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杭州馬年房價第一降已經過去一個月,降價潮並沒有如期而至,樓市似乎無動於衷。沒降的永遠在騷動,已降的都有恃無恐,購房者要做的,恐怕就是靜靜地,等風來。
杭州城北北海公園大幅降價,天鴻·香榭裏立馬跟進。一時風聲鶴唳,全國蔓延,持續發酵,引發公衆猜疑:降價窗口開啓了?
事實如何呢?
在城北降價喧鬧之後,杭州其他板塊並沒有預想的那樣快速跟進。目前看到優惠的,也只有這兩個樓盤。其他要麼是少量樓盤以特價房促銷,要麼就是電商打出存多少抵多少的優惠幌子。
這是暴風雨前的沉寂,還是隱約不安之後復歸的平靜?
爲此,筆者逐個探訪杭州幾大“降價壓力”彰顯的板塊,試圖還原一個真實的樓市現狀。
大城北:
“降價”項目成交多少
大城北是此次降價風暴的中心,降價個盤差異究竟有多大?降價以來實際成交數據又是多少?
透明售房網數據顯示,北海公園自2月中旬降價以來,一月內成交157套,15680元/平方米的均價,相對此前價格,明顯回落。天鴻·香榭裏跟進優惠之後,也有93套的成交,成交均價爲14906元/平方米。而周邊項目也有不少成交跟進,其中萬家名城成交155套,成交均價每平方米12934元,奪人眼球。
有必要關注該板塊的幾種非典型促銷:尾房型——處於正橋西的德信·臻園,一直是板塊內價格高企不下的代表之一,剩下的精裝修大戶型都在160平方米以上,外加樓盤已交付,因此不會出現大批量、大幅度的降價;暗降型——富越·香郡,去年人居展至今不斷推出特價房,今年四五月,其香郡5號樓預計繼續加推特價房。
而這些非典型促銷,都是樓市的常規動作。
城東新城:
壓力當前堅持說不
橋西打響“價格戰”後,媒體紛紛預測下一站可能是城東新城。開發商們被搞得神經緊張,紛紛闢謠,某盤正好因爲推出少量特價房,被推上風口浪尖。確實,去年下半年以來杭城炒得最火、供應量最大、產品同質化也最嚴重的城東板塊,隨之降價的可能性確實很大。
城東新城、大橋西是目前擁有差價超過1萬的樓盤最多的兩個板塊。目前城東板塊差價(地價與售價之差)與橋西德信曉宸、方正御星、北宸之光等旗鼓相當的項目有三四個,其差價每平方米1萬多。
然而,在開發商看來,城東新城這個“黑鍋”背得有一點冤。據瞭解,該板塊各大樓盤基本沒有降價的徵兆。開發商給出的理由是:這些地塊樓面價動輒上萬,在售價格“貼地飛行”,再打價格戰,他們實在玩不起,也沒必要玩。
在售樓盤降價的可能性不高,那麼新盤會不會低開呢?2月22日,普升正式對外認籌,認籌客戶可享受存2萬減5萬的優惠,起價均價至今未對外發布。或許該公司對產品定價頗爲糾結。據悉,普升對於自己的品牌以及產品的認可度非常高,尤其是75平方米戶型在板塊中稀缺,參觀過其樣板房的人都會留下深刻的印象。因此筆者猜測起價太低的可能性不大。
主城區:
傳聞四起他自巋然不動
有些盤是可以抄底的,有些盤對一般人來說卻永遠只能是看的,不用奢望從這些樓盤中聽到降價的聲音,因爲買賣雙方心知肚明,買方不差降價的那點錢。這就是動輒千萬的豪宅項目。
看看市面上的這類樓盤,不少虎踞市中心。3月6日,武林壹號開出1號樓,項目新售樓處成了簽約客戶的茶餐廳,一切那麼低調奢華。在業內人士眼裏,一切理所當然:像這樣“來自星星的豪宅”,它們不可能降價,它們只需要抓住金字塔頂端的稀缺人羣,抓住都敏俊這樣的實力買家,抓住比李敏鎬的上半身還要“上層”的人士,就夠了。
作爲杭州樓市最堅固的堡壘,主城區到目前爲止不聞一絲降價的風聲。
下一站臨平?
餘杭是杭州樓市供應大戶,那麼餘杭價格會鬆動嗎?
2014年臨平山南板塊不容樂觀。
萬泰·城章目前開始蓄客,即便是工作日,售樓處也有不少客戶。萬泰·城章預計3月底或4月初首推高層公寓,預計均價10000元/平方米以內,目前存1萬抵3萬。有樓盤去年底首次開盤均價約9000元/平方米,截至目前簽約一般。城章的售樓小姐說,價格走低並不能帶來絕對的銷量。
該板塊先行者綠城早就看透這點。從風華苑到玉園,綠城一直以高姿態行走,如今的玉園面對降價風波一如既往的淡定:就算臨平有降價動作,也不會跟風。
山北板塊的金帝·海珀,是趟過龍年降價潮的“過來人”,目前售價與當年7788元/平方米的價格相差不大。項目負責人易洋擔憂剩餘房源中大戶型過多,其公司在太倉及紹興都有項目開發,亟需資金。即便如此,金帝也明確表示不會降價,原因是“房價基本沒有漲過,已經降無可降;即便虧本降價,也沒有那麼多客源。”
這是臨平山北樓盤共同的命題。
儘管如此,透明售房市場研究院院長丁建剛說,杭州已經虧本在售的項目不下於10個,該來的還是會來的。
喧囂之後,樓市似乎在等待着什麼。
(透明售房網倪佳瑋)