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樓層高矮、容積率大小、車位和綠地多少……住宅樓盤規劃關係業主切身利益,但一些業主買房入住後,發現小區已改了規劃、變了模樣——
小區多“長”一棟樓
“買房子時,跟開發商籤的合同上寫着層高2.9米,小區規劃圖上是2.8米,實際拿到手的房子卻只有2.6米高。 ”蕪湖萬科城小區業主張先生抱怨,舉全家之力,千挑萬選買的房子,卻與心中期待相差甚遠,開發商不按合同和規劃辦事,怎麼就沒人管呢?
“幾釐米的誤差算什麼,我們小區的開發商變更規劃,把通風口建成一棟樓,足足多出120套房子呢。 ”指着小區多“長”出來的一棟住宅樓,合肥市國貿公寓小區業委會主任聶愛琴告訴記者,這棟樓與左右兩棟住宅樓間沒有樓間距,而是連成一個整體,既影響到相鄰住戶的通風、採光,又增加了消防安全隱患。小區多“長”一棟樓,平均到每家每戶的車位、綠化面積等公共資源就縮水不少。
記者瞭解到,住宅樓盤規劃方案變更要經過規劃主管部門審批同意、聽取相關利害關係人意見,改變後的結果要公示並保留公示小樣。 《物權法》第七十六條規定,小區改建、重建建築物及其附屬設施,“應當經專有部分佔建築物總面積三分之二以上的業主且佔總人數三分之二以上的業主同意”。聶愛琴介紹,國貿公寓小區先後三次變更規劃,一次也沒徵求過業主意見,她本人多次到當地規劃部門申請查閱相關資料,以便取證維權,但始終沒能如願。
“規劃部門工作人員找不到規劃變更的存檔資料,說是弄丟了,以前辦事的人也調走了,沒辦法。 ”聶愛琴感到,自己所在的小區,改規劃“像買大白菜一樣隨意”。
採訪合肥市香檳小鎮小區時,記者遇到年輕的業主夏濤。 “一期2009年6月30日交房,開發商在當年6月份變更規劃,縮減100多個車位。 ”夏濤認爲,開發商打時間差、造成既定事實,也給業主維權設置了障礙。
規劃緣何愛“變臉”
“開發商改規劃,最大原因是利益驅動。 ”今年省兩會召開期間,省政協委員張滿中接受記者採訪時說。
張滿中是合肥市高新區柏堰科技園管委會副主任,分管規劃工作,對住宅樓盤規劃變更現象頗爲關注。 “規劃部門批准的住宅規劃,對採光、通風、綠化、配套等都有嚴格的技術規範和要求,完全按照規劃來建,開發商肯定賺得少。因此,不少開發商拿地後都會更改規劃,追求利潤最大化。 ”張滿中表示,開發商改規劃的目的,在於多蓋房子增加可售面積、降質減配、節約建築成本等幾種。
去年轟動一時的合肥綠城玫瑰園小區“規劃門”事件中,開發商撇開業主擅自更改規劃,將原本容納2000戶的小區驟然提升到2600多戶。儘管沒有取得業主同意,這次規劃變更仍一路“綠燈”,直到政府官方網站掛出相關部門批准文件,業主們才發現權益受損。此後,數百名業主經過長達7個月的維權,終於迫使開發商停止更改規劃。當時有媒體報道,一旦此次規劃變更取得成功,將給開發商帶來近4億元的預計收入。
“事實上,拿地之後改規劃已成房地產行業的慣例,哪個住宅小區沒改過規劃,那才叫新鮮事。 ”一家業主論壇發起人凌德慶說。讓他困惑不解的是,一些沒有依法取得業主同意的住宅規劃變更項目,怎麼就順利通過規劃主管部門的審查了呢?
期待全程有監管
“小區規劃變更涉及業主的切身利益,改不改、怎樣改,業主應當有知情、決定權。 ”爲了維權,合肥市國貿公寓小區的業主找到安徽凱安律師事務所的呂海波律師。呂海波對事件深入調查後,深感維權無力。
“取證太難,開發商、規劃主管部門和業主之間信息不對稱,公示方法不當,加上查不到存檔資料,無法獲知規劃變更的確切信息。沒有證據,就難以維權。 ”呂海波說。此外,維權時間長、成本高、業主內部意見不統一、開發商刻意阻撓等因素,使得維權格外艱難。
擅自更改規劃,可以帶來動輒上千萬、上億元的鉅額收益。與之相比,開發商承擔的違法成本卻很小。 “很少聽說有開發商因爲揹着業主改規劃受到處罰,更不要說重罰了。 ”凌德慶期待,監管部門和司法機關早日亮出“利劍”,讓不法開發企業和責任人付出沉重代價,使他們不敢輕易以身試法,拿法律當兒戲。
合肥學院房地產研究所副所長凌斌認爲,住宅樓盤更改規劃本應是一種正常現象,之所以有這麼多爭議,主要還是企業沒有依法辦事,損害了業主合法權益。現在山東省很多城市推行“開發項目建設條件意見書制度”,開發企業拿地之前就要簽署《意見書》,將小區的水電氣暖、綠化、道路、幼兒園、物業用房等配套設施及建設標準,以契約形式固定下來,開發商不得擅自變動。國土、規劃、園林、公安、消防等多個政府職能部門全程介入監管。
“這樣的做法如果能在我省推廣,就可以給開發企業多上一道緊箍。 ”凌斌說。
變更規劃須依法
小區規劃變更關係業主切身利益,於情、於理、於法,都應事先徵求業主意見,取得業主同意。然而,法律明文規定的業主權利常常被忽略。
一些開發商更改既定規劃,無非是打算多賺上一筆。提高容積率、減少公共設施這樣的規劃變更,大都會損害業主合法權益,按正常法律程序徵求業主意見,多半不能通過。畢竟,很少有業主願意將自己應該享受的權益拱手讓出。於是,違反《物權法》規定“先斬後奏”,揹着業主進行規劃變更的行爲不時發生。
開發商揹着業主擅自更改規劃,其手段並不高明。只要規劃管理部門在審批過程中實地調查取證,或是能夠按照相關規定“聽取利害關係人的意見”,很容易發現問題。匪夷所思的是,少了一道法定程序的規劃變更項目卻常常矇混過關,一路通過規劃管理部門的審批、通過相關部門的竣工驗收,最終變成既定事實。
隨着政務信息日益公開透明和業主維權意識的提高,一些業主和住宅小區業委會開始主動向政府部門查詢小區規劃變更信息,維護合法權益。省城某小區業主發現開發商揹着自己擅自更改規劃後,聯合起來向開發商“叫板”,成功終止一個違規變更規劃項目,就是一個示範。
住宅小區規劃更改必須慎之又慎,法律規定的程序一道也不能省。維護法律權威、保障業主權益,不能僅靠開發商自律和良心發現,也不能僅靠業主單槍匹馬、孤軍奮戰,必須儘快拿出辦法堵住監管環節漏洞,加大對違法違規行爲懲處力度。(賈學蕊)