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居民小區物業自治,是個新事物,經驗還不多,矛盾倒不少。據我瞭解,凡是小區自治工作做得比較好的,一般都具備兩個條件:一是物業管理班子辦事公正、遵紀守法、工作敬業,重視業主委員會作用,緊緊依靠業主委員會開展工作。物業心中有業主,業主信任物業,兩條線擰成一股繩,再麻煩再糾結的事情也能辦成功。二是由一些熱心公益、辦事公道、在居民中有一定威信的小區熱心人組成的業委會,不是擺樣子,而是真正搞自治。這樣的小區業委會,聯繫居民,秉公議事,仗義執言,不偏不倚,既敢於監督物業管理單位,也能憑集體力量靠誠信正氣搞定那些蠻不講理、惡意拖欠物業費的居民。如此良性循環,相互影響,就能真正實現“小區是我家,辦事靠大家”。
由此可見,物業管理和業委會,表面看是兩家,實際上是一家,雙方密不可分,務必攜手同行。而能否攜手同行,關鍵又要看物業管理單位能否尊重業委會,配合業委會,有事能與業委會開誠佈公,商量着辦。因爲物業管理畢竟只是專職的管理機構,而業委會則是小區自治的權力機構,兩者不是上下級關係,也不是發包承包的市場關係。小區所有的重大問題(包括愛護物業、物業收費標準以及小區場地出租收入支配權等等)都應由業委會民主討論,作出決定,由物業管理單位具體執行。這個關係和程序,一定要搞清楚,目前小區自治中的很多矛盾,大多是由關係不清、程序不明引起的。
從當前情況看,小區自治搞得不夠好的,毛病一般出在物業管理一方。有兩個問題,似乎應當引起物業管理方的注意:一是小區發生了矛盾、問題,物業往往強調“物業沒有執法權”,一推了之,而不是依靠業委會,仔細分析原因,尋找解決辦法。這樣的“不作爲”或“少作爲”,往往使矛盾越積越多,工作難度越來越大。其實,正因爲物業公司只有管理權,沒有行政執法權,所以小區有事,更應當多與業委會溝通,多與有行政執法權的部門、單位聯繫,走羣衆路線。二是平時不與業委會聯繫、溝通,有事纔想到找業委會,討救兵。如違章搭建沒有建立快速反應機制,直到不可收拾了,才找來業委會;小區空地的停車費收入,打悶包不透明,直到居民要查賬,才慌了手腳,想到要向業委會打招呼等等。如此這般,物業公司怎麼能與業委會“和諧相處”?
程馳
小區管理離不開基層政府
無論是新建小區還是老小區,在目前居民自治管理意識還比較淡薄的情況下,要順利成立小區業委會,並且業委會能真正發揮好作用,如果離開基層政府的領導和指導,依然是一件比較困難的事。以我所居住的商品房小區爲例,建成將近10年,其間共發生了三件事,一是當初成立業委會,二是業委會準備不規範使用房屋維修基金而與居民發生矛盾,三是2014年1月小區物業管理費上漲0.2元/平方米,這三件事都因爲街道和居委會及時介入而順利解決。因此,我認爲在現今社會環境下,基層政府對於小區管理的指導、協調作用仍是相當重要的。劉嶺梅
街道居委責無旁貸
新建居民小區入住的業主來自四面八方,互相之間還不甚熟悉,要他們自發組織業委會難度很大,所以必須有個組織出面召集業主大會並組織起業委會。根據上海目前情況和相關規定,這個召集者非當地街道辦事處莫屬,它應該責無旁貸地擔當這一職責,這是政府施政中最實際的民生工程、安居工程。
從另一個角度看,作爲業主與開發商兩個利益相關方以外的第三方,街道辦事處出面召集業主大會並協助建立業委會也是最合適的,而且是防止開發商非法成立“御用業委會”的有效舉措。
據我所知,街道辦事處及居委會不能儘快指導協助成立業委會有多種原因。例如小區地處偏遠,真正入住的住戶少而空關的多,難以集齊足夠的業主開會議事,有的售後公房與未出售公房同處一樓等等。然而,“種種原因”只是一些困難,只要街道辦事處和相關部門不是“懶政”或能力不足的話,這些困難都能解決。張崇信
退休黨員引領小區自治
新建小區能否儘快建立業主委員會,多數業主的自主意識強不強十分關鍵,而要增強多數業主的自主意識,發揮好業主中退休黨員引領作用十分重要。
筆者居住的小區建成已超過10年,居民分三期陸續搬入,當初居民一入住物業公司也跟進管理,但因爲沒有建立業主委員會,小區居民與物業公司的溝通不暢,矛盾很多,不少業主藉口物業管理不到位,小區環境髒亂差,拒交物業管理費。後來,由所在街道出面,找了入住小區的幾位剛退休的黨員幹部,商量儘快建立業主委員會,在他們的努力下,召開了業主代表大會,通過選舉,小區的業主委員會很快就建立起來了。
我們小區業主委員會中好幾位委員,退休前都是鐵路局機關幹部和站段的黨委書記,綜合素質好,工作能力強,雖然退休了,但都盼望能爲小區管理做些事,故而一經動員,馬上就踊躍參加小區的管理工作,有效地發揮了溝通廣大業主與物業公司的橋樑作用。十多年來,業主委員會雖幾經換屆改選,委員換了幾茬,但其成員大多爲退休的原國企黨員幹部。
由此想到,新建小區應注重發揮退休尤其是剛退休的黨員幹部的餘熱,除了儘快把小區的業主委員會建立起來,還得把小區的黨支部建立起來,只要這兩個組織的作用發揮好了,何愁小區自治搞不好呢?
金羊
小區自治須重“管理”
“小區是我家,(管理)靠大家”。之所以將“管理”用括弧括起來,是因爲要管好小區,內容實在太多,如環境、安保、綠化等等,每一項都跟居住品質息息相關。在這裏,括弧裏邊就是填空題,要靠每一位居民用心去“填寫”,並且用行動去落實它。
要管好小區,業委會必不可少。現在,有些小區的業委會遲遲建立不起來,即使建立起來,運轉效率也比較低,原因可能很多,但業主的自主意識不強,缺乏參與的積極性,是一個重要原因。如有些業主存在各人自掃門前雪的心態:反正你不管,我也懶得管,遇到問題讓物業去解決,物業解決不了或解決不好的時候,寧願花大量精力去走投訴這條路,結果就導致業主與物業兩敗俱傷的局面。
當然,僅僅成立一個形式上的業委會還是不夠的,還必須讓它有權、有責、有威信,只有這三者真正結合起來,才能形成管理上的良性循環,不然,老是處在“小三子”的地位,說了話不起作用,需要業主支持配合時,業主消極懈怠,久而久之,業委會成員的積極性就無從談起,業委會就會流於形式。
目前的當務之急是,對於還未成立業委會的小區,政府相關部門要出面牽頭,動員業主積極參與到自我管理中來,業委會的組成人員要經過充分醞釀、民主選舉,不能搞“欽點”和暗箱操作那一套,在選舉中,每一位小區居民(至少每一家都要有代表)都要用心、慎重地投出自己的一票。總之,管好小區,不妨先從“填好”選票開始。密鋒
業主對家園要熱心
有一個新建小區,一段時間內沒有成立業主委員會,給業主生活和權利維護帶來諸多影響。自從一位退休工程師人住後,由於他熱心參與,主動與開發商和社區聯繫,終於使小區業主委員會成立起來,他也被選爲業委會重要成員。
可見,要成立業主委員會,一方面需要社區和物業管理部門大力支持,同時廣大業主也應該增強權益保護意識,因爲小區業主委員會的事情,事關每一個業主的利益,只有大家都有一顆公益之心,重視小區物業管理,纔會保證小區有良好的環境,才能實現小區的和諧、居住生活質量的提高。
因此,小區的業主們,對小區管理也要多一點熱心、愛心和責任心,只有這樣,才能保證小區居民能夠團結一致,用心用力協調好與物業管理的關係,減少與物業管理的矛盾,給全體業主創造一個優質的小區環境,實現業主與物業的共贏。
江蘇常州曹建明
各方齊心協力一朝如願以償
我所居住的虹口區華敏小區1998年建成入住,到去年上半年15年裏,小區業主大會籌備組前後組建4次,均因業主意見不一無疾而終。
轉折點出現在去年下半年。在街道領導掛帥,房管部門指導,曲二居委積極牽線協調下,小區業主齊心協力,終於成立了順應民意的業委會。回顧籌建的艱難歷程,我以爲,有些經驗和體會可供借鑑。
一是街道領導和房管部門的決心。在籌建過程中,街道、房管辦和居委會到居民中調查研究,摸清矛盾的癥結,有的放矢做好業主的思想轉化工作,爲成立業委會掃清思想障礙;二是充分發動小區黨員、樓組長和志願者開展正面宣傳,對不利於大局的言論和做法予以指正澄清,爲成立業委會鳴鑼開道;三是真抓實幹,連續作戰。在籌建的過程中,街道、居委幹部和小區的居民骨幹各負其責,分片包乾,有矛盾不迴避,有問題苗子解決不過夜。他們多次頂着40度的高溫,在居委會與居民交換看法和意見,夜晚登門走訪在職職工家庭聽取意見。這種做過細的思想工作的場面,至今還歷歷在目。我深感“抓而不緊,等於不抓”確實是經驗之談。
在此我還想提醒,成立業委會,是維護業主和居民利益的大事,作爲業主,應該識大體、顧大局,切不可爲了一些枝節問題糾纏不清而錯失良機。否則,到頭來吃虧的恐怕還是自己。