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2014年以來,關於樓市“一半海水,一半火焰”的論調盛行:儘管三四線城市“山雨欲來”,一線城市卻沐浴着不會消褪的陽光。然而,記者近期採訪發現,北京前三月成交大幅下降,開盤價下調;廣州知名房企給出購房8.8折、“分期首付”的優惠。
從“日光”“哄搶”“徹夜排隊”到“打折”“調價”“分期首付”,在經歷了過去十多個月的快速上漲後,這些關鍵詞的改變,表明一線城市“只跌不漲”的神話正面臨考驗,也說明樓市買賣雙方的心理博弈開始出現新變化。
房價降價不明說,暗降知多少
【地點:北京,住總萬科橙】
2013年9月:售價待定
2013年11月:預計售價27000元
2014年1月:售價待定
2014年3月:即將開盤,預計售價23000元。
這是在等候預售的7個月時間裏,位於北京市大興區的住總萬科橙樓盤在其官網和一些房地產專業網站上公佈的預售價變化軌跡,從27000元到23000元,開盤價調低4000元,等於降價超過15%。在反反覆覆的價格變動和待定信息中,透露出耐人尋味的房價走勢和市場變化信號。
【地點:廣州,時代南灣】
銷售人員:現場認購享受“史無前例”的8.8折優惠,老業主介紹新業主交易成功,獎勵1萬元現金。
【解讀】“降價是最難從開發商嘴裏聽到的兩個字,但當市場變化,他們在公開場合無數次說着房價必將堅挺的同時,也有無數種‘暗降’的辦法把房子賣出去。”一位在上市房地產公司任職的銷售經理告訴記者:調低開盤價、送首付、送裝修、送家電、“X萬抵XX萬”等都是常用辦法。
四重因素影響,購房心理戰轉向
記者採訪發現,目前,至少有四重力量影響並導致了這一結果。
——市場調節。中國房地產數據研究院執行院長陳晟等專家分析,從2012年下半年開始,一線城市的樓市已經出現了一波連續十多個月的上漲,國家統計局公佈的數據顯示,截至2013年12月,京滬穗深四大一線城市的房價同比漲幅超過或接近20%,在已經執行了2年多的嚴格限購政策後,儘管供需矛盾仍然緊張,但擠出了投資投機需求後,絕不足以支持如此大幅度的瘋狂上漲,在擠出了追漲、恐慌的超前購房陰影后,市場必然會有所理性調整。
——調控發力。在一線城市“越調越漲”的壓力聲中,京滬穗深在去年下半年都出臺了更嚴格的調控加碼規定。例如,廣州將外來人口繳納社保允許購房的期限從2年增加到3年,這些嚴格的調控政策也在鞏固和加強調控的效果。
——預期分流。北京2014年起試點安居性商品房,僅前兩個自住房項目的申請就超過40萬套,從商品房分流了大批需求,並直接影響了市場預期。
——資金壓力。中原地產分析師薄夫利認爲,儘管去年上市房地產企業銷售回款再創新高,但在房地產融資持續收緊和頻頻出擊搶當地王等疊加影響下,開發商也需要讓利跑量,加快資金週轉。
能否讓“只漲不跌”神話祛魅
國家統計局最新公佈的數據顯示,2月北京房價同比上漲15.5%,和去年動輒20%左右的增速相比,漲幅已經開始有所收窄。
專家表示,這不僅對一線城市樓市和購房者預期帶來影響,對全國市場也將帶來傳導和示範衝擊。
3月16日,國務院正式頒佈《國家新型城鎮化規劃(2014-2020年)》,其中明確要“健全房地產市場調控長效機制。調整完善住房、土地、財稅、金融等方面政策,共同構建房地產市場調控長效機制。各城市要編制城市住房發展規劃,確定住房建設總量、結構和佈局。”
專家認爲,這是未來房地產市場發展的綱領性文件,對一線城市而言,城市功能的再定位和人口、產業的紓解轉移將在未來成爲緩解供需矛盾的重要武器,對遏制二三線城市乃至四線城市出現的“造城衝動”,引導其在產業城鎮化的基礎上發展健康的房地產市場,也具有重要的指導意義。