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受馬航事件持續發酵影響,碧桂園金海灣二期開盤銷售時間仍未敲定。但是碧桂園方面稱暫時不會改變在馬來西亞其他項目的投資計劃。
包括碧桂園在內的多個接受時代周報記者采訪的開發商表示,目前馬航事件並未影響在馬來西亞項目的推進。但仍有地產圈內人士向記者表示,投資較大的中國開發商對於媒體采訪十分敏感,對采訪的內部審核更為謹慎,擔心媒體報道進一步放大馬航事件影響,造成國內投資客銳減。
而市場人士普遍認為,雖然馬航事件短期影響了碧桂園項目的銷售,但是長期來看馬來西亞房地產市場仍然具有較強投資吸引力。
碧桂園金海灣二期銷售策略微調
馬航事件後,碧桂園馬來西亞項目的一舉一動都引發市場的關注。
3月12日的業績發布會上,碧桂園集團通報:金海灣項目總貨量是160億元。第一期推出的105億元基本上全部認購完成。
馬航事件後,碧桂園金海灣二期何時開盤,是否有價格調整,碧桂園方面並未對時代周報的采訪作出正面回應,僅稱會根據對品牌影響力和市場情況的評估,對銷售策略會做出微調。並通過系列標准化管理,降低銷售費用。
除此之外,碧桂園在馬來西亞另外兩個項目,分別為吉隆坡周邊的雪蘭莪州加影以及萬撓。碧桂園方面稱,碧桂園鑽石城在2013年10月30日已開盤,總貨值22億元,當時推貨4.8億元左右,一個月之內售罄。而另外一個全新項目總貨值也達22億元,計劃2014年下半年推出,一切按原計劃執行。
據估算,碧桂園成交的房源中,中國客戶佔比約32%,本地客戶約40%,新加坡客戶約20%,而中國客戶是這一市場的重要力量。受到馬航客機失聯事件影響,中國赴馬來西亞的旅游訂單大幅下滑,不少游客取消了行程。
而為應付國內客源的銳減,碧桂園方面表示會更加注重開拓東南亞客源。『碧桂園將通過建造優美環境、提昇產品品質、完善社區配套等多種舉措,來吸引更多東南亞地區客戶的關注,我們也相信國人在海外投資上的選擇是理性的。』
而市場分析人士認為,馬航失聯事件短期內對碧桂園面向中國投資客銷售有一定延緩作用,但對馬來西亞及新加坡等周邊國家的消費者仍有很強的吸引力。
『碧桂園金海灣項目離新加坡只有1公裡。馬來西亞的房價比其他東南亞國家都要低,新加坡房價都是10萬元/平米以上,很多新加坡客戶會買來用作周末度假房。』萊坊房地產諮詢大中華區董事及研究部主管林浩文認為。
另外,碧桂園資金方面的壓力可能也並不明顯。『盡管碧桂園在馬來西亞的投資超過百億元,但自身實力比較強大,加上碧桂園自身建設能力,建築風格,房屋設計,融資能力都有一定優勢,所以問題應該不大。』中投顧問高級研究員鄭宇潔告訴時代周報記者。
『按照馬來西亞政府的規定,外來企業必須和當地企業組成合資企業,所以當地政府也會給房地產開發提供一定資金。除此之外,碧桂園2013年銷售業績比較樂觀,尤其在馬來西亞的銷售業績比較亮麗,能夠支橕其一段時間的發展。碧桂園融資能力比較出眾,融資成本比較低。2013年7月,達成一個70多億元的融資方案,為其2014年的拿地計劃、企業發展提供強大的資金支持。』鄭宇潔說。
綠地稱未改變200億投資計劃
據不完全統計,目前在馬來西亞拿地開發的中國房企包括了綠地、新華聯、富力、雅居樂、碧桂園等,投資總額已經超過500億元人民幣。
和碧桂園同樣在馬來西亞斥資上百億的還有綠地集團。今年2月28日,綠地集團就馬來西亞新山市兩個項目簽署合作備忘錄(MOU),計劃斥資近200億元人民幣進行投資建設,而其中一個項目將成為迄今為止中國企業在馬來西亞投資的最大規模房地產單體項目。
據了解,此次簽署協議的兩個項目分布在新山市的東區和西區,沿柔佛海峽,與新加坡隔海相望。兩個項目總佔地面積約860畝,規劃建築面積約230萬平方米,規劃建設大型住宅社區、中高端服務式公寓、酒店及配套商業。項目預計在6個月內正式開工建設。
而綠地方面在接受采訪時稱:『目前項目投資計劃未變,仍在順利推進中,綠地馬來西亞項目還在前期階段,尚未完成土地交割,所以市場走勢如何,到底會多大程度上受到影響還需要過一段時間纔會清晰。屆時公司也會就項目進展及時和外界溝通。』
而富力地產在馬來西亞斥資85億元人民幣拿下6宗土地,地價3年內分4期付清。富力地產2013年半年年報顯示,富力地產總資產約為1156億元,投資額度相對碧桂園和綠地較小,但相對於他自身的總資產規模並不算小。而項目開發是否受到馬航事件影響,截至發稿時仍未有回應。
雅居樂在馬來西亞的合資公司,以4.3億元的價格收購了一宗位於馬來西亞首都吉隆坡的地塊。該地塊佔地面積4.1萬平方米。『雅居樂投資4.3億,投資額度很小。但如果受馬航影響,遲遲不能推進項目,資金壓力可能相對大一些。』鄭宇潔認為。
據統計,截至2013年年底,中國海外房地產37%的資金投向馬來西亞,2014年一季度比重進一步大幅上昇。中國房企初涉海外發展,風險頗多,而馬航事件僅僅是其中之一。
相比於後期的銷售,開發商在前期的開發找土地,找投資伙伴,開發這個過程風險更大。『對國內開發商而言,對海外市場不熟悉,對馬來西亞的法律法規不懂,對於當地投資伙伴的挑選也存在風險。馬來西亞是一個發展中國家,和中國及越南比較相似,如果在當地沒有關系,開發商進行土地開發比較難,成本也比較高。』林浩文告訴時代周報記者。
馬來西亞房價還有上漲空間
2012年,馬來西亞房地產市場比較穩定。而2013年增幅較大,增幅達5.6%,成為在亞太地區增幅比較強勁的地區。中國開發商碧桂園、富力等開發的房地產在當地的銷售均價為1.6萬平方米左右。相對中國的房價,還處於比較低的水平。
多個市場分析人士認為,目前,馬來西亞的整個房地產市場還沒有存在過熱的現象。但當地政府已經收緊了房地產政策,采取了一定的調控措施,如房子5年以內賣出需要交納一定稅收,以此來遏制房價投資過於強盛的局面。
在馬來西亞進行房地產開發的人士告訴時代周報記者,馬來西亞周邊國家和地區,如新加坡、中國香港、中國臺灣,對於移民的購房政策都比較緊。在此環境下,投資者開始把視角轉向馬來西亞,這也是房價漲幅較高的原因。另外,馬來西亞和新加坡之間准備興建高鐵,這一計劃無疑進一步助推馬來西亞的房價。
鄭宇潔也認為,目前來看,馬來西亞房產的利好因素有:第一,馬來西亞跟新加坡聯系比較緊密。第二,計劃興建的高鐵項目對房價有一定抬昇、支橕作用。第三,馬來西亞本國經濟增長水平比較穩定,城市化水平逐漸提高,城市居民呈現年輕化的趨勢。並且當地華人社區比較強大,和中國人的文化和風俗習慣差異不大。這都是吸引中國投資者的方面。第四,馬來西亞房產出租收益在4%-6%,高於新加坡的3%-2.5%。
但市場人士提示馬來西亞房地產市場存在一定風險。馬來西亞的經濟發展水平依然處於發展中國家水平,政治上的腐敗導致經濟方面的變動以及匯率方面的變動都可能會給投資者帶來一定的風險,短期難以很大改觀。
(實習生朱曉雅對本文錄音整理亦有貢獻)