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2013年對於房企來說無疑是幸福的一年,藉助持續火爆的市場,幾乎所有品牌房企均刷新了各自的年度銷售記錄,萬達、中海、碧桂園、恆大更是順利躋身“千億軍團”。
而根據中國房地產測評中心發佈的《2013中國房地產開發企業500強榜單》顯示,2013年500強房地產開發企業商品房銷售面積總額達3.05億平方米,同比增長34.4%,銷售金額更創下3.26萬億元的新高(全國商品房銷售額爲8.14萬億元),同比增長29.0%,增長速度雙雙大幅領先於全國水平。
銷售大漲的同時,標杆房企的市場佔有率也繼續攀升。以銷售金額計算的10強、20強、50強、100強房地產企業市場份額在2013年分別爲13.25%、18.10%、24.12%、29.48%。其中,10強、20強市場份額均較2012年有所上升,而50強和100強市場份額儘管較2012年有所下降,但仍高於近五年的平均值。
償債壓力普遍上升
中國房地產測評中心的報告表示,作爲資金密集型行業,房地產開發企業風險管理向來是企業發展的關鍵。2013年以來由於銷售良好,不少開發企業選擇加大槓桿加速成長速度,因此500強房地產開發企業償債壓力普遍上升,淨負債率均值更達到近五年來的最高點。短期償債指標方面,2013年,500強房地產開發企業流動比率均值爲208.57%,較2012年下降10.99個百分點;現金流動負債比率均值爲-5.67%,而該指標2012年均值爲14.90%。長期償債指標方面,2013年500強房地產開發企業淨負債率和資產負債率均值分別爲79.03%和66.04%,分別較2012年上升17.06%和0.69%。
同時,2013年6月以來,國內流動性收緊趨勢逐漸顯現,然而其對房地產開發企業的影響則相對較低,不少500強房地產開發企業在銷售業績趨好保證資金迴流背景下提升了槓桿率,造成償債指標均值表現整體弱於2012年。
但在總體流動性偏緊的背景下,這種槓桿率的提升也意味着風險的積聚,因此,房地產開發行業內企業間的未來分化方向將更多地取決於資金管控能力和資金成本的差異。
土地市場由冷轉熱
土地方面,500強房地產開發企業在2012年上半年的工作均是圍繞着去庫存,擴張的意願並不強烈,2012年下半年,隨着行業大環境持續改善,企業銷售狀況好轉,帶動土地市場逐漸復甦。進入2013年,開發商補充土地的意願不斷上升,伴隨着核心城市土地供應量的增加,土地市場由冷轉熱,一些地方地王頻現,其中不乏萬科、華潤、融創等百強房企的身影。
整體而言,2013年500強房地產開發企業特別是百強企業在拿地規模上有較爲明顯的增長,且新增土地中有較高比重來自一、二線城市。2013年以來,一、二線熱點城市表現明顯好於三、四線,新增自住需求穩定,前期由於行政性調控措施影響累積的城市勢能逐漸釋放,與部分三、四線城市本地需求乏力,存量壓力較大形成鮮明對比,從而吸引不少500強企業將競爭焦點轉回一、二線熱點城市。
其中,典型代表企業是恆大,2013年7月,恆大以保障房的形式進入北京,12月初,恆大2天內在上海拍下5塊宅地。另外,福建起家的旭輝、陽光城、泰禾、融信、正榮等企業同樣加大了在一線城市的拿地幅度。這些企業憑藉積極擴張的高週轉策略,在完成區域佈局後紛紛積極進行全國化佈局。
最後,中國房地產測評中心還表示,2013年,是住房市場成交活躍、土地市場復甦的一年,也是我國房地產市場調控政策思路開始轉變的一年。在國家“穩中有進”宏觀經濟政策及相關貨幣信貸政策保持穩定的背景下,2013年我國房地產市場延續了2012年以來的回暖勢頭,自住性需求不斷釋放,改善性需求持續增加,市場不斷向好發展。
與此同時,一些城市房價上漲過快,部分三、四線城市存量房消化壓力大;過去多年量價快速增長後,部分需求提前釋放,房地產市場風險仍存。