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捆綁銷售、強買強賣、質量糾紛、承諾不兌現……在房屋交易過程中,由於信息不透明、地位不對等等原因,不少商品房買賣合同中存在着不同程度的霸王條款,一些開發商或中介有意識地逃避責任、損害購房者權益。在一年一度的3·15消費者權益日來臨之際,本報特別策劃本期主題,意在披露目前較爲常見的幾種不平等條款類型,同時也提醒消費者,在購買房產時,應慎重對待每一個合同細節,以及如何正確保障自己的權益。
京華時報記者潘秀林桂瑰邢飛
案例1
捂盤惜售
爲防止開發商捂盤惜售,2010年2月底北京出臺政策明確規定,取得預售許可證後,開發商必須在三天內一次性公開全部房源。然而,隨着去年樓市火爆,原本用來控制開發商隨意漲價的商品房預售證反而成爲開發商拖延入市的“擋箭牌”。一些開發商明知報價難獲政府認可仍舊報高價,以拿不到預售證爲藉口拖延開盤,更有甚者故意拖延工期推遲開盤時間。
位於大興的某項目在2011年5月銷售出兩棟樓後,整整兩年再未開盤,由此引起不少購房者不滿,直到去年7月20日,該項目再次開盤,項目銷售價格也從一期的每平米1.8萬上漲至每平米2.3萬。
比如天宮院某項目,自2012年年底開盤計劃一拖再拖,原本預計2013年3月推出房源,但是此後便一拖再拖直到去年10月首期纔開盤,在諸多開盤信息均不明確的背後,卻是項目預計售價的一路飆升。將近1年的時間裏,項目的預計售價已經從最初的16500-17000元/平方米升至25000元/平方米。
一般來說,剛需項目前期預熱宣傳、蓄客需要三四個月的時間,中、高端項目需要半年左右的時間。不過,由於開發商的自身情況不同,以及預售證審批等因素的影響,現在一些項目的蓄客預熱期被延長了。有些老項目前期已經銷售完畢,資金鍊方面的壓力並不大。隨着所在區域配套的成熟,開發商在推後期房源時,寄希望於從後期房源“出利潤”,因此,想賣個高價,並不急於開盤。
專家點評
亞豪機構市場總監郭毅表示,從去年實際供應來說,市場供應呈現的一貫是階段性變化特徵,去年受到政策層面對預售價格採取嚴格管制,與之前兩年土地供應不足的兩重因素疊加,造成了短期的供應減少,這一方面是市場因素造成的,另一方面是政策原因加重的,而購房需求升溫,更使得樓市短期的供應不足現象被放大。從房企初衷來說,雖然存在部分房企在地價上漲、預期房價上升基礎上抱以惜售心態,但是更多的,仍然是限漲令之下房企與政策、市場的一種博弈和觀望。今年開始,在自住型商品房的衝擊下,供需雙方對市場的預判也正在出現變化。市場需求主體的剛需客羣本就對價格與政策極爲敏感,自住型商品房的推出,已經形成了對於剛需客戶的分流。而作爲市場供應主體的開發企業,在剛需項目的客戶積累量有所放緩,開盤供需比逐步平衡的背景下,捂盤、惜售將不復存在,“平價跑量”加快週轉率、“現金爲王”減低運營風險,成爲開發商的普遍策略。
案例2
捆綁銷售強買強賣
2013年年中,看上天宮院地鐵站附近某項目的劉先生鬱悶不已,從年初就開始等待該項目,但因開盤採用精裝修拆分,且捆綁了車位的方式出售,其所需的首付款遠遠超出劉先生準備的45萬元。“銷售員說均價2萬元/平方米,我買75平方米的戶型,總價150萬元,首付三成,也就是45萬元,沒想到精裝修拆分了,還有車位,這兩部分的錢是不能按揭的,必須一次性付清。”劉先生表示。
據劉先生介紹,銷售人員告訴他,3期搖號前必須要先繳納5000元誠意金,搖號命中的話將面臨拆分合同,即:選房除了簽訂毛坯房購房合同(可貸款)外,還必須要簽訂地下停車位50年使用權(截至2061年)+精裝修合同,預計費用22萬-28萬元之間,這兩個款項必須全款支付,不接受貸款。
“以我想買的75平方米的房子爲例,如果拆分合同,我的首付得65萬,比我預計的多了整整20萬,20萬對於我這樣的工薪族來說絕對不是個小數目,關鍵是我買車位也沒用呀,我又沒車,想買天宮院這不就看上地鐵了嗎?”劉先生抱怨道,對於自己來說,未來車位無疑是一個額外的負擔。有劉先生遭遇的人並不是少數,很多人不得已咬咬牙再借錢補上這個缺口。
專家點評
中國房地產學會副會長陳國強表示,精裝分離這一策略,除了讓“限價”政策執行效果打折扣外,一旦精裝修出現問題,很可能出現大量的買賣糾紛和消費者投訴,在這樣的情況下,主管部門的監管不能缺位。此外,必須注意的是,許多購房者對買房時捆綁精裝的新房合同存在的風險已經有所認知,然而購房者還是排隊買此類房源,背後反映的是市場供需矛盾的加深,真正符合剛需購房者的有效房源供給不足,因此,要想根治開發商借精裝修合同漲價,需要我們在土地供應、產品結構上下更大功夫,讓購房者在買房時有更廣泛的選擇權。
案例3
房貸搭售理財產品
房貸消費中的不合理收費普遍存在,有些收費找不到合理合規的依據,如房產評估費等。另外,銀行在辦理房貸時存在着諸如強制搭售理財產品、不按事先約定利率執行等“店大欺客”行爲。這是在線金融搜索平臺融360日前發佈的金融用戶滿意度調研所提出的結論。
融360的調研顯示,申請房貸的用戶中,近六成曾在辦理按揭過程中遭遇糾紛,僅四成順利通過審批並放款。這一數據比例相當大,可見目前房貸緊縮後,銀行服務已成爲不可忽視的市場誠信問題。糾紛主要集中在銀行單方面利率提價(即業內所稱的“反價”)、捆綁銷售和拒辦公積金貸款等三方面。
調研顯示,有31.74%的用戶遭遇過銀行單方面提價的霸王條款,用戶在利率優惠時(8.5折、9折)申請房貸,遭遇了銀行放款的無限期拖欠和利率優惠的單方面取消,面臨購房成本的大幅增加。
“貸款100萬元以下,首套房貸利率較基準利率上浮5%;100萬元以上,按基準利率計算,但需‘帶條件’購買本行理財產品。”某銀行北京東三環支行個貸部一位經理稱,“帶條件”購買的理財產品至少要價值5萬元。
專家點評
上海易居房地產研究院研究員嚴躍進認爲,房貸搭售理財產品,一直都被列入信貸違規目錄中。購房者如果遇到這樣的搭售問題,魯莽說“不”,可能會導致信貸審批進一步放緩。如果遇到搭售,可以和商業銀行進行談判。如果遇到強行推銷,同時存在商業銀行故意拖延審批的,建議購房者運用合法權益和手段,尋求當地房管部門和銀監部門的幫助。畢竟對於首套購房者來說,快捷獲取信貸資源,是目前中央政府的基本思路。商業銀行也必須降低傲慢姿態,轉變經營方式,防止留給客戶不良印象。
案例4
精裝修名不副實
購房者需要承擔的精裝修費用不斷上漲,但與此同時,開發商的裝修標準卻並沒有得到相應的提升,精裝修成了樓盤提價赤裸裸的藉口。
“一個剛需樓盤的精裝修竟然要1萬元/平米,鋪金地板嗎?”蔡女士在看過昌平區回龍觀一住宅項目之後感慨地說道。
據其介紹,該項目一套80-90平米的兩居戶型房款爲180萬元,另需支付裝修費90萬元,100平方米左右的三居房款爲230萬元,額外的裝修費用爲130萬元,裝修費用幾乎1萬元/平方米,全部由購房人一次性支付。記者從住建委網站上查到,該項目獲批的擬售價格在2.2萬-2.4萬元/平方米。據蔡女士介紹,項目在銷售時捆綁了一份“幸福裝修基金”,折算下來項目售價在3.2萬-3.4萬元/平米。這部分裝修費用需要購買人一次性支付,如果購買一套80-90平米兩居室,總價270萬元,首次置業的購房人需要支付的首付款約爲170萬元,二次置業的首付高達250萬元。然而,這個面向剛需和部分改善型客羣的項目,其裝修成果是否能夠達到1萬元/平米的水平?“裝修費能達到1萬元/平方米的項目一般都是頂級豪宅產品了,一般面積較大而且單價較貴。”某高端項目營銷負責人告訴記者。一位內部人士告訴記者,該項目的裝修成本大概只有1500-2000元/平方米,“現在不少項目的精裝修存在‘亂報價’的現象,即使銷售人員告訴你他們使用的是某個高端品牌,但其實這個品牌也分低端產品和高端產品”。
專家點評
中經聯盟副主席、華業地產常務副總經理陳順建議,一方面要從價格上對精裝修費用進行限制,比如規定精裝修在房價中的佔比,用這樣的方式來限制開發商無度地通過精裝修的手段提高房價,另一方面則是對精裝修價格與品質之間的對應制定標準,以此來保證精裝修的品質。
案例5
質量問題最常見
在房地產糾紛中,房屋質量出現問題是最爲常見的現象,記者曾採訪過多個有此類糾紛的樓盤,屋內滲水、牆體裂縫、地面凹凸不平等等問題層出不窮,因此類情況多發,且經常出現多方互相推諉而最讓業主頭疼。
去年,大興某樓盤的業主就遭遇了此類事情。按照該項目的規定,業主需辦完所有手續以及交完所有費用,物業方帶着業主驗房。而業主在驗房時卻發現了衆多質量問題,“當時銷售人員承諾的裝修費用3000多元/平方米的精裝修房子竟然牆壁和屋頂凹凸不平,多處裂痕,衛生間貼的瓷磚竟然是空的,這種裝修標準也能3000多元?”業主表示。陪同驗房的工作人員將反映的問題記錄後就再也沒有音訊。後來在業主的多次催促下只是修補了有裂痕的地方,對於屋頂和牆面的凹凸不平一直沒有解決。此外,該項目號稱最好的一棟樓,除了牆壁凹凸不平,地板、木門、衣櫥板材質量差外,連防盜門都是人造木板做的,一住戶認爲實在不太安全,乾脆本身出資把防盜門換了,大部分牆壁必須貼牆紙,否則沒法住。有住戶表示,交房後開發商就不再出現,而是所有問題要找物業,物業面對客戶反映的質量問題也無能爲力。各方相互推諉,讓業主不知所措。
專家點評
北京市銘滔律師事務所孫濤律師表示,針對商品房質量糾紛,開發商的責任是,對於房屋地基和主體結構保修終身,因此,一旦房屋的這些部位發生質量糾紛,肯定是開發商的責任,與物業公司無關。根據國務院頒佈的相關規定,建設工程的最低保修期分爲屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外牆面的防滲漏爲5年。根據住建部規定,保修期從房屋交付之日起計算,在保修期內發生的屬於保修範圍的質量問題,房地產開發企業應當履行保修義務,並承擔賠償責任。
案例6
承諾不兌現最鬧心
承諾不兌現是買房人最鬧心的問題之一,買房前的宣傳和收房時看到的現實之間巨大的落差讓不少購房者失望萬分。
朝陽某樓盤就是其中的典型。爲了“15年全程公立教育”,業主不惜花幾百萬元購房,但小區交房時,宣傳廣告中反覆強調的名校卻上不了了。某業主表示,在買房之前,銷售員告訴他,開發商促成在朝陽區建設名校的附屬中學,只要買了該樓盤的房子,從幼兒園到高中的教育都不用愁了。不過,隨後的新聞報道讓業主惆悵不已,新聞報道只提及朝陽區教委與某學校合作辦學,根本沒提到開發商的“努力”。且合作辦學並非爲了該樓盤,而是爲了提升朝陽區整體辦學水平,近年來朝陽區該區域形成不少大型住宅區,該校入駐後,將解決這片社區孩子的上學問題。報道還披露:“該校義務教育生源以就近入學爲主,高中面向全市招生。不實施‘九年一貫制’或‘十二年一貫制’教育’”。
交房之後,業主發現,該樓盤的業主無法享受買房之前銷售人員承諾的教育配套,爲此,業主將該樓盤告上法庭,但在蒐集證據時發現:開發商的承諾沒寫進合同。爲了孩子上學而專門買的房卻意外落空,這讓小區業主鬧心不已。
專家點評
北京市銘滔律師事務所孫濤律師表示,根據最高人民法院頒佈的有關商品房買賣的司法解釋規定,商品房的銷售廣告和宣傳資料爲要約邀請,但出賣人就商品房開發規劃範圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定,並對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的,應當視爲要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同,也應當視爲合同內容,當事人違反的,應承擔違約責任。同時,合同法規定,廣告內容可作爲要約或者要約邀請,如果作爲要約的話,其內容應當作爲合同內容兌現,否則將承擔違約責任。依照上述規定,開發商都要爲自己在推銷樓盤時所作的說明和允諾承擔法律責任。