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3月7日,中信信託表示,與濟源市政府合作,正式成立了河南省首個土地流轉信託項目——“中信·濟源農村土地承包經營權集合信託計劃”。該項目是全國首個針對建設生態文明、防風固沙、防治霧霾爲主要目的的土地流轉信託。
流轉目的相同環保增加收益
《證券日報》記者在中信信託官網上看到,該土地流轉信託項目是爲了通過與高附加值的苗木花卉企業合作,探討信託金融機構針對農業企業的金融服務模式,激發土地的金融屬性,將土地增值最大化。同時,土地流轉既可以使農民從土地上解放出來,從事效益更高的工作,又可維護農民的土地承包權,使農民享受到土地流轉帶來的增值收益,並將土地真正變爲農民可攜帶的資產,釋放農村土地的資本活力。
記者在Star-Gazette(美國紐約埃爾邁拉市的一份日報)的官網上看到媒體報道的一條信託新聞,該信託項目同樣是針對生態保護的。根據該媒體報道,這款土地信託項目在五指湖區。該項目成立於1989年,至今已經保護了超過16000英畝未開發的海岸線、峽谷、農田和森林。該土地信託項目擁有並管理了30個對公衆開放的自然保護區,持有超過100個屬於私人的地產和稅收對象的地役權。該項目於美國時間3月11日增資至500萬美元。
土地制度不同模式存在差異
在中國,土地實行的是社會主義公有制,即全民所有制和勞動羣衆集體所有制。2014年中央“一號文件”《關於全面深化農村改革加快推進農業現代化的若干意見》中指出,“穩定農村土地承包關係並保持長久不變,在堅持和完善最嚴格的耕地保護制度前提下,賦予農民對承包地佔有、使用、收益、流轉及承包經營權抵押、擔保權能。在落實農村土地集體所有權的基礎上,穩定農戶承包權、放活土地經營權,允許承包土地的經營權向金融機構抵押融資。”
而在美國,土地以私有制爲主,國有土地只佔其中一小部分。美國法律保護私有土地所有權不受侵犯,各種所有制形式之間的土地可以自由買賣和出租,價格由市場供求關係決定。記者查詢了相關資料,中國對土地信託的定義,大致上指是土地所有權人(委託人)爲有效利用土地,提高不動產的開發與經營效率,而將土地信託予受託人,由受託人利用其專業的規劃與管理能力,將開發經營的利潤做爲信託受益分配金交付給受益人。大部份的土地信託年限多在30~50年。
美國土地信託模式是開發者(委託人)購買一塊生地(raw land),再將該土地所有權信託給受託人,簽訂信託契約,受託人發行土地信託受益憑證,而由委託人銷售該受益憑證給市場上的投資人,受益憑證代表對信託財產(土地所有權)的受益權,銷售受益憑證所得資金用來改良土地,然後將土地出租給由該開發者組成的公司。受託人收取租金,負有給受益憑證持有人固定報酬的義務,並將剩餘租金用來買回受益憑證。這一模式具有以下特點:通過資金的“集合”,解決了開發土地尤其是生地所需的鉅額資金;爲投資者提供了投資於利潤豐厚的土地產業的機會,同時也降低了個體投資風險;投資人所擁有的受益憑證可以流動,具有較強的變現性。