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事實上,龍奧大廈的建立以及周邊各小區、單位的成立,正讓奧體中心“一鋪難求”。
“一開始沒有客人來,真是很着急。最近兩年,隨着龍奧天街、奧龍官邸等周邊樓盤的興起,漸漸有了人氣,生意好了很多。”面對周邊盎然綻放的迎春花,在奧體中心做健身生意的王超(化名)說春天真的來了。
2010年秋初,王超在奧體中心租了一間約600平米的商鋪,近20萬一年的房租讓他有些“頭大”:空曠的環境,稀稀拉拉的顧客,雖然和市區比起來,一個月約合2.6元/平米的房租已經很便宜了,但王超心裏直打鼓,把手中本就不多的錢投到這裏開個保健場所是對是錯。
兩年過去了,王超的生意慢慢有起色。雖然房租漲到了20多萬元,但他卻“不想離開這兒了。”和王超一樣,奧體中心的諸多店鋪老闆都是從抱着“試試看”的想法來到這裏,在“嚐到甜頭”後,明顯愛上了這裏。顯然,從王超的店鋪中,普遍存在着的“賽後大型體育場館空置浪費”的現象,奧體中心並不存在。
事實上,龍奧大廈的建立以及周邊各小區、單位的成立,正讓奧體中心“一鋪難求”。
曾經的荒涼:租金每平米8毛的“白菜價”依然難招商
回憶起2010年剛到奧體開店時的情景,“荒涼”、“不便”不止一次在王超的嘴中吐出。
“那時候這一片都不繁華,經十東路很寬,車速也快,我每天坐115路車上班,早晨來時鬥志滿滿,下午回去時卻很失落。”當被問及失落的原因,一句“根本沒人來”足以說明當時奧體商圈的人氣。
王超說,他當時在這做了半年左右,便有些後悔,“甚至想過把我的房子轉租出去,我再到離這兒不遠的齊魯軟件園附近去開店。”但考慮再三,王超始終沒有邁出這一步。
和王超有相同感受的,還有做飯店生意的老闆範先生,“我從2009年全運會召開之前就聽說這裏要出租,當時就很看好這裏。可是萬事開頭難,飯店的生意一開始很不好,基本沒啥客源,每天一開業就愁營業額,就怕連當天的房租都不夠。”
與王超不同的是,範先生擁有較爲雄厚的資金,對奧體中心的前景也頗爲看好。“挨着龍奧大廈,周圍又沒有其他大型商超,我當時就覺得,只要附近的小區一建好,慢慢有了人氣,這裏遲早會好的。萬幸,我的眼光不錯,我的堅持也沒錯。”
的確,正如範先生所說,“萬事開頭難”。從王超的店鋪中,我們看到了奧體起步的艱難,也看到了大型體育場館賽後利用的不易。
事實上,濟南奧林匹克體育中心黨委副書記裴長寶表示,全運會是2009年10月召開的,他們在2009年三四月份就有了商業租賃意向,並開始着手。
“由於遠離市區,交通不便,再加上當時龍奧大廈等單位還未搬來,周邊小區等建設也很少,所以奧體建立之初,確實面臨着人流稀少的情況。”裴長寶說,在招商之初,他們甚至打出了0.8元左右/平米的“白菜價”,就爲了吸引商家駐足,就爲了能夠吸引人氣。
如今的繁榮:商家飽和一鋪難求,奧體主動調整業態
時光迴轉到現在。奧體中心已經走過了5個年頭。
想在奧體中心開個飯店的於女士卻發現,“根本租不到房子!”據於女士反映,近日,她曾到奧體中心物業詢問租房事宜,“他們的工作人員說,從去年開始就不出租了。”雖然很無奈,於女士卻也不得不放棄,“只能從這附近再找找有沒有其他地方了。”
對此,裴長寶表示,“並不是不再出租,而是需要考慮進駐商家的業態。”
裴長寶告訴記者,按照常規,大型體育場館到了5年就進入了維修期。我們一共有100餘個商鋪,目前進駐商家達到了90餘家(以合同爲準),已經處於飽和狀態。“我們要考慮接下來進駐商家的業態是否與整個奧體中心的業態需求以及周邊環境相吻合,只有雙方都吻合了,才能達到‘雙贏’。”裴長寶說,奧體中心的商鋪熱潮,經歷了從餐廳到辦公場所到茶餐廳再到配套的體育裝備,最終到中高端汽車展示和銷售的階段,“所以,餐飲等業態在奧體中心已然飽和,即使讓他們入駐了,對經營者自身的生意也不好。”
裴長寶說,奧體中心現在需要的是銀行等金融機構以及大型綜合超市。“這麼大、這麼繁榮的奧體中心,竟然沒有一個金融機構,如果市民來到這裏想取個錢,只能走到龍奧或到經十東路路北去,很不方便。”
“不是不租,而是緩租。”裴長寶說,他們從去年開始,與租賃房子的人員簽訂的就是5年的意向合同和1年的正式合同。“這也是爲了調整業態,使其與周邊最大程度的融合,對租賃雙方也都有個風險防範,是‘雙贏’的好事兒!”
3年的聚集:房租年年漲,衆商戶還是堅守奧體
3年過去了,“很慶幸,幸虧當時堅持下來了,”談到現在的生意,王超滿臉的笑意彷彿和剛剛回憶時不是同一人。
“因爲當時與奧體物業簽訂合同,一簽就是五年,一開始沒有客人來,真是很着急。最近兩年,隨着龍奧天街、奧龍官邸等周邊樓盤的興起,漸漸有了人氣,生意也好了很多。”王超分析,因爲他所開的保健場所並非飯店等大衆都需要的,很多是指望着中高端消費人士,而附近的高端樓盤爲他的生意帶來了不少中高端消費羣體。 “當然,不論是哪個行業,經商最需要的就是‘旺’。”王超說,所謂的“旺”,自然就是要有人氣。
堅信自己的眼光也好,柳暗花明也罷,範先生和王超終於等來了“春天”。
爲了能在這個位置佔有一席之地,很多商家不惜重金。杜康總代理張先生爲了能夠拿下這裏的鋪位,沒少往這裏跑,現在終於如願以償,最近忙着裝修準備開業。
當初就是看中了奧體中心的自然環境和經營環境,張先生也想着將自己的店面開在這裏。誰知道在幾番打聽後發現,這裏竟然“一鋪難求”。輾轉了許久,張先生終於在東荷西柳之間的連廊下租得了一席380平米左右的店面,只是,這店面並不是直接從奧體中心管委會租來的,而是“租了一家名爲‘金萬通’公司的店面。”
通過轉租租來的房子,自然要比直接租來要貴點。不僅如此,“房租合同也是五年一簽,但在這五年之內,房價每年都會上漲10%左右。”
據張先生介紹,“金萬通公司租了東荷西柳之間相連的近2/3的商業街,”很多店鋪又是從他們家轉租的。
裴長寶也向記者證實了這一點,“由於奧體中心成立之初,工作人員基本都是從原體育部門抽調的,真正懂經營的人很少,”爲了發展,他們在成立之初將很大一部分商鋪相當於“打包”的形式,租賃給了金萬通,“金萬通作爲規模和資質都很不錯的汽車服務企業,我們將很大商鋪租給他們也比較放心。”
“說句實話,由於當時交通不便,遠離市區,周邊開發較緩慢,連我們自己都不知道能經營成什麼樣,一開始的時候,這裏真是太冷清了。”
當被問及是否知道金萬通轉租給商家每年租金上漲10%時,裴長寶告訴記者,“直接從我們這兒租,每年租金上漲20%。”
雖然,20%大於10%,但這基數不一樣,最後上漲20%的租金甚至還小於上漲10%的租金。“直接從管委會租房,合同上寫的是每年租金上漲20%,但要注意的是,這個20%是第一年基數的20%,並不是第二年比第一年增長的20%。”裴長寶給記者舉了這樣一個例子,“比如一個商鋪,第一年的租金是1元,上漲20%後,第二年的租金就應該是1.2元,第三年至第五年則分別爲1.44元,1.728元和2.0736元。而奧體管委會所謂的增長20%則是,第一年是1元,第二年增長20%是1.2元,第三年至第五年分別爲1.4元,1.6元和1.8元,所有的都是在第一年的基數上增長20%。”
場館的利用:去年奧體創收4700萬,商鋪租賃佔2/3
3200萬,3500萬,4000萬,4700萬……這不僅僅是數字的變動!
一直以來,奧運會賽後場館利用都被公認爲是一個世界性的難題。濟南奧體中心總投資35億元,一年的維護費、建設費需近3800萬元,水、電、暖、綠化等基本管護每天“一開門”,就得花掉10萬多元。
從2009年營運至今,奧體中心全年營運收入也從2010年的近3200萬元上漲到了2013年的4700萬元。而在這其中,商鋪租賃的收入來源佔到了奧體總收入的2/3。
在大型體育場館賽後利用成爲世界性難題的同時,奧體中心卻出現了“一鋪難求”的現象,不得不說,這與其經營策略密不可分。
“剛開始出租時,爲了吸引人氣,我們打出了低價牌。”裴長寶說,奧體商鋪出租之初,才0.8元/平米左右。“而且在場館設計時,就充分考慮到了其賽後的‘造血’能力,所以建設了7萬多平方米的商業用房,以便出租。”裴長寶說,商業房的出租意向問題,他們從2009年三四月份就開始着手,“下手比較早。”
隨着各方面條件的成熟,奧體中心也於這兩年火了起來。“估計未來三五年之內,奧體會成爲寸土寸金的地兒!”裴長寶自豪地告訴記者,他們希望將奧體中心打造成服務綜合性的“體育公園”,“吃喝玩樂購全都包括,堅持公益性不變,大衆項目免費化,高端項目成本化。”
裴長寶說,奧體中心計劃今年增加少兒輪滑專門場地以及戶外免費健身器材。“在建立之初,濟南市政府對我們有個3年的扶持政策,2009年補貼我們2300萬元,2010年補貼我們1500萬元,2011年給我們600萬元。3年扶持期過,我們就需要完全自主運營,獨立運行。”