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今年是前海加快建設的“突破之年”,年底將有第一套商品房預售,第一幢高層建築封頂,第一個商業圈前海企業公館投入使用,還有若干塊土地出讓等等。前海地理和有形空間的快節奏變化,引來各方的高度關注。
15平方公里的土地,最小的國家級開發區,“螺螄殼”裏做“道場”,如何承載體制創新和未來發展的歷史使命?深圳已是國家土地制度新一輪改革的先行者,前海怎樣擔當先鋒?去年賣地400餘億元,將對建築形態和營商環境產生怎樣的影響?許多國內城市屢屢出現的“土地財政”開發方式會否在前海重演?引進了國際房地產開發商,就必然等同於新城建設的國際化嗎?
差別化供應決定前海“土改”氣質
按照規劃,到2020年前海15平方公里的土地,至少要有GDP1500億元,也就是說,一平方公里至少要有100億元的規模。雖然前海的價值不僅是GDP產出,而在於體制創新,但是土地乃產業之母,有形的空間如何,對於發展質量影響同樣巨大。
“特區中的特區”,前海寸土寸金,如何做好土地這篇大文章?
記者採訪瞭解到,前海首要考慮的,是如何突破土地資源稀缺的緊約束,從前海土地“第一拍”開始,一幅前海土地管理改革路線圖清晰呈現,內容是探索土地改革的新思維和新模式。
前海擁有土地改革的政策基礎。2012年5月,國土資源部和廣東省聯合批覆《深圳土地管理制度改革總體方案》,賦予深圳在土地管理制度改革方面先行先試的歷史使命,深圳新一輪“土改”就此啓動。作爲全國性改革創新平臺,同時也是深圳市土地管理制度改革重點實驗區,前海肩負着土地管理制度改革先行先試的重任,正成爲深圳“土改”的新樣本。
去年5月24日,深圳市政府批覆《前海深港現代服務業合作區土地管理改革創新要點(2013-2015年)》(以下簡稱《要點》),由此拉開前海土地改革創新的序幕,要點核心是:前海將探索建立差別化的土地供應新模式,在土地用途管制、土地有償使用、土地產權制度等方面有所突破。
前海管理局局長張備說,在土地管理方面,我們將推出國內土地管理改革的一個“前海模式”。差別化的土地供應新模式橫空出世。
一般來說,國內法定的一次性出讓土地使用權的年限是40年,而前海探索建立差別化的土地供應新模式的突破點在於,打破國內目前以法定最高年限一次性出讓土地使用權的制度,實行彈性年期,前海出讓土地使用權的年限可以是20年。
市規劃國土委土地利用處有關人士表示,深圳土地資源十分緊缺,傳統的土地出讓模式容易造成土地利用效率低下,探索差別化土地供應模式,能更好地發揮市場在土地資源配套中的作用,提高土地利用效益。實行彈性年期,還有助於更好監控土地後續開發。
記者觀察到,到目前爲止,前海出讓的6宗土地使用年限仍爲40年,尚未在土地使用權年限上取得突破。
不過,前海在全國率先提出了1.5級開發的新理念,借鑑美國硅谷經驗,採用BOT模式,啓動的前海企業公館的建設和運營,則是在土地使用權彈性年期制上的一次嘗試。BOT模式出讓土地使用權,讓前海取得了快速“見形象、聚人氣、出效益”的效果。根據合同約定,萬科負責建設和運營8年後返還前海管理局。
前海管理局有關人士稱,除了差別化土地供應的模式,前海還將試行鍼對香港企業公告出讓等若干創新舉措,但這些改革事項都是在逐步落實,並非一次性到位。
土地利用專家羅平博士認爲,深圳曾在土地管理制度方面創造了很多的全國第一併被其他城市借鑑,此次前海探索試行彈性年期等又將領先一步。
美國房企前海拿地意味什麼
今年1月23日,前海出讓第6塊土地,終於迎來首個國外投資商,實現真正意義上的外資拿地。此次前海地塊出讓,採用綜合評標法招標,滿分100分。其中,技術標50分,商務標50分。最終,美國兆華斯坦地產與前海國際能源聯合體以22.31分技術評標分、134.0999億元報價成功中標。
美國兆華斯坦開發公司爲主持重建紐約世貿中心的美國地產巨頭。分析人士稱,前海目標是打造成中國的“曼哈頓”,美國地產巨頭進駐有助提升前海的國際視野和影響力。相比於其他競爭對手,兆華斯坦和前海國際能源金融中心聯合體,更符合政府對前海的定位和規劃。此地塊在招標文件中明確規定,建成後主要用於引進國際金融機構,鼓勵發展金融業,而兆華斯坦更容易達到這樣的要求。
此次拍賣,已經顯示出與前幾次拍賣的不同格局,市場對前海的認識也發生悄然變化。從國內企業的熱捧到海外資本的青睞,前海土地出讓邁出國際化的第一步。深圳市綜合開放研究院旅遊與地產中心主任宋丁認爲,前海土地出讓的市場化運作方式和麪向全球的視野,將前海土地出讓平臺無限擴大,會對海內外企業構成重大吸引力。
據透露,未來,前海還會嘗試更多的拍賣形式,而且前海再出讓的地塊或許會設置更高的門檻,指向也會更加明確,更多引入海外資本,意味着包括港企在內的外資企業更利於競得土地,這將有助於前海國際化平臺的建設。
記者瞭解到,從去年7月26日,前海採用一次性競價規則首次成功出讓兩地塊,敲響土地出讓“第一槌”,直至今年1月23日,出讓第六塊土地,前海一直強調控制土地開發的節奏和成本,但一開始需要用市場的方式瞭解前海土地的價值。在首批前三宗地的試探後,前海不斷調整土地出讓方式,在出讓的第二批二塊土地,將競買申請人限定在香港企業。這種針對某個特定區域企業拍賣土地的做法,在深圳乃至全國尚屬首次。前海管理局有關人士此前接受採訪時表示,之所以設置這樣的門檻,的確想引進有實力的香港企業參與開發,畢竟前海定位爲深港現代服務業合作區,香港企業的參與是一個重要而必不可少的風向標。
不會重複單一房地產開發模式
前海2014年的一項重要任務,是新城建設,這從一個方面說明,前海在土地開發方面一直在擺脫單純的房地產開發概念,注重綜合功能開發,爲前海生態圈的完善夯實基礎,逐步實現從單純的土地資源管理向土地資源、資產、資本三位一體化綜合管理轉變。
前海總體規劃提出“三軸兩帶多中心”的空間結構,它其實就是一個新的市級中心。在前海的22個開發單元中,賣地不再成爲主要的開發方式。從城市設計到法治建設、社會管理等方面,前海所面臨的命題更加廣泛。
記者瞭解到,前海合作區裏不搞房地產,但有三個板塊可以住人,即人才公寓、都市綜合體和若干家五星級以上的酒店。都市綜合體不屬於房地產範疇,是產業的配套和產業發展的平臺,購買人羣會有限制,以免變成跟產業沒有直接關係的住宅區。
根據《要點》,將強化土地使用權出讓合同監管效力,實行土地使用權出讓合同驗收制度,將其作爲房地產權登記前置條件,可以有效制止以股權交易名義炒賣土地使用權或租賃權的行爲。其次是探索預防土地閒置機制。從源頭上防止囤地、炒地和土地閒置。還將建立用地退出機制。通過招拍掛方式公開出讓的土地,原則上不得轉讓;確需轉讓的,前海管理局可以優先回購。
六塊地賣400多億貨真價實
出讓六塊土地,實現土地收入約407億元,這是前海上一年度賣地的成績單。根據深圳市第五屆人民代表大會第六次會議上公佈的深圳市2013年預算執行情況,深圳市國有土地使用權出讓金收入414.6億元,這意味着前海土地出讓金佔去年深圳市國有土地使用權出讓金的比例高達90%。
比較可發現,這一數字,是東莞2013年全年土地成交金額的約兩倍。6塊土地,達到如此數額的土地出讓金,有人關注並擔憂,傳統的土地財政模式,前海以什麼方式破解。
“隨着前海開發加速,土地價值自然上升,這是市場發揮作用的結果。”市土地房產交易中心一位土地分析師如此評價,不僅前海的土地價值顯現,就連其周圍區域的地塊價值也開始突現。
至於前海土地升溫會否推高房價,該分析人士稱尚需觀察。記者瞭解到,在《要點》的指引下,前海將改變“政府賣地、開發商賣樓”的傳統開發模式。《要點》有專門的限定,即在土地交易方面,前海將試行建設項目用地預申請和公告出讓,通過招拍掛出讓制度,選擇合適出讓方式,防止惡性競爭導致高地價、高樓價。同時,爲獎勵企業節約集約用地,將前海土地使用權出讓收入(扣除政策性剛性支出的)15%~20%劃入前海深港合作區產業發展基金,綜合考慮經濟貢獻、綠色低碳等因素實施節約集約用地獎勵。這意味着前海在土地出讓資金安排上,有很大一部分將用於前海綜合開發建設,而不是土地財政。這些創新的方式,將對全國尤其是土地少價值高的核心區域的用地開發模式,起到試點的作用。
土地財政一直被視爲近年來房價暴漲、屢調屢漲的誘因之一。土地財政最大的好處就是“快”,地方政府靠賣地迅速獲得財政收入,用於城市建設。但隨之而來的問題是,土地一旦出讓,在此後的50年或70年內,政府對土地、對市場幾乎喪失了主導權。也有一些企業拿地的時候信誓旦旦,但隨後卻囤地不開發或等土地升值後轉賣賺取“快錢”。土地無法有規劃地持續開發,產業沒有得到有效升級,政府是一次性拿到了錢,但卻給區域的後期發展帶來了問題,政府也失去了調控的餘地。