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近段時間,濟南地產界第一大事便是啓德國際金融中心被司法拍賣,其背景也再一次引起了大家對開發商欠債跑路的關注。
近段時間,濟南地產界第一大事便是啓德國際金融中心被司法拍賣,其背景也再一次引起了大家對開發商欠債跑路的關注。家家有本難唸的經,在濟南地產圈裏,啓德國際金融中心並不是唯一一個失敗案例。本報記者梳理2004年以來的濟南房企,推出“濟南開發商之死”系列報道,在濟南房地產圈羣星閃耀的同時,關注那些一閃而逝的企業。
曾經318米的“濟南第一高樓”讓位於濟南市經十路的啓德國際金融中心(以下簡稱啓德國際)備受關注,不過遺憾的是,最近它再一次被暴露在閃光燈下,是因爲“大東家”資金鍊斷裂,不得不通過司法拍賣改旗易幟。至此,人們回過頭來再次深讀啓德國際的實際控制人—“大地系房產”,發現他正是倒在了不斷融資的路上。
高歌猛進背後的隱患
張輝,濟南房地產圈子裏曾經的風光人物,他正是“大地系”的老闆。1995年張輝組建了山東大地房地產開發有限公司(以下簡稱大地地產),並且小試牛刀開發了大地葡萄園項目,該項目建築面積5000平方米,總戶數180戶。2005年10月26日,位於濟南市華龍路東段的大地華園項目正式開盤,這一項目,無論是建築面積還是總戶數與大地葡萄園相比都有了大規模提升,佔地面積達到了37500平方米,總戶數爲276戶。大地地產還向商業地產進軍,2007年在華龍路東段、大地華園項目附近的三威大廈竣工,這是一棟30層百米的高層商務樓。
2004年,在開發這些樓盤的同時,張輝又組建了山東三威置業有限公司,4年之後,就在華龍路附近的華能路上開發了商業+居住的大地銳城項目,同時宣稱要開建銳城國際大廈,這是一棟寫字樓,作爲大地銳城的二期項目。
2008年張輝成立山東啓德置業有限公司,主要開發啓德國際項目。這是一個由4棟高層、超高層組成的城市綜合體,最引人關注的就是它高318米、濟南第一高樓的名頭。
而到2009年大地系在業內的影響力達到頂峯,這一年12月3日,經過90多次舉牌競爭,大地房產以1.92億的天價拿下山師北街8號院總面積約10.2畝的地塊將“地王”攬入懷中。
雖然看起來“大地系”在拿地開盤上高歌猛進,實際上“坎坷”一直不斷。其開發的大地葡萄園、大地華園兩個項目都被爆出了“無法辦理房產證”的消息。而大地銳城項目規劃爲19層,但實際建到了33層,由於樓盤違規加建,導致業主沒法辦理房產證,同時項目二期“銳城國際大廈”至今爛尾。就連其費盡千辛萬苦拿到的山師北街8號院,也至今一片荒草雜石。
融資是“大地系”不變的追求
2007年,張輝接受一家媒體採訪時曾說:“房地產這個行業,早晚會被一些寡頭公司所把持。中小企業若想存活,除非融資……”
張輝是這麼說的,也是這麼做的,縱觀大地系開發的一切項目,似乎都在和融資“較勁”。大地葡萄園、三威大廈、大地銳城等項目,張輝一直忙於融資。其在2006年時便同PULTE公司進行接觸,欲開啓融資之路。由於種種原因,此次談判沒有成功。後來張輝本人也表示大地房產會繼續考慮融資的事宜,將擴大融資渠道提上日程。
啓德國際是“成也融資敗也融資”。張輝先是從山東鑫海投資有限公司(鑫海投資)獲得1.15億元借款,以此繳納了土地競買保證金,併爲避免1.15億元借款處於風險敞口狀態,啓德置業及鑫海投資進行了複雜的股權操作:註冊資金5000萬元的啓德置業原由三威置業全資控股;2010年10月11日,啓德置業全部股權被無償劃撥給鑫海投資;2011年6月28日,在抵押手續辦完後,啓德置業股權被無償轉給三威置業設立的山東悅海投資有限公司。
由於融資超出能力極限,最終使得“大地系”走向滅亡。除了鑫海投資借與的7.3億元之外,張輝還拓展了其他融資渠道,其以大地銳城1至6號樓的產權爲本,以售後回租方式陸續從國泰租賃公司獲得7400萬元借款。此外,2011年6月份,啓德置業還以土地爲抵押,分別向省內某家銀行貸款3.9億元和1.58億元。上述借款全部逾期。
張輝做了最後的掙扎,但是依然被債權方相繼告上法庭,一紙判決後“大地系”成爲歷史。