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“目前樓市的成交量肯定不算火爆,但仍然算是正常水平。”滬上一營銷總監說。
3月過半,上海樓市走勢仍難看清。
據金豐易居&;佑威數據,上週(3月10日-3月16日,下同),上海市商品住宅成交面積爲19.98萬平方米,比前周漲了45.92%;商品住宅成交均價爲28341元/平方米,比前周跌0.36%。但如果把時間跨度拉長,今年3月前16天,成交量爲38.66萬平方米,幾乎僅爲去年同期的一半。
德佑地產研究總監陸騎麟判斷,按照目前的市場情況來看,預計3月成交量會在80萬平方米左右,“小陽春”難現。
開發商正在有意放慢推盤節奏。3月10日當週,上海市商品住宅新增供應面積僅爲16.13萬平方米,比前周跌了56.56%。
高端市場在回暖?
成交結構仍然“頭重腳輕”。
根據德佑地產提供的數據,在整體市場處於不溫不火的情況下,高端市場上週卻表現不錯,當週單價5萬元以上的商品住宅的成交量,佔到上海全市成交量的15%,較前周翻番。高端市場回暖的速度遠快於剛需及改善型市場。
直接把上週均價推到高點的,是位於浦東花木的花木綠城錦繡蘭庭。從成交面積排行榜上看,位居第一的該樓盤均價高達54244元/平方米,成交量近2萬平方米。此外,成交前10名中,成交均價在2.5萬元/平方米以上的項目有5個。
據花木綠城錦繡蘭庭相關負責人介紹,該項目系綠城代建,除地塊系浦東一當地開發商所有,項目的建造、銷售均由綠城負責。“樓盤開盤到現在,全部303套房源,總體去化率在90%左右,剩餘的主要是一些大戶型房源。”
該負責人說,他們此次推出的房型,兩房、三房和四房都有,其中兩房主要是高端剛需客戶,三房、四房客戶主要爲改善型。“剛需客戶還是選擇貸款,但有25%~30%的客戶是一次性付款,另有10%~20%的客戶首付比例在五至七成。”
據介紹,他們原計劃去年年底開盤,但由於預售證管控才延遲到現在,因此蓄客時間也較長,有半年多。該負責人還詢問記者,“現在市場到底怎麼樣?我們也很關心,因爲5月份還會有200多套房源要推出來。”
金豐易居&;佑威監控的數據顯示,3月前16天,上海樓市成交均價達到了破天荒的28516元/平方米。
降價權掌握在剛需盤手中
佑威機構執行董事黃志堅說,上週商品住宅成交量在前周低位的基礎上,出現了比較像樣的反彈,雖然仍低於20萬平方米,但卻是2014年以來週報中最高的。這表明,隨着之前幾周新增供應量的持續增加,成交量有望同步增大。
近期輿論多有唱衰,但不少開發商依舊錶現自信。
“我對當前的市場仍然抱有積極的心態。”某外資房企總經理說,目前樓市成交量處於緩慢復甦狀態,一些成交量不錯的中高端、改善型樓盤,可以使市場購買氣氛從上向下傳導,“3月剩餘時間裏,周成交量突破20萬平方米還是有可能的。據我所知,這幾天銀行的房貸情況有好轉的跡象,一些之前一直壓着的個人房貸已經開始放款了。”
至於上海是否會出現樓盤降價的現象,上述外資房企總經理稱,不排除個別樓盤會出現間接或直接的降價,但這並不會成爲市場的普遍現象,“即便出現降價,也要關注降價是個體樓盤的原因,還是反映的是一個趨勢性的問題。”
上海某開發商營銷總監稱,希望3月樓市就出現降價是不可能的,即便出現樓盤降價也應該是階段性的,“3月開發商還處在試探市場階段,4、5月纔會有較大的跑量要求。從市場大勢看,目前大面積降價的情況不太可能出現。”
在他看來,目前一些樓盤去化速度較慢,主要是價格偏高的原因,剛需樓盤如果價格能降下來,銷售還是會不錯的。
“目前樓市的成交量肯定不算火爆,但仍然算是正常水平。如果接下來的推盤量能跟上,大勢就能看得更清了。”該營銷總監同時說,目前價格主導權掌握在剛需樓盤手裏,如果剛需樓盤的價格下不來,樓市降價就沒理由出現。
他表示,目前主流開發商推盤的積極性並不高,更多的是一些非主流樓盤在試探市場,“雖然一些剛需樓盤正在做開盤前的籌備,但經過去年一年的去化,目前上海剛需樓盤的總體供應量還是不夠的。更多的是一些市區範圍的高端首次置業、剛改樓盤,傳統的剛需區域如嘉定、松江、寶山等的剛需樓盤的供應量是減少的。”