們選擇土地的時候,也免不了受一些傳統的觀念的影響。比如,看一個城市的GDP、人均GDP、房價,這都很正常。大家都是看了這個數據以後做的決定,但未必一定不會錯。有時候,我們去買一塊地,買的時候覺得是對的,因爲我是唯一、唯二,或者唯三的。但沒想到三個月以後連續出現了5塊地。政府、區政府以及開發商都應該爲此檢討一下,是不是供地太多了,配套不齊?
當然,九龍倉不能保證100%不踩到陷阱,我只能說90%以上抓住了機會,小於10%踩到陷阱。因此,我們會更小心的選擇未來新進的城市,或者城市中一些新的城鄉結合處。我們覺得最安全的是舊城改造,當然這也有另外的問題,比如拆遷很麻煩,拆遷成本很貴。
國內市場與接地氣
現場提問:九龍倉在成都市場再做一些調整,消息稱九龍倉的管理層在換人,這是否準確?作爲香港企業,九龍倉如何回顧這麼多年在國內一路的發展?未來在國內如何會更接地氣?
周安橋:九龍倉確實在改變。以前我們不太瞭解國內的做法,也覺得沒有太大必要,有點害怕、害羞,很少與國內媒體來往。但過去幾年,我們一直在學習,也取得了一定的成果。
因爲香港地少,價格比較高,所以在香港做地產有一個不成文的規矩。土地越放越值錢,而且香港沒有土地增值稅,所以放10年即使可能漲了3倍、10倍,賦稅也還是正常。所以,賣掉了還不如不賣,賣掉的變成現金不一定還能買回這樣的土地。在某種意義上來講,香港發展商過去還是以長線的方式做地產,不着急。
而在國內20、30年以來,大部分成功的地產商就靠快速週轉,他不周轉也不行,因爲資本比較少,資金成本比較高。還有最大的一個問題——國內有土地增值稅。比如你賺了2億,可能要付1億的稅。假如1年賺2億,2年賺4億,但賺到4億的時候要付2億的稅。這個事情對我們來說是一個深刻的反思。
隨着越來越多的合作,國內企業的做法影響着我們。要學會很容易,但真的要學也很困難,這是一個系統工程。
比如,國內不少公司在拿地之前已經有方案了,而且方案已經做得很細了,用國內的說法來說關係也打好了。他可以在出乎我們意料的情況下,用幾個禮拜的時間拿到審批,報批,甚至個別不是很合法的,還可以開工動土,哪怕動工不合規會被罰款也無所謂,他算的是大賬。
在香港公司來看,這種做法以前我們想都不敢想,做也不敢做。當然,我們也不是鼓勵去學這種違規的事情,但在不違規和違規之間確實還有很大的空間。我們這幾年在學,要縮短這個週期。學到今天也沒有達到,或者超過國內一些開發商的做法。
我們同行很多人講5、9、12、30這類的方式。九龍倉內部也經常講5、9、12、30,但我不一定做到5、9。所以會想他做5、9、12,我做6、10、14也可以,所以現在我們可以接近這個水平。
與其他香港開發商相比,我們已經更接地氣,更接近國內的做法。九龍倉從中也得到了不少的好處,回報率提升了,資金週轉率也高了。
現場提問:九龍倉在北京發展的比較保守,只有一些合作物業的開發。同樣的,港資企業進入北京比較早,但做着做着就沒聲音了,對此您怎麼看?
周安橋:我們看好北京市場,也很願意在北京做項目,但北京對我們來說是一個考驗。 過去幾年,在某種意義上,北京市長對我們所有香港公司和外資公司是抗拒的。
現場提問:怎麼抗拒?
周安橋:這不是在批評誰,客觀的講,北京大部分住宅用地比較複雜,不是純粹拿一塊地出來。一方面要限價,但限價以後要配套保障房。往往在保障房部分我們搞不清楚,弄不明白,時間長了我也不清楚怎麼做,這樣心理上就有點抗拒。
比如說,某塊地拍得很貴,價格很高,必然會做好房子才能以更高的價格賣出去。但這塊地同時要蓋一些很便宜的房子給政府,就好似在香港半山這麼好的地方,我又要做一些廉價房給政府,這個很奇怪,我們就覺得很難做。
另外,北京的招標往往付款時間極短,要求一個月要把地價付完。這對香港公司來講是不可能的。真正的香港公司要報名、要打外匯、要離岸匯款,我們要通過商務部、外管局各方面程序,一般正常程序要走4個月,安全一點要6個月。
在九龍倉進入的大部分城市裏面,地方政府基本都會允許我們這種做法,哪怕時間短,他們可以讓我先付美金,然後再轉成人民幣,北京政府沒有給我們這樣的政策。
當然,也並不是絕對不能做,這要動用我們國內的資源,動用人民幣去做。但又碰到另外一個問題,我們沒有一個所謂的國內主體,沒有批准可以允許我做房地產業務的公司。
所以只能打擦邊球,把一些做過國內項目的公司拿來用。這在律師看來,不能用這個公司再做項目,因爲當年這個公司進來就是做一個項目,做完你就要走。國內企業可以做完一個項目再投資,我們只能做完一個項目把錢全部打出去結算,重新再來過。所以在接下來的經濟改革裏,我們期待可以把這一條放寬。
當然,在北京市場我們做了很多嘗試,也希望打擦邊球進去,儘管並不是完全不能,但總是不完美的做法,所以也不可能大量去做。
現場提問:怎麼看北京市場?四萬億以後,北京的房價是全國漲得最大的,您覺得這個市場有風險嗎?
周安橋:如果中國房地產市場有風險,北京市場屬於風險比較小的地方,因爲需求量是最大的。北京項目的效益在近年九龍倉國內所有項目中排在前幾名,所以我們非常想進北京市。
現場提問:前幾年一直在調控,但開發商多數認爲房價會繼續漲。但今年沒出什麼調控政策,很多開發商卻預期偏低。您覺得是什麼原因?
周安橋:房地產市場符合經濟發展的規律,所以房價不可能一直上升,和經濟接軌。爲什麼今年房地產商幾乎都不約而同的比較保守?其實,去年下半年到今年年初都是淡季,這段時間對樓市持觀望態度的不是我們一家。
其實,我們認爲不可能再出更嚴厲的政策,而是應該往放鬆的方向走。既然往放鬆的方向走,如果就事論事,大家應該對今年的房價持樂觀的看法。但恰恰相反,而是不約而同的說“不一定”。
我覺得,這和宏觀經濟有關係。不僅僅是地產行業,並沒有看到更多的行業發展蒸蒸日上,除了虛擬經濟(騰訊、阿里巴巴、遊戲)。我們原本並不熟悉的行業很獨特,股票也漲得很厲害,但實體經濟卻漲得不厲害。再加上全世界利息的走勢,大家對未來美元的利息、對中國的貨幣政策都有一個判斷。
在這個大環境下,坦率的講,也許真正放開限購也不見得有很多人有錢買房子,萬一放寬了(限購),房價也不上去就更令人害怕。現在說房子不好賣還有藉口給自己,可以安慰說是因爲限價、限購、限貸,但倘若真的放寬了,也不一定(會好轉)。
買房子不光是因爲政策的影響,最終你也要掏錢出來買,要支付,要貸款,這與整體經濟有關係。不管是內地、香港,還是海外,利息上漲、銀根緊縮,肯定會讓大家對大宗商品採取相對保守的態度。再加上包括我們在內的大部分發展商,存量相對來說都處於一個高位,大部分都存在去存貨的壓力。
在這種背景下,我們更認爲地方政府要儘快的鬆綁,應該考慮房價下行的風險多一點,而不會考慮猛升的風險多一點。雖然我沒有預見能力,但還是感覺如果現在真的放寬限購,房價猛漲的機會不是很大,大家也應該立足於去化。
商業與第二代
現場提問:從今年年初開始,九龍倉在內地的商業地產成爲另一個關注的焦點。您怎麼評價目前成都IFS項目的表現?你們在中國內地商業地產方面的發展想法是什麼?
周安橋:商業地產是九龍倉的主打業務,在香港主要是海港城和時代廣場,另外還有第三個項目,叫“荷里活中心”。截止至去年年底,這三個項目的營業額是460億港幣,大概佔全香港零售額的9%。
根據國際會計制度,我們內部針對這三個項目專門做了一個統計。在過去4年中,每年對它們的價值做了一個重新的評估。我們發現,三個項目在4年中增值了1000億港幣,這是九龍倉主打的業務。
於去年年底,商業地產在九龍倉4000多億港幣的資產中佔比60%,也就是說我們有2600億是出租物業。在這2600億之中,國內商業地產佔500億,雖然這個數字相對來說並不大。但值得注意的是,這500億是從4年前的100多億增長到了去年底的500億。
換句話說,4年中,香港的物業增長了一倍多,國內收租物業卻增長了好幾倍。4年前香港的這一批物業價值1000多億,到去年底價值2000多億,但國內是從100多億變成了500億。
而在這500億中,很重要的一個部分是我們的第二代商業綜合體產品。今年年初,九龍倉在中國內地的首個旗艦項目成都國際金融中心購物中心開業。
從十幾年前開始,我們已經進入國內,分別在上海、北京、大連、成都、重慶佈局了時代廣場。我們將這些視爲第一代產品,現在來看,其特點之一就是規模比較小。最小的項目在大連,1萬多平方米;比較大的在上海的淮海路,商場面積也就是5萬平方米,加上樓上的辦公公寓也就是十幾萬平方米。
我們將成都的這個項目稱爲國際金融中心,是九龍倉的第二代產品,我們引以爲傲。該項目地上、地下面積超過了75萬平方米,商場面積接近20萬平方米。已經超過了九龍倉旗艦項目——香港海港城的規模。
到目前爲止,95%以上的商業面積已全部出租,開業當天已有60%的商家進入營業狀態,預計今年6、7月份這95%都會開業。
這個是我們未來發展的一個模式,接下來是重慶的國金中心(50萬平方米)、長沙的國金中心(地上、地下面積達100萬平方米,目前在建最大的一個國金中心)。以後我們會在國內一些城市(比如上海、西安),繼續尋找這類項目。
現場提問:第二代產品有什麼特點?
周安橋:這類項目的特點之一是都會有類似的規模,商場分別會有10萬、15萬,甚至20萬平方米的面積。
我們假設一個情況,倘若今天的2600億的商業價值在5年以後可能達到了5000億。那個時候也許國內這部分物業會是1000億-2000億的規模,而不是今天的500億。這個數字會隨着我們現有國金中心的完成而增長,未來還會多蓋幾個這樣的項目。
當然這些數字只是假設性的情況。我的意思是說,九龍倉在國內的國金中心(亦或商業地產)的比例只會增加,不會減少,會變成30%、35%、40%、45%,甚至50%。總有一天,我們在國內的商業地產會和香港一樣,甚至超過香港。
現場提問:不少觀點認爲內地商業地產存在諸多風險,但九龍倉在上海、成都、長沙等地都在做大體量的商業地產項目,你們怎麼看這個市場?
周安橋:這個問題與電商對我們影響差不多。首先,九龍倉很少做小範圍,所謂區域性的商業項目。一些公司會做10平方公里、50平方公里範圍的一個商場。九龍倉可能做1萬平方公里的商場,我們希望目標客戶越多越好。
比如說成都這個商場,雖然位於錦江區,但並不僅僅爲這一個區服務。如果只爲錦江區服務,我肯定支撐不了這個商城,不可能一個區裏面有這麼多人來買LV的包、阿瑪尼的衣服,甚至成都都不夠。就像海港城,不是爲了700萬的香港人服務,而是爲了13億的人民服務,當然這個有點虛。但13億人中依然有四、五千萬人到香港,其中如果有80%的人會到海港城,我們的商場就是爲這80%的4000萬人,以及700萬的香港人,以及海外遊客服務的。
同樣的成都項目,如果把這個範圍放大到四川省,就不僅僅是成都的1000萬人,而是四川8000萬人,甚至包括重慶在內,可能有1億人口。再講大一點,包括整個西南地區。
與此同時,我們強調規模,規模有一個綜合性的因素。消費者到我們商場來,追求的是體驗,感受的是氣氛,而不僅僅是購物,簡單的購物可以用網購來解決。雖然我不能100%避開網購,但能夠把網購帶來的影響降低到最小。
網購未來十年會發生什麼樣的情況也是大家在猜測的問題,我們只能儘可能的把這個影響降低。所以,九龍倉選擇做國金中心,並沒有指望能夠遍地開花,在可見的未來,我們不會超過10個國金中心,如果單純把它除以13億,我們每個這樣的商場針對的是1億人口的市場,這還是比較安全的。
合作與入股
現場提問:九龍倉一直與很多大型開發商合作,比如萬科、龍湖等,未來會否繼續加大這方面的力度?
周安橋:我們抱着開放的態度去對待合作,但沒有特定的政策規定自己非要和誰合作,或者不和誰合作。對於合作與單獨開發,我們都以開放的心態去對待,根據不同的情況採取不同的方式,有時候往往在具體問題上就促成一些想法。
比如,我們在某個城市看中一塊地,報名以後沒別人入場我們就單獨開發。如果報名了以後,還有其他10家、8家報名,裏面有幾家是我們的“老相好”,招商、中海、萬科等,我們就考慮乾脆大家別搶了,有可能就會促成合作。
也可能我們並沒特別看上某塊地,或者對某個市場不太瞭解,而一些朋友主動找到我們提出合作,根據經歷,我們大部分會選擇和有實力的開發商合作。
還有一種複雜的情況,同時有三、四個企業想要與九龍倉合作,我們內部就要痛苦的進行選擇。多數情況下我只能找一家,個別情況下我會和幾家共同合作。
現場提問:就國內地產商的合作來看,成功的少最後鬧矛盾的多,九龍倉在這方面做得比較好,能否分享一些經驗?另外,對於在股權層面的合作是如何考慮的?
周安橋:合作方面我們就不謙虛了,九龍倉是比較少的香港公司在合作層面比較成功的。我們90%以上的合作都是愉快的。少數的合作不怎麼成功,但是還是保持愉快的關係。
這主要有幾個因素。首先是態度,我們的態度比較好,清楚爲什麼要合作,我們覺得自己不足。比如,剛纔談到綜合體項目的開發,在這方面我們是做得最好的企業之一,不需要找合作伙伴。
在住宅地產,我們在國內確實不如本地開發商,包括所謂的“接地氣”、掌握市場、掌握消費者的品味習慣。當然這可以學習,但需要時間,需要經歷,包括失敗的經歷,正反兩面都要學。一方面要付出時間,另一方面也要付出學費。
如果能夠找到一些好的,本身就有經驗的企業,我們很願意合作。所以,絕大部分情況下,我們都是讓對方操盤,他出總經理。一般一講到合作,都會有針鋒相對的情況,比如你出總經理,我出副總經理,你做總經理,我做董事長等等。
我們在一些內部合作中也有類似的安排,一般情況下,董事長都由我們做,總經理歸他們做,很多情況下我們沒有副總經理,不會派副總經理盯着他的總經理。
我們可能在財務上有一個制約,會派出一個財務總監,這也是很公平的。如果兩個君子合作,這個數字都是可以公開的,沒有什麼隱瞞的東西。我們也設置了一個機制,不管領導不領導,財務總監我們派,對方一般也很願意接受。
信任是合作的前提條件,有信任,企業中90%以上的問題就自然沒有了。兩家公司的大矛盾基本都是源於不信任。比如,你買樣東西我覺得買貴了,這樣每天就有矛盾出來,我們基本上不管這個事情,相信合夥人。當然,我們也會提提意見,對市場、售價的判斷。
九龍倉合作的一個重要觀點,就像做餐廳有沒有回頭客,忽悠人家來吃頓飯很容易,說這裏的飯很好吃。吃完以後我不講,你自動再回來,就說明我的飯真的很好。
舉一個很好的例子,在重慶我們和中海的合作是一個經典案例。
與中海合作,第一個項目他們60%,我們40%;第二個項目我們55%,他們45%,一大一小。合作兩次以後,第三次是50%對50%。不僅如此,這個項目一分爲二,50%的項目裏面一半中海操盤,一半我操盤。
具體來講,這個項目中有90萬平方米的住宅、50萬平方米的商業,這是我們第一次和別人合作開發綜合體。商業部分操盤歸九龍倉,另外90萬平方米歸中海。
所以我們開董事會很有趣,上半部分是誰,下半部分是誰,講商業地產是由我們來主導,講住宅地產他們來主導。
第二個問題,我們入股綠城是一個特殊的情況,是一個偶然的機會。這種機會我們也不會期盼有很多,如果再有也願意參與,但是不太容易。因爲要進入這麼一個優秀的公司,而且原來管理層是抱有歡迎態度的,讓我們拿到第二股東的權益,同時還不用付出所謂過高的代價。就像我們拿一塊地,又要好地段、好城市,又要好價格,這是一個偶然的機會,如果還有我們也會願意參與。但我們並不會把股權作爲重要的一個策略,不會放棄這樣的機會,但也不會積極主動在市場上找這個機會。