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越秀區近期主要在售公寓分布圖
資料搜集/陳玉霞制圖/蘭蘭
老城區公寓報價超過4萬元/平方米,樓盤開放當天人氣還是比較旺盛的
文/圖
羊城晚報記者陳玉霞
區域諜報@越秀區
老城區的公寓也『買二送一』?是的,你沒聽錯。近日記者在越秀區巡盤時發現,該區一改去年難覓新盤新貨的供應緊張局面,取而代之的是,現在有多個路段湧出許多新盤新貨。其中,僅商用性質公寓新品就有過千套,可謂是越秀區近年來一個新貨供應高峰。雖說在限購限貸環境下,商用公寓備受市場追捧,而不可否認的是,越秀區公寓產品供應量猛增,市場競爭就會比較激烈了,這就是緣何公寓也推『買二送一』優惠措施的主要原因了。
猛推!搶打地鐵概念
常常處於月度零新增供應的越秀區,現在卻迎來了供應高峰,僅是商用性質的公寓產品,就有過千套新貨陸續上市。正在接受優惠登記的捷登都會,是北京路商圈一個新盤,總貨量超過800套,預計首推三四百套,也是該區近期最大貨量的公寓項目;在該盤步行10分鍾左右的范圍內,還有文德先生、府前銘泰公館和御東雅苑等在售公寓項目,三盤共有600多套貨量;另外,動物園板塊、東湖公園板塊有兩個閑置項目改造而成的公寓新品,也有200多套貨量。
在寸土寸金的越秀區,區域面積並不大,現在有如此多個項目同時推出公寓產品,買家的選擇變多,市場競爭隨之也會加大,更要命的是,上述項目每個是地鐵上蓋或在地鐵站旁,而且它們都是以地鐵作為樓盤賣點,以至於地鐵概念在來看樓的買家心目中已不那麼金貴和值錢了。在文德先生,買家林女士對於銷售小姐的『我們項目距離地鐵6號線北京路站就幾分鍾路程』說法,馬上就回應:『人家捷登都會是地鐵上蓋,不更近?』
硬撼!
同區價差2萬元/平方米
雖然公寓新品貨量比較多,但憑著成熟的生活配套、優越的路段等因素,它們的售價就不低,起步價都接近3萬元/平方米。而且價格差異化在此批公寓中表現明顯,有業內人士認為,這是樓盤營銷的必然手法,用一分錢一分貨來體現產品的價值。
記者近期踩盤時看到,地鐵6號線東湖站地鐵口,一群經紀高舉著『一套70萬元,首付35萬元』的樓盤廣告牌進行宣傳推銷,一些街坊看此價位覺得能接受,便隨經紀到樓盤看樓。據了解,這個名為東湖銘泰公館的項目,目前毛坯報價為2.6萬-2.8萬元/平方米。在越秀近期推售的六個公寓項目中,該樓盤的報價是最低的。同為地鐵站旁的文德先生,現場報價則為帶豪裝4.5萬元/平方米左右,兩盤價差竟達近2萬元/平方米。文德先生的銷售人員介紹,該盤推的是LOFT公寓,層高4.95米,『買一層送一層,這樣的售價其實並不算高。』文德先生的定價被東湖銘泰公館視為標杆,反成其賣點之一,銷售人員李先生就一個勁對記者說:『它們也是公寓,現在要4萬多元/平方米,我們便宜一半,大家都有地鐵,但他們沒有的東湖景觀,我們的性價比高很多。』
爆驚!
東湖公寓買兩套送一套
越秀區樓盤單價不便宜,如何讓買家爽手掏腰包入市,各公寓盤於是都做起了小戶型文章。一套40平方米單位,哪怕單價到了4萬元/平方米,總價為160萬元,較多人都能接受。因此,在越秀區公寓產品設計中,可以說是,沒有最小,只有更小。
同為地鐵旁的樓盤,文德先生最小的單位面積為35平方米,雲山國際最小的單位是38平方米,東湖銘泰公館更出現了22平方米的迷你房,其最大戶型也只有45平方米。記者在各盤了解到,小單位由於總價不會太高,因此去貨速度最快;為了加快整體產品的銷售,東湖銘泰公館打出了『買二送一』的口號吸引投資者。銷售人員介紹,買家如果一次購買兩套公寓,就可獲贈一套約20平方米的小公寓,不過該小公寓只有使用權而沒有產權,據稱『可以使用到這棟樓倒塌。』銷售人員為記者算了一筆賬,如果購買一套35平方米的單位加一套25平方米的單位,再獲贈一套小公寓,那麼折算下來這裡的樓價是不到2.2萬元/平方米。
廣州部分二手公寓概況
公寓名2012年一季度成交均價(元/平方米) 2013年一季度成交均價(元/平方米)現價(元/平方米)主力戶型平均租金(元/平方米·月)回報率管理費(元/平方米·月)
保利中環廣場29949 32744 34508 50平方米一房98.61 3.4% 4.0
好世界公寓26603 28790 32923 36平方米一房65平方米一房87.15 3.2% 3.8
嘉誠國際公寓20480 22055 23887 38平方米一房62.32 3.1% 2.5
三木國際公寓23681 24051 27907 38平方米一房89.23 3.8% 3.8
時代YOU公寓19406 21410 22382 40平方米一房77.91 4.1% 4.8
錦源國際公寓16000 19000 22000 30-40平方米一房100 4.1% 2.8
(數據來源:滿堂紅中原地產整理/陳玉霞)
越秀區近期主要在售公寓概況表
樓盤名產品(平方米)可售貨量售價(萬元/平方米)
文德先生35-98數十4.5左右
御東雅苑40-65餘少量4.2左右
捷登都會49-88 800多套4左右
雲山國際38-60多近百套3.2左右
府前銘泰公館27-72 375吹風價3.5左右
東湖銘泰公館22-45少量毛坯2.6-2.8
(整理/陳玉霞)
投資情報
越秀公寓回報率
最高仍可超5%
公寓租金單價可達120元/平方米·月,差不多是市面甲級寫字樓的租金水平,回報率還能達5%,這是越秀區公寓很受投資者青睞的主要原因。滿堂紅市場部高級經理周峰介紹,越秀區的公寓大多具有優越的地理位置和成熟的生活配套,如果在商圈內的高素質公寓,其租金水平就會相對比較高,部分好的單位租金甚至可達120元/平方米·月。該行數據顯示,目前越秀區二手公寓的回報率大多可在3%以上,高一些的如保利中環廣場、時代YOU公寓等回報率可上4%-5%。中原地產保利中環廣場分行高級營業經理王建成同樣介紹,在該區整體回報率排前兩名的也是時代YOU公寓和保利中環廣場,前者租金為80-90元/平方米·月,回報率達4.8%-5.4%,後者租金則為90-120元/平方米·月,回報率有4.3%-4.6%。
因為越秀區二手公寓投資回報比較穩定,需求一直比較充足,所以業主放盤量並不多,一般情況下,業主報價會很堅挺,『最近成交了一套時代YOU公寓的小單位,40平方米,最後成交價是93萬元,比業主放盤價降了17萬元,降幅約15%,那是因為業主出國急需資金,所以纔有降價的空間,』周峰介紹。眼下,該區域的二手公寓均價在2.3萬-3.3萬元/平方米之間,同比去年漲幅5%-15%。近期成交量比較大的保利中環廣場和好世界公寓,均價分別達3.5萬元/平方米和3萬元/平方米。
(陳玉霞)