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上週五,南京馬年首次執行“9050”及“限地價,競保障”兩項政策的土地拍賣塵埃落定。雖然沒有預期的20多家開發商搶一塊地的火爆,但5幅地塊“出嫁”,花落4家品牌開發商,在提升區域價值的同時,也讓鄰居樓盤“利益均沾”,藉機喊漲。這邊土拍剛結束,那邊鄰居樓盤已經在微博上表示歡迎。讓人不能不讚一聲“中國好鄰居”:土拍容易,相鄰不易,且拍且珍惜。
城北缺房
開發商盼新鄰居
G08城北燕子磯地塊爲住宅混合用地,被首次進入南京的央企中水電以18.96億元底價拿下,樓面地價7281元/平方米。
根據這樣的樓面地價,有業內人士預測中水電地塊上市均價應在15000元/平方米左右。該人士分析,樓盤單價是基於成本覈算及周邊房價綜合得出的,“目前該地塊周邊的林景御園均價在17500元/平方米,而崑崙沃華地塊開盤也應在18000元/平方米以上”。
G08地塊7281元/平方米的樓面地價是否會對周邊樓盤房價產生影響?金陵晚報記者瞭解到距此地塊不遠的三金燕語庭拿地時的樓面地價僅4409元/平方米。對此,三金燕語庭營銷總監笪律表示,“我們目前均價在14880元/平方米,由於在售房源僅剩餘十幾套,後面推新房源應該會遵循一個正常的價格上漲速度,但這並非受到新地塊成交的刺激。”然而對於新地塊的成交,笪律覺得是一件好事,他很盼望新鄰居的進駐,“我們這個區域新房源不多,希望新盤越早上市越好,這樣纔有可比性。”
對於城北板塊目前的樓市情況,同策諮詢南京公司副總經理楊銳認爲,尚處在一個有價無市的狀態,可售房源不多,但去年拍地出現了多個地王項目,今年下半年可能會迎來一波集中上市潮。還有業內人士認爲,在地王效應下,城北多家新盤欲破2萬元/平方米區域天花板價,再加上央企中水電進軍燕子磯和香港嘉華欲做高端項目,今年城北房價將會進入高速補漲期。
地王易主
仙林湖想破2萬不易
經過28輪競拍,新城以30億元拿下仙林湖G07地塊,樓面地價8134元/平方米,金地湖城藝境將仙林湖“地王”封號拱手相讓。
就在拍地後的第二天,同一板塊的改善型樓盤高科榮境推出176套房源,開盤去化7成。高去化的背後,也說明在改善型市場上,仙林湖板塊的價值已經受到市場的肯定。
新地王的出現,是否會成爲周邊樓盤價格提升的“砝碼”?高科置業營銷總監夏小虎認爲,新城作爲很有實力的開發商進駐仙林湖,大大促進了板塊的開發,新地王被刷新,也說明市場對板塊價值的認可。高科會根據自己的價格策略實施定價,他強調目前定價也是較爲理性的價格。
然而南京房地產開發促進會祕書長張輝認爲,高科榮境的高去化不能排除仙林湖新地王的刺激,當然還有9050政策造成仙林湖純改善樓盤稀缺的因素。
同策諮詢南京公司副總經理楊銳認爲,仙林湖板塊多家品牌房企入駐,競爭力很強。而此次由新城競得的G07地塊,樓面地價8134元/平方米,較之前金地湖城藝境拿下的仙林湖最高價地塊7863元/平方米有所上漲,對整個區域內房價起到支撐作用。“但仙林湖短期內若想突破2萬元/平方米仍然有困難,主要是這一區域商業配套還比較缺乏。”楊銳分析說。
江寧地塊
周邊樓盤欲借力漲價
招商地產以3.05億元拿下江寧G09宅地,樓面地價5417元/平方米。銀城地產以7.56億元拿下江寧G10地塊,樓面地價5444元/平方米。銀城地產南京公司營銷總監王政表示,G10地塊將打造快銷品。招商局地產南京公司營銷總監孫海平也表示,該地塊小戶型產品會佔主流。
距離兩幅地塊最近的騁望驪都,在土拍結束後,便在微博上推出了“騁望驪都無懼新鄰居,繼續抄底江寧”的新廣告語。據金陵晚報記者瞭解到,該項目目前在售面積爲152-236平方米大平層,均價13500元/平方米,還將推出面積220-280平方米精裝疊院產品。該項目營銷總監姚波認爲,招商、銀城大牌開發商的進駐,會使大學城板塊關注度更高,有利於板塊價值提升。
兩大品牌開發商進駐江寧大學城是否影響周邊房價?姚波透露,土拍落定後,騁望驪都將就今後是否放緩開發節奏或價格提升進行商討,漲價會是大勢所趨。騁望驪都目前小戶型已售罄,而“9050”政策又對新地塊有限制,所以姚波認爲,新進駐房企的產品對騁望驪都不會產生較大影響。
江蘇省房協房地產研究所所長李智認爲,現在主城地塊越來越少,像江寧這樣的地塊會很搶手,大牌房企考慮到持續運營會提前拿地,並且快速開發。從河西奧體到仙林板塊,再到江寧板塊,也反映出熱點開發板塊的一個轉移,加速了區域發展,有利於板塊價值提升。江寧大學城板塊的商業配套一直比較薄弱,招商、銀城的進駐,未來會聚集大批人潮,商業自然會加速發展,更加完善。
對於周邊樓盤有何影響呢?李智表示,大牌房企到來後一方面提升了買房人對區域的關注度,另一方面對周邊樓盤也形成一種競爭,買房人選擇面更寬,可能會加劇觀望情緒,區域房價不一定會有大幅提升。
G11江寧東吉谷地塊是一幅二類居住用地,在上週的拍賣中出人意料地受到熱捧,5家開發商進行了28輪競拍,最終銀城地產以10.9億元拿下,高出限價的9000萬元將作爲保障房建設基金。
G11地塊所在的江寧吉山區域目前以別墅和洋房產品爲主,這也給了銀城打造剛需產品的機會。“由於周邊競爭產品較少,又有吉山軟件園的產業支持,這是銀城不惜重金拿下此地塊的重要因素。”同策諮詢南京公司副總經理楊銳分析。