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從區域功能上來說,煙臺核心區域可分爲三個版塊:位於中間地帶老牌經濟金融中心的芝罘區、位於西部的工業支柱中心開發區及附屬居住新城福山區、位於東部的新的行政教育中心萊山區。對於房地產市場來說,每個區都擁有自己的優勢。
芝罘區
作爲煙臺傳統的政治、經濟、文化中心,這裏集中了全市主要的經濟活動與城市人口。歷史延續下的定位與習慣非常清晰,就是在煙臺市政府機構遷出後,繼續作爲全市的經濟、金融和商業中心。這樣的定位爲其發展明確了方向。作爲城市中心,這是芝罘區的區域優勢。
芝罘中心區作爲老區,土地的供應稀缺,新項目的主要來源將是持續進行的舊城改造項目,供應量相對其他區域較少。這也是芝罘區地產發展的侷限性。
萊山區
萊山區屬於國內集自然條件優越、人文環境理想、宜居程度較高等優勢於一體的少有地區之一,整體房價也在六區中居於榜首。作爲一個較新發展的城區,萊山區整體規劃方面適度超前,完全有條件發展成爲國內甚至國際上城市規劃理念領先、品質卓越的樣板;另外,市、區兩級政府具有前瞻性的戰略眼光,使得城市級大配套建設前置。
綜合考慮,萊山區的地理優勢和發展的前瞻性讓萊山區的房價持續增長,並且保持着遙遙領先的地位。
開發區
對於很多煙臺人而言,開發區與工業是緊密聯繫在一起的。這裏是煙臺的經濟高地、技術高地、人才高地,聚集了大量充滿活力、思維新穎又有一定購房需求的年輕人。
開發區經濟發展快,人口膨脹快,人均收入提高得也快。但是現在的開發區,缺少適合年輕人的大型商業項目。長江路沿線,傳統的家家悅和振華量販也只能滿足日常生活消費,奢侈品、電子產品和餐飲娛樂的滯後導致購買力無處釋放,大量消費能力被限制或輸送出去。所以,商業地產的勃興,將是開發區的一個強有力的增長點。
福山區
福山區的樓市,在很大程度上依靠開發區。可以說,這裏就是開發區的後花園。大量年輕人在開發區上班,而在福山區購房。而且,福山區有很多尚未大規模開墾的區域,也是不少開發商拿地考慮的區域之一。
福山區地產市場不同於芝罘區、萊山區、開發區,具有明顯的區域特徵。福山區人口較爲穩定,樓市客戶羣體較爲單一,主要來自於福山區、開發區等周邊區域以及棲霞、海陽的部分客戶羣體。這些客羣數量龐大,但對價格比較敏感。隨着城市一體化發展的深入和福山工業園區的壯大,福山區樓市客戶羣體也漸漸呈現出多元化態勢,對樓盤的需求也逐漸多樣化。