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朱新輝不久後就要跟他的“老巢”告別了,那是他長沙創業初期在市區購置的300餘平方米的住宅,如今新辦公的地方是名副其實的寫字樓,2300平方米的場地足以應對未來5年的發展。
如朱新輝一樣,寫字樓中的“剛需族”在2014年依然堅挺,而寫字樓投資者則在信貸收緊、投資回報率不高的背景下有所退卻。中國指數研究院數據顯示,今年2月長沙寫字樓成交量價齊跌,成交量相比一月下降近7成,價格也下降近1成。
從2013年起,長沙寫字樓迎來供應高峯。而到今年寫字樓潛在供應量達440多萬平方米。據記者不完全統計,目前長沙在售的寫字樓項目達48個,除了五一商圈等傳統商務集中區,梅溪湖、洋湖、南城、高鐵新城等新興片區寫字樓羣雄逐鹿,寫字樓市場暗戰已然打響。
現象:中小企業外遷,新興板塊寫字樓被看好
朱新輝是湖南榮鈞環保科技有限公司的創辦人,在考慮買新寫字樓的時候,他傾向於離高鐵站近,物流、辦公成本較低的地方,他最終選擇了長沙經開區。
“受制於資金有限,中小企業外遷有很大可能,他們一般會選擇新興區域。”湖南恆萬投資控股集團有限公司副總裁樂兵認爲,長沙也經歷了由商住寫字樓過渡到純寫字樓的過程,而臨近城際鐵路、輕軌等大交通條件好的地方,寫字樓升值潛力較大。
位於高鐵新城板塊的喜盈門範城寫字樓僅剩幾十套,銷售總監何鍇說:“成熟地段沒有太多溢價升值空間,租金回報率不一定能達到預期。”
上述業內人士均認爲,自用寫字樓購買者佔了銷售中的大多數,他們更加看重寫字樓的實用性,特別是交通配套、軟硬件條件等因素。
地鐵口寫字樓也被認爲升值潛力高而受到關注。省府板塊的運城國際項目公司總經理王澤說,該項目臨地鐵口條件吸引了不少意向客戶諮詢。自用購買者會在意地理位置、電梯、車位等幾個關鍵指標。
猜測:2012-2013年成交量僅佔存量1/3,供應量大會否導致價格戰?
業內人士稱,目前長沙的寫字樓均價在1.2萬元/平方米左右,平均租金3元/平方米/天,在全國重點城市之中居低位。
在信貸收緊,且租金回報率不夠高的情況下,市民投資寫字樓的熱情並不高。數據顯示,2012年長沙寫字樓存量是157萬平方米,成交量僅爲57萬平方米,2013年存量爲225萬平方米,成交量約81萬平方米,連續兩年成交量始終在存量1/3的位置徘徊,壓力較大。
與此同時,從2010年開始,多個城市綜合體陸續開建,普遍具備商業、寫字樓、住宅三種以上業態。而今年,正是這些城市綜合體的“面市年”。
華創國際廣場營銷總監常金國表示,類似武漢、鄭州等省會城市,較大的寫字樓供應也都會慢慢被消化,長沙無須擔心。富興世界金融中心營銷總監劉暢認爲,高端寫字樓將支撐長沙未來5至10年的發展,價格肯定穩步上升,在大放量情況下,真正受到衝擊的是低品質寫字樓。
在今年房地產市場形勢不容樂觀的情況下,有觀點認爲,同一商圈的寫字樓局部或出現價格戰。“開發商已經在注重資金風險防範,現在的開價應該不會虛高。”