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2014年第一季度剛剛過去,在樓市大趨勢不明朗的當下,首季度的各項樓市數據能給我們帶來哪些啟示?記者通過整理東莞市建設網、東莞市房管局公眾信息網及相關研究機構的統計數據了解到,首季度東莞一手住宅簽約面積約95.3萬平方米,同比大幅減少36%。與此同時,首季度東莞一手住宅簽約均價約9153元/平方米,同比上漲7%。
『成交量下降,但是價格微漲,這符合當前東莞市場大環境的格局。』合富輝煌東莞市場研究部副總監李興旺表示,東莞的城市在成長,在拿地等各項成本增高的同時,房價總體小幅上漲是趨勢。受全國房地產大環境的影響,東莞市場的主力軍剛需客遲遲不出手,導致市場成交量下滑嚴重。業內人士認為,東莞樓市觀望格局已經形成,短期內回暖較難,建議地產商加大促銷力度,在樓市總體看漲的時候,剛需客要切忌『抄底』的心態,該出手時就出手。
一手樓成交同比降四成
監控數據顯示,2014年第一季度東莞一手住宅新增供應面積約74.4萬平方米,同比減少16%,是近8年的供應低潮;一手住宅簽約面積約95.3萬平方米,同比減少36%。
李興旺分析認為,第一季度成交量的大幅萎縮,主要有以下幾點原因:第一,去年基數較高。2013年第一季度東莞樓市成交迅猛回暖,創下歷史最高增幅,同比增85%。第二,全國市場觀望氣氛濃。春節後少數城市少數樓盤價格下降,致全國樓市觀望氣氛漸濃,東莞更是如此。第三,第一季度新增供應較少,需求的釋放受到制約。第四,房貸政策的緊縮,抑制部分住房需求。
以3月份最後一周為例,東莞住宅成交前十名的樓盤銷售量為184套,與全市銷售總量591套相比,佔比31.13%,簽約主要集中在部分促銷樓盤及個別新品加推項目。當周,逾四成樓盤簽約套數低於5套,簽約套數在5—10套的樓盤佔兩成多,整體成交水平仍然低位運行。
東莞中原研究部研究員認為,一方面,市面上新品加推的項目依然較少,庫存產品對客戶的吸引力始終有限;另一方面,前段時間瘋傳的『崩盤論』潛移默化中已影響到廣大市民的購房情緒,相當大的剛需群體的購房熱情會直接受挫。東莞樓市以剛需主導市場,觀望格局已形成,在信貸持續緊張的前提下,新品市場不足、大部分樓盤優惠力度不夠,市場成交想要大幅回昇的難度很大。
新增供應減少均價突破9000元
2014年第一季度,東莞一手住宅簽約均價約9153元/平方米,同比上漲7%,漲幅超過2012年和2013年同期。該季度比2013年第四季度上漲2.6%,也就是說,住宅均價已保持連續兩個季度的上漲。
合富輝煌東莞市場研究部數據顯示,2012年開始,東莞樓市開始步入明顯的供應不足態勢。2012年供應600.4萬平方米,成交600.3萬平方米,2013年供應728.4萬平方米,成交755.5萬平方米,2014年第一季度供應72.4萬平方米,成交95.3萬平方米,近兩年明顯供應節奏跟不上需求節奏,供應不足支橕房價平穩上漲。
以3月為例,東莞一手住宅新增供應僅15萬平方米,創2007年以來歷史同期最低,同比大幅減少67%,減幅創2007年以來最大。3月全市一手住宅網簽面積約31.7萬平方米,接近歷史最低點2008年(29.6萬平方米),同比減少50%,減幅亦創2007年以來最大。3月全市一手住宅網簽均價約9056元/平方米,同比略漲7%,環比2月份的9243元/平方米略回落約2.7%。東莞房價已連續4個月超9000元,以9100元上下小幅波動,整體呈現穩定。
與此同時,第一季度東莞樓市成交區域分化較嚴重。成交面積前10名區域全市比重達65%,即1/3的區域成交佔據了超過2/3的市場比重。第一季度成交熱點區域主要集中在臨深片區、市區、西部和中部片區。其中臨深片區表現突出,僅鳳崗和塘廈兩鎮成交面積總和佔全市21%。
東莞市房地產協會秘書長陳駿良認為,供應量的大幅減少,一方面由於部分開發商觀望,推遲入市,另一方面由於工期進度未能趕上。3月全市住宅均價環比2月份小幅回落2.7%,主要為結構性因素,而非房價真實下跌。從3月簽約面積前10名樓盤可看出,均價低於8000元項目佔六席。
剛需供應不足低庫存支橕房價
2014年第一季度,萬科以13.4億元的簽約金額位列東莞房企榜首,佔全市簽約金額總量的11.8%。其次為光大地產,簽約金額為7.5億元。第三為萬達地產,簽約金額為4.8億元,主要為商業簽約。
研究數據顯示,第一季度70—120平方米戶型供應比重約64%,較去年略有回落。其中71—100平方米戶型供應比重回落最明顯,比重約46%,較去年回落7個百分點。121平方米以上戶型供應比重約34%,較去年上昇5個百分點。
剛需供應不足,是3月樓市成交低迷的因素之一。剛需戶型的減少、中大戶型的增加主要體現在3月份,71—100平方米戶型供應比重僅37%,100—120平方米戶型供應比重僅10%,兩個以首次置業為主的剛需產品供應均處於歷史低點。3月中大戶型供應比重明顯增加,如121平方米以上戶型供應比重達51%,其中141平方米以上供應比重高達34%。
截至3月31日,東莞一手住宅庫存面積約456萬平方米,連續2個月回落。如按照2013年月均63萬平方米消化速度,消化庫存僅需7.2個月。房地產業內通常以12個月,即以一年作為去庫存周期風險的臨界點,東莞目前仍處於『低庫存』水平,房價得到支橕。陳駿良認為,在全國樓市普遍低迷時期,東莞『低庫存』這一特性,將會延長房價下調時間,收窄房價調整幅度。
-專家觀點
6月前是買家
出手好時機
東莞市房地產協會秘書長陳駿良:
目前東莞房地產成交波動是由供應緊張及結構性回調等多重因素導致的。成交量的下滑對於買家來說沒有任何意義,對於開發商來說纔重要,因為拉長了回籠資金的周期。但是,第一季度東莞的房價小幅向上漲,這證明了在東莞剛需市場供不應求的局面下,房價下降的空間很小。
對於東莞的房地產,我是長線看漲的。目前東莞的房地產市場是以萬科、萬達等大型上市房企和本土房企全面佔領市場的局面。這些大房企的融資能力很強,短期內抗壓能力很強。東莞在快速發展,與廣深的房價相比,東莞可以說是珠三角房地產市場的窪地。
現在市場觀望情緒比較濃,我認為第二季度會有很多開發商為了打破當前這種僵局而選擇促銷折扣優惠。等到第二季度一過,開發商的銀根有所緩解,房價又會迎來新一輪上漲。所以建議購房者多對比樓盤,找到合適又相對優惠的價格就出手。同時還需做長遠打算,盡量一步到位。從目前的東莞房地產形勢來看,個人認為6月前都是入市的好時機。
相比周邊城市的房價,其實東莞的房價一直都不算高。可以簡單算一筆帳,除去土地成本、建築成本以及稅費等,開發商的利潤與一線城市的開發商差距還是很大的。長期來說,指望東莞的房價大幅下降基本很難,東莞一手樓的低庫存就是一佐證。剛需盤一開盤,基本上在很短的時間內就能被消化,這也證明東莞的剛需很旺盛。東莞樓市從長線來看,是看漲的。
南方日報記者郝金朋