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今年一季度以來,全國樓市呈現明顯降溫趨勢,房價漲幅進一步放緩,各地房產市場也呈現明顯分化。曾經“一人感冒,全家吃藥”的一刀切調控方式正逐漸改變,管理層對房地產市場“分類調控、因地制宜”的新思路也越發清晰。
二線城市將顯著分化供求較均衡城市降價可能性不大
3月份,上海易居房地產研究院監測的30個典型城市中,四個一線城市率先回暖。二線城市成交量則緩慢復甦。3月,15個二線城市新建商品住宅成交面積爲824萬㎡,環比增長43%。自2013年11月行情衝到階段性新高後,二線城市成交量出現了明顯下滑,15個二線城市成交在2月份“全軍覆沒”,但3月紛紛提振,均出現環比增長態勢。三線城市的樓市回暖則較爲遲鈍。3月份,11個三線城市新建商品住宅成交面積爲218萬㎡,環比持平。三線城市成交回暖帶有滯後性,有城市成交量甚至出現環比下跌。
對於今年各線城市的走勢,易居研究院認爲“分化”將是貫穿全年的主旋律。一線城市房價整體下降可能性不大;二線城市將顯著分化,部分二線如南京、成都等市場供求比較均衡的城市,降價可能性不大;而供大於求、市場失衡壓力較大的二線城市如杭州、寧波、長春等降價風波不斷,市場觀望情緒累積,成交量也將回落,房價預計也將下滑。
一個政策管全國已行不通“一刀切”將轉向“分類調控”
面對當前樓市分化趨勢,過去“一刀切”式的限購限貸等調控政策已難以發揮效果,因地制宜進行調控纔是當前市場發展的要求。爲此,住建部在今年初就明確要求北上廣深4個一線城市要從嚴實施限購政策和差別化信貸政策;同時要求房價下跌的城市要重視消化存量,控制商品房開發規模。
對此,住房和城鄉建設部政策研究中心主任秦虹表示,經過十幾年的快速發展,當前住房市場的主要矛盾已從過去的絕對短缺,轉變爲不平衡問題突出。在住房市場出現的新變化、新形勢下,再採取“一刀切”調控政策已無必要,政府應對住房市場調控進行及時優化調整。
事實上,今年政府工作報告中明確提出,針對不同城市情況分類調控,抑制投機投資性需求,促進房地產市場持續健康發展。秦虹表示,這表明管理層已發出了調控政策的明確信號:具體政策要從過去的多爲“一刀切”政策轉爲“分類調控、分城施策”;從過去偏重需求端調控轉爲供給端與需求端並重的“雙向調控”;從過去對房價直接調控轉爲對住房供求關係的調整,其目的就是真正的實現“住有所居”。
但秦虹也明確表示,分類調控的難點在於要深入研究當地住房市場特點,準確預判市場發展的趨勢和風險。如果判斷失誤就有可能分錯類,調錯方向,反而加劇市場的不平衡。
-本地觀察
個別樓盤雖有下跌但整體仍相對穩健
2014年一季度以來,作爲西部重鎮的西安與全國很多城市一樣,在保持窄幅上漲的情況下,區域樓市出現了漲跌不一的現象。
從區域來看,降價樓盤中曲江最多,其次爲高新與城北,分別有兩盤下降。曲江降價樓盤數列第一,究其原因,曲江一期已經發展飽和,曲江二期仍處於擴圍發展期,雖樓盤關注度高,但樓市發展仍未成熟,房價上下波動都在情理之中。
總體來看,降價樓盤雖增多,但漲價樓盤也不在少數。細看原因,房價上漲多爲自然漲價,但房價下跌卻有着千絲萬縷的原因,或是尾盤處理,或是團購開啓、優惠力度加大,或是新推房源、產品變化導致降價促銷等,但市場總體處在可控的正常範圍。
同時,從市場自我調節表現來看,多年調控下的西安房產市場已表現出相對理性和穩健的特徵,以剛需爲主體的需求結構亦趨於持續穩定,同時西安的房價水平在二線省會城市或西部中心城市中相對靠後,房價收入比相對理性。綜合《人民日報》、《上海證券報》等