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房地產形式是產業,本質卻是金融。互聯網金融正式寫入政府工作報告,意味着互聯網對房地產行業影響的深化,互聯網深刻改變房地產的全新時代正在勢不可擋地到來。
互聯網對傳統產業的影響,過去主要集中在傳媒產業、無線增值服務、娛樂服務以及商業零售業等行業。在顛覆性改變這些行業的基礎上,互聯網又開始滲透到越來越多的行業,對人們的工作和生活產生革命性地影響。
對房地產來說,互聯網最先影響的是商業地產。雖然廣義上講,商業地產泛指零售、批發、餐飲、娛樂等經營用途的各種地產形式,但從狹義上說,主要還是指零售業地產形式。互聯網對商業地產的影響,始自於互聯網與商業零售業的結合。
“街上人少並不意味着逛店的人少”。互聯網電子商務零售業,由於擁有信息高度對稱、不受時空限制等諸多優勢,吸引了越來越多的商家和買家。而電子商務零售業的迅猛發展,又開啓了物流行業顛覆性的革命,這又反過來促進電子商務零售業的迅猛發展。
隨着電子商務零售業發展,大上海繁華的南京路某人開的網店,與長三角某個縣城某條巷子某人開的網店,其商圈範圍和顧客羣體可說已經沒有多大差別,所不同的只是時間成本和物流成本。而相對於城市繁華街道店面的昂貴租金,時間和物流成本可說實在是微不足道。
地段,地段,還是地段!地段決定地產價值,這在傳統地價理論上是千真萬確的。現在,電子商務零售業商圈範圍和顧客羣體不受地域限制,意味着商業地產全球均質化時代的到來。電商的倉儲配送中心替代傳統商業網點,不光大大降低了商業地產對區位的敏感性,而且還顛覆了傳統地價理論。
如果說,對去年馬雲就“雙十一”所說的“希望藉助市場的力量將房價打下去”,業界尚可作駝鳥狀不予理會,甚至還可作些冷嘲熱諷的話,那麼,對今年政府工作報在明確“推進利率市場化”基礎上提出的“促進互聯網金融健康發展”,恐怕就不能不高度重視、慎重對待了。
以餘額寶爲代表的互聯網金融產品,藉助互聯網的技術優勢和全新渠道,將大量散戶資金打包成爲貨幣基金,投放於銀行協議存款,通過集沙成塔的方式提高小額資金的議價能力,獲取比銀行存款利息更高的收益,這徹底改變了資金市場的生態。
衆所周知,銀行存款利率與市場實際利率之間的巨大差別是貨幣基金髮展的源頭動力,歷史上規避存款利率管制最成功的金融創新就是貨幣市場基金。在互聯網金融迅猛發展推動下,中國利率市場化進程將因此獲得突破性進展。
以餘額寶爲代表的互聯網金融,其成功之處在於貨幣基金與互聯網的聯姻,讓貨幣基金由此真正走進普羅大衆生活。在餘額寶誕生之前,雖然貨幣基金在中國已經存在11年,但從來沒有產生過如今天互聯網貨幣基金出現過後這般迅猛地發展。
從2013年6月17日正式上線,到2014年2月28日,在這短短的時間內,餘額寶規模已突破5000億元,用戶數已超過8100萬。伴隨着餘額寶的出現,理財通、零錢寶等一系列互聯網貨幣基金也相繼出現了,更爲重要的是,這還迫使各大銀行推出了類似餘額寶的一大批金融產品。
不論是實證數據,還是經濟理論早已證明,在銀行存款管制利率爲負的背景下,多數存款戶爲對衝通脹風險必然選擇購買甚至囤積預期升值的資產和大宗商品。中國資金市場利率管制,導致存款利率長期過低甚至爲負,無疑助長了房地產市場的泡沫。
這些年來,普羅大衆之所以爭先恐後地購房用於投資,關鍵在於銀行存款利率管制背景下,缺乏好的投資渠道,房地產由於其投資門檻相對較低,故而成爲逃避通脹的首選地,這也是海內外投機資金敢於長驅直入趕赴樓市興風作浪的根本原因。
房地產市場“十年九調、屢調屢漲”,其癥結在於貨幣超發背景下銀行存款利率的管制。互聯網金融對利率市場化進程的強勁推動,必將深刻改變房地產市場原有的生態。