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4月3日,成都萬科房地產有限公司總經理張晉元接受本報記者采訪。
@華西都市報:不久前90後創業者馬佳佳『90後壓根就不買房』的觀點,在房地產界引起了震動。不過,剛剛履新三個月的成都萬科新任掌門人張晉元卻不認同這個觀點。根據萬科在成都、重慶、西安、杭州所進行的一項調查,大多數90後都有購房需求。對於成都樓市,張晉元表示,這個市場比較健康,大有潛力。
從公開數據看,成都一季度成交價格還是比較平穩的;成都樓市的供需關系在全國范圍內也比較平衡;基於以上認識,成都樓市價格是相對健康、穩定的。』
2014年伊始,成都房地產界便流傳著『成都萬科換帥』的消息。新任成都萬科掌門張晉元的到來更是引起了業界的廣泛熱議,不僅是因為他的海歸背景,更因為他此前並無在一線公司工作的經驗,是實實在在的『總部空降兵』。
在履新三個月後,歷來謹慎低調的張晉元終於在昨日接受了華西都市報記者專訪,解讀成都萬科未來策略。他透露,對於此前在萬科演講的90後創業者馬佳佳的『90後壓根不買房』觀點,萬科集團成都區域本部針對成都、重慶、西安、杭州的90後人群進行了專門的調查,結果顯示,90後不僅存在買房需求,而且在產品個性化與圈層化方面有著特別的需求。
90後不買房?個性化與圈層化成購房指標90後自主創業者馬佳佳不久前在萬科演講時,曾表示『90後壓根就不買房』。不過對於這個觀點,萬科看起來並不認同。『在聽到這個觀點後我們覺得比較有意思,但我本人是不太相信這個觀點的。』張晉元說。在過去的兩個月中,萬科集團成都區域本部『較真』地委托了專業的調查公司,以調查訪談等多種形式,面向90後的購房意願進行了一項調查。
這份調查的結果也支持了張晉元的觀點。調查報告顯示,受訪90後大多有買房需求,至於目前買房的資金來源,調查顯示基本來自父母。『所以我認為所謂「90後壓根就不買房」更多的可能是個人的觀點,而非90後群體的觀點。』張晉元說。
而對於成都的市場,無論主城區還是二三圈層,張晉元也是十分看好。他認為,未來中國城鎮化的進程一定會帶來購房剛需,成都住宅房地產市場仍然大有潛力。『成都的客戶需求非常大,因為成都有1400萬人口,房地產市場也非常活躍,每年成交量有1000萬平方米、平均成交約20萬套房。而成都萬科的單項目平均面積也就20萬平方米和2000-3000套房屋,這個數量級遠遠滿足不了成都市場的需求。』張晉元說。
在他看來,成都的住宅需求與萬科一貫的『堅持主流市場』的策略也是吻合的。『例如地鐵旁邊面積較小的住宅,我們是很願意做這種主流定位的產品。』
剛剛進入2014年不久,杭州就出現了部分樓盤大幅降價的情況。據此,有專家曾表示,不排除成都高端房市場出現降價的可能性。
作為成都萬科掌門人,張晉元認為,每個項目都有每個項目的價格策略,一個項目的價格策略不能代表整個公司的產品價格走勢,更不能代表整個市場的走勢。
而對於成都萬科會不會出現類似的短期價格策略調整,張晉元表示,基於萬科一貫堅持的『快周轉』的策略,萬科不會囤地捂盤,會快速開發並盡快讓客戶享受到產品和服務。『不管市場情況怎樣,價格策略是一直存在的,不管調高調低都是正常市場行為,萬科的定價策略也是隨行就市,我們也會根據市場的情況和客戶的接受情況,去做積極的定價策略。』張晉元謹慎地表示。
事實上,履新三個月的張晉元對成都房地產市場的基本判斷是『比較健康』。『從公開數據看,成都一季度成交數據與去年相比有一定下降,但價格還是比較平穩,甚至與去年同期相比還有一些上漲;從單方房價與地價之間的差價來看,開發商利潤也是比較小的;成都樓市的供需關系在全國范圍內也是比較平衡;基於以上認識,成都樓市價格是相對健康、穩定的。』
試水商業地產教育、養老、物流都會嘗試
業界盛傳2014年是萬科『商業地產』年,成都更被認為是萬科試水商業模式的試驗田。對於這樣的說法,張晉元以『做城市配套服務商』來表述萬科在成都商業地產領域的動作。
『我們對商業地產的理解其實和對住宅的理解是一樣的。過去萬科做住宅成功,是因為做主流做剛需。在非住宅業務我們同樣堅持主流市場需求。』張晉元解釋,成都萬科非住宅業務理念,是為客戶和城市提供城市配套服務,城市的發展、電子商務的發展以及城市對物流的需求。『例如住戶要買東西,超市就是需求;住戶要看病,醫院就是需求;孩子要上學,學校就是需求;老人要養老,養老就是需求。』
在張晉元的概念裡,商業地產不是狹義的零售,還包含養老等廣義的需求。『在成都我們會對教育、養老領域進行嘗試。養老我們已經在做了,在萬科城市花園建立了社區養老服務中心。非住宅領域,萬科不是單純地只做Shopping Mall或者寫字樓。』
張晉元昨日還透露,目前萬科正在尋找建立物流基地的機會。『我們並不是只在成都地區尋找機會,在全國都在尋找類似機會。』具體來說,就是由萬科在城市的某個區域建立物流基地,面向物流企業提供服務。對於為何青睞物流基地,張晉元表示,是因為看到了互聯網時代對物流的需求是『非常巨大』的。『從全國來看,這個市場供小於求,在這一領域我們沒有時間表,只要有合適機會立即會去做。』記者手記從『航空母艦』到『驅逐艦』
斯坦福大學工商管理碩士,曾供職於IBM和麥肯錫,萬科戰略投資營銷運營管理部總經理,張晉元尚未正式露面就先被貼上了『海歸少壯派』、『總部空降兵』等標簽。外界對於張晉元會給成都萬科帶來怎樣的改變『興趣十足』。
作為全國房地產業當之無愧首把交椅的萬科,2013年房管局的備案數據表現出其在成都市場僅在第五名徘徊。與此同時,還有越來越多的一線地產商正在進入成都市場。如何在激烈的競爭中脫穎而出,是擺在張晉元面前的一份考題。張晉元也坦言,從總部到一線對他而言確實是『角色大轉換』。『打個比方,在總部就好像在一艘航空母艦上,我需要做的是尋找方向並「糾偏」,而在一線公司則像是到了周邊的驅逐艦上,一方面要緊跟大方向,另一方面還要披荊斬棘開拓市場。』
而對於自己這三個月的成績,這位成都萬科新任掌門人表示:『我只能說我已經進入了新的角色狀態,至於我做得好不好,要留給別人評價。』
華西都市報記者趙雅儒攝影張磊