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杭州降價、常州降價、南京降價……隨着各地不絕於耳的“降價潮”,樓市已如驚弓之鳥,稍有風吹草動,即可引來大量熱議和解讀。
日前萬科住總位於北京的樓盤萬科橙號稱開盤“降3000元”,瞬間引起各方熱議,更有甚者將其稱爲北京的“崩盤信號”。
實際上,萬科橙此次“降價”事件,在當天下午即被萬科橙項目負責人澄清否認。
同時,即使是比預估價格低,這一事件與杭州等二線城市的樓盤降價也相去甚遠:首先杭州的降價樓盤是從之前一萬餘元的售價降到5千元,相當於折半,而萬科“降到”2.1萬元只減少了19%;其次,杭州的樓盤降價是從之前實際的銷售價格上往下降,而萬科只是在一個號稱的“預估價格”上有所改變,同時將精裝修改爲毛坯出售。
“萬科橙不算降價,主要還是受政府限價導致的價格平穩入市。”中原地產市場總監張大偉說。多個業內人士表示,這並不意味着北京樓市將出現大規模降價危機。
不過,張大偉認爲,雖然此次降價並不會引起北京房價崩盤,但是日益收緊的信貸則會對樓市產生越來越大的影響,或許會改變北京供需格局。
萬科橙否認降價事件2.1萬符合天宮院區域價格
萬科橙2.6萬元每平米的“預估價格”並沒有切實依據。在許多業內人士看來,萬科橙的降價並不真實,“精裝變毛坯了,降價很正常”是大家的一直看法。
3月18日下午,萬科該項目負責人向媒體澄清,所開項目從未降價銷售。他表示,目前該樓盤的銷售價與公司上報住建委2.2萬元每平米審批價格基本一致。
據北京市住建委官網顯示,萬科橙項目獲取預售證的名稱爲“上興佳園”,包括兩棟銷售樓盤,其中一棟“住宅及公共服務設施樓”的價格爲21176元每平米,另一棟“住宅樓”爲22176元每平方米。
上海易居房地產研究院研究員嚴躍進表示,萬科橙“降價事件”在開盤階段被熱議可能是一種營銷策略。“目前北京市場也受到了杭州降價的影響,看跌情緒瀰漫。部分置業者有“幻想”,希望尋找到有降價讓利的樓盤。”他說,“但目前北京購房者中的觀望羣體實際上心理很脆弱。儘管有看跌想法,但當大家蜂擁入市時,也會隨波逐流,積極入市。”
嚴躍進認爲:“萬科恰是抓住了這些購房者的心態,本來精裝變毛坯後,降價也是合情合理的。但萬科善於從這個降價中做文章,通過公衆傳播,加大了項目在北京購房者的關注度。即使購房者最後發現該樓盤的降價沒有預期的大,但實際上,萬科已經在這個過程中提高了樓盤項目的公衆知名度和受衆面。”
實際上,萬科橙目前2.1萬每平米的毛坯房銷售價格,也並不低於周圍其他樓盤。同一區域的鑫苑鑫都匯、中國水電雲立方、熙悅春天幾個樓盤的銷售價格均爲2.1萬元左右。而位於4公里外龐各莊的各個項目,售價則在1.7萬元每平米左右。
有人將萬科橙的現象與2010年萬科紅的降價相比,那一次降價之後不久樓市調控開始起效,導致市場寒冬;而張大偉表示,當時樓市遇寒主要是因爲政策調控導致,而現在的市場暫時還沒有出現當時變化的趨勢。
信貸緊相當於房價上漲引觀望或致樓市變局
儘管業內普遍對於萬科的降價行爲不以爲然,但並不意味着大家對北京的樓市十分樂觀。
相對於萬科降價事件,張大偉認爲,北京樓市的真正“警報”是信貸收緊。“信貸收緊相當於房價上漲,”他表示,而這勢必會進一步加重購房者的觀望情緒,從而影響北京樓市“供需格局”。
根據CRIC研究機構調研顯示,在22個城市中,首套房貸款優惠利率幾乎絕跡,其中,10個城市上浮5個-15個百分點,僅32%的城市維持基準利率。原先維持基準利率的城市,瀋陽、重慶、蘇州、成都、南京等已從基準利率上浮至基準的1.05-1.1倍。
張大偉計算表示,從去年到現在,銀行的首套房貸款利率從85折優惠上漲到基準利率,甚至很多出現1.05倍基準利率。同樣貸款100萬,在85折優惠的情況下,30年月供每月還款5720元,而在1.05倍利率的情況下,這個數字上漲到了6571元。
而按30年計算總額,這100萬的貸款,需要多支付30萬的利息。這相當於房價無形中上漲了20%-30%。
這一情況勢必會限制、抑制購房者的購房需求和購房能力。同時,自住型商品房的出臺,以及目前整體樓市看衰的狀況,都會使“需求”有所減少。
而相對應的“供應”卻並不能降低,張大偉表示,2013年全國一線土地成交額創歷史新高,而企業負債也明顯提高,房企必須增加供應回款;同時,一線城市大部分企業均爲上市企業,對業績要求苛刻,一旦沒有銷售量,股價可能出現暴跌,因此也不能減少供應。
在這種情況下,北京樓市的供需兩端有可能會出現變局,“供不應求”的局面或許會有所改變。
目前出現的“平價跑量”也是房企應對現實的普遍心態,此次萬科平價開盤,或許就是對這一心態的印證。
“積極讓庫存去化,是降低營銷成本、提高經營業績、規避各類競爭的最有效方法。這個時候,吸引客戶眼球的最大方法就是採用跳水式的降價策略。當客戶紛紛扎堆某個樓盤時,房企不虧反而會大撈一把,因爲有意向購買的客戶數量突然增加了。”嚴躍進說。