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萬科·橙調低價格、東亞·印象臺湖加精裝降低售價、首創·新悅都平價跑量……3月的北京樓市,剛需盤的價格回歸已非個案,而是漸成趨勢。記者調查顯示,未來在剛需盤相對集中的區域,低於預期開盤的現象還可能再度發生;在部分區域,更有項目打破營銷常規,擬推出『一成首付』來吸引購房人。也在一定程度上反映了開發商所承受的銷售壓力。
個別樓盤『一成首付』
記者日前獲悉,房山、密雲各有一個樓盤有意推出『10%首付』,以求吸引購房人前來置業。但兩項目表示,最終方案還未確定,因此尚無確切時間表。
記者了解到,房山項目策劃的方案是,購房人認購後,繳納10%首付,然後每月再繳納首付款的20%,直至繳納完所有首付款。如按總價180萬元、首付60萬元計算,購房人只需繳納18萬元的首付款,在接下來的5個月內,每月繳納8.4萬元。密雲項目的做法是,購房人在支付10%首付後,剩下的首付款只要在半年內繳納完就行。
『以前,購房人在支付10%首付後,很多開發商采取先不網簽,等購房人把所有首付款繳納齊後再網簽,但我們更青睞為購房人墊付首付款。』房山項目的有關負責人透露說,與以前的10%首付不同的是,由於開發商為購房人墊付剩餘的首付款後就進行網簽,購房人很難反悔,可以盡快促使項目成交,加快回籠資金。
『以價換量』成效有限
無論官方說法是『低於預期』還是『以價換量』,從通州臺湖、大興天宮院、房山長陽等區域近期出現的大量現象來看,都發生了剛需項目實際開盤價比開發商之前的預告價格下調4000—5000元/平方米的事實。
與以往開發商一打價格牌,市場就立即積極做出反應相比,2014年北京的購房人似乎『矜持』了許多。即使漲幅已放緩,但房子賣得仍不夠快。鏈家數據顯示,截至3月26日,3月商品住宅成交4255套,比去年3月全月下降60.3%。
鏈家地產市場研究部張旭認為,從近期新入市項目的成交情況看,雖然部分項目去化率仍然維持較高的水平,但成交卻不及去年火爆,新增期房項目的蓄客量也有所降低。加上自住型商品房的分流作用,已對新房市場產生了明顯影響。對房企來說,直接感受就是銷售壓力也在增大。
『自住房、信貸政策、調控等多種因素的共同作用,讓敏感的房企開始感到壓力,從而「以價換量」,』一家上市房企的銷售總監告訴記者,『這可能成為一種普遍現象。』
企業預期開始分化
3月23日,首創新悅都東區開盤,現場再度上演『千人搶房』的景象,700多套房源當日全部售罄。同區域項目智匯雅苑的開盤情況也類似,近500多套房源在很短時間內去化,這兩個項目的均價都是21000元/平方米出頭。
『應該說,21000元/平方米出頭的預售證取證價格,給今年上半年的房山剛需房源確定了一個價格基准,』一位當地項目的副總經理告訴記者。他認為,房山開發商預期的價格是期房23000元/平方米左右、現房24000元—26000元/平方米左右,但購房人對此價格的認同度不高,部分項目蓄客情況不如去年。
『我們從有關部門得到的信息是,房山這一階段的預售價格不能高於21800元/平方米,否則就無法批證,』一位不願透露姓名的房企人士告訴記者,『其實打算在這個階段開盤的項目還有很多,如萬科新裡程、中鐵國際花園等。但不同企業有不同的考慮——希望盡快回籠資金的會認同這個價格;覺得還能堅持的可能會一直捂成現房。但需求總量有限,認可平價的企業可能利潤率略低,但去化迅速;而扛著的企業可能會得到較高的價格許可,但也可能「消化不良」。』
除了調控因素,自住房成為分化開發商預期的主因之一。購房人金先生告訴記者:『對我這種非優先購房人來說,感覺申請自住房的幾率不高,但至少給了我一個期望。盡管目前是優先保證輪候家庭,但我估摸著怎麼著一兩年也該到普通家庭了。』
持這種觀念的購房人為數不少,而他們選擇觀望也是影響開發商蓄客的重要動因。
六環房源供應增多
鏈家數據顯示,截至3月26日,本市新房庫存量為61005套,比年初增加3380套,新房庫存量經過了一段漫長的告警期,終於回到了6萬套以上的相對安全值。
與庫存增加相對應的是,今年一季度純商品住宅成交量比去年同期減少一半,企業的去庫存壓力明顯增加。這對於購房人來說,意味著市場上可能出現更多的漲幅放緩的房源。
『預期過高與蓄客不足,意味著未來剛需盤低於預期開盤的現象還可能再度發生。』亞豪機構市場總監郭毅告訴記者。
不過,不可忽視的一個現象是,平價房源的出現一定程度是由於供應結構變化而造成的。數據顯示,一季度純商品住宅市場中,六環外房源成交佔比大幅提高到48.6%;從土地供應看,一季度六環外的供應佔比也達到了五成以上。
張旭認為,隨著新增土地供應逐漸外擴,未來新建商品住宅在六環外佔比將逐漸加大,並成為剛需房源的主要供應范圍。而五環內的新增建設項目,未來走高端化趨勢會更為明顯。不過,隨著多條地鐵延長線的開工,向六環外轉移的剛需房源從交通上較以往更為便利,對城區外溢的購房人的吸引力也在加大。
本報記者胡?徐楠