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目前,對於小產權房的清理政府已是“零容忍”態度。近日,記者從南昌市有關部門獲悉,爲堅決遏制違法建設、銷售“小產權房”勢頭,嚴厲打擊小產權房在建、在售行爲,南昌市暢通舉報投訴渠道,向社會公佈小產權房問題專項清查舉報電話。
然而,江西小產權房全面清理工作如何開展?在不少專家看來,小產權房清理將面臨諸多阻礙,其中最大的難題就在於其龐大的存量,一方面由於其規模巨大,個別小產權房小區及其配套都已成型,全部清理的難度較大,另一方面,如果保留下來,將是對現行土地法律法規的衝擊……
南昌向社會公佈
違規小產權房舉報電話
從今年1月起至6月底,南昌市決定在全市範圍內開展小產權房問題專項清查工作。清查範圍是:集體土地上建設並銷售給本集體經濟組織以外成員的房屋。重點清查單位和個人非法租用、佔用農民集體所有土地搞房地產開發項目。
另外,根據《南昌市“小產權房”問題專項清查工作的實施方案》,此次清查工作主要包括三個方面:一是全面清查違法建設和銷售小產權房;二是堅決遏制在建、在售小產權房;三是公開曝光一批違法建設、銷售小產權房案件。南昌市“小產權房”問題專項清查工作領導小組負責人已要求,各縣、區(開發區、新區)要儘快成立領導機構,確定具體聯絡人;制定小產權房清理工作推進表,將排查出來的問題進行分類整改。
值得注意的是,爲堅決遏制違法建設,南昌還成立了“小產權房”專項清查工作領導小組辦公室,並向社會公佈了專項清查舉報電話和舉報郵箱,其中舉報電話爲:0791-83987196,舉報郵箱:ncxcqf@163.com。
難題1
小產權房存量龐大
記者也還了解到,除南昌外,贛州、撫州、宜春等多個設區市均已啓動小產權房的清查行動。對此,江西省社會科學院經濟研究所所長麻智輝表示,儘管小產權房交易很早就明令禁止了,但小產權房以其價格較低,准入無限制等優勢,近年來規模逐步擴大,導致小產權房逐步做大成爲頑症。
談及全面清理小產權房面臨哪些難題時,不少專家表示,小產權房龐大的存量,涉及範圍廣,問題複雜,是制約小產權房全面清理的最大難題。
“我省小產權房相比其他發達省份,小產權房數量雖然要少一些,但在市場份額中’小產權房’所佔的比例也有15%~20%,規模還是很大,要全部清理的話確實艱難。”麻智輝表示,這麼龐大的小產權房存量,涉及的居民也自然龐大,現在如果要全部清理的話勢必困難重重。
難題2
小產權房界定標準不完善
據瞭解,“小產權房”的存在已近20年,從它一“出生”,就被打上了“違法”的標籤。但爲什麼到現在,也沒能出臺一個明確的處理方案呢?業內人士分析稱,其中小產權房的界定標準還不是很完善。
所謂小產權房,是指在農村集體土地上建設的房屋,未繳納土地出讓金等費用,其產權證不是由國家房管部門頒發,而是由鄉政府或村政府頒發,亦稱“鄉產權房”。那麼,到底哪些小產權房該清理,哪些該保留?
“目前,這些所謂的小產權房情況非常複雜,僅憑是否繳納了土地出讓金來判定好像還不夠,概念界定還比較模糊。”對此,南昌某房產中介資深人士告訴記者,現在南昌有拆遷房、村集體自建房等,這些房子部分可能是未繳納土地出讓金的,有的是自住,有的出租,還有的是賣給別人。
那麼,現在問題就來了,比如是村集體自建房,一些當地村民也有買房子的,這些村民買的算不算小產權房?這些村民中,有本村村民,也有外村村民,外村村民買的算不算小產權房?
另外,如果年老的村民去世,子女繼承,子女是城鎮戶口,應該怎麼算?事實上,小產權房的具體情況更復雜,如何界定對於政府部門來說比較難,工作量也比較大,這將是小產權房清理工作面臨的一個難題。
難題3
清理過後如何安置
對於小產權房產生的原因,不少專家分析,是由於中國樓市近十年來高房價與居住需求之間的矛盾,爲小產權房“創造”了巨大的市場,與普通商品房相比,價格較低是小產權房最大的優勢,也是小產權房屢變花樣、禁而不止的直接原因。
“這些購買小產權房的大多都是外來人口且是低收入人羣,在南昌買一套這樣的房子可能是花費了全家的積蓄,如果現在政府若要清理拆除,這很可能會引發社會矛盾。”麻智輝表示,有的小產權房可能已經購買了10多年了,雖然按照現有的法律,小產權難以得到保障,但由於涉及人羣龐大,這些清理後大批無房可住的居民勢必又是一個難題。
難題4
購房者存法不責衆思想
大多數小產權房都是這樣的開發模式:以“舊村改造”、“村鎮建設”、“新農村建設”等名義,由村委會或鄉鎮政府主導開發,小產權房所佔的土地沒有經過性質變更和上市拍賣,往往是開發商與村鎮幹部私下談妥地價後即進行開發,開發商爲了利益、村鎮幹部爲了好處,雙方一拍即合,導致小產權房繞過監管上馬開工。
有專家表示,部分小產權房都是開發商、村集體與鄉鎮政府“合謀”的產物。因爲在開發過程中,染指的各方几乎都是受益者,這就造成政府舉起鞭子,不能精準地打在某一個人身上。
近年來,長效監管力度不夠,相關清理措施往往是“雷聲大雨點小”,這也使得購買小產權房的人抱有法不責衆心理,需求助推小產權房存量快速擴張,增加了小產權房清理的難度。