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北京商報訊從2012年的476億元到2013年的1060億元,碧桂園昨日發佈的財報顯示,其去年以123%的銷售增速首次成爲千億軍團一員,但是極速擴容的背後卻是利潤率的收縮以及負債比率的提升。分析認爲,在利潤率整體下滑的行業形勢下,碧桂園正面臨轉移陣地、去化非明星產品等多重壓力。
“毛利率下滑主要是物業開發成本上漲所致”,碧桂園方面稱,碧桂園2013年實現總收入626.8億元,較上年增加近五成,但毛利率卻同比下滑6.3個百分點至30.3%。
在房企銷售規模擴張,繼而在土地市場搶地爲下一輪擴張積極儲備的時候,利潤率下降成爲普遍現象。不只是碧桂園,上週公佈的萬科年報顯示,萬科2013年結算毛利率下滑3.72個百分點,結算淨利率也下降了1.16個百分點;SOHO中國2013年毛利率按年也減少3.5個百分點。
“利潤率下降是行業整體趨勢”,中國指數研究院企業研究總監蔣雲峯分析認爲,利潤率下滑主要是成本上升所致,具體表現在地價上漲,建設成本、融資、稅收等成本的增加,但相對應的卻是房價上漲趨緩,尤其是三四線城市。
雖是大概率事件,但對於碧桂園而言利潤率下滑仍有其特殊原因。蔣雲峯補充道:“期間費用的增加,尤其是爲了快速去化而產生的營銷推廣成本的增加進一步拉低了碧桂園的利潤率。”公告顯示,碧桂園於2013年用於市場推廣的費用高達43億元,比上年大漲96.9%。
對此,上海易居房地產研究院研究員嚴躍進表示,從一直在500億元銷售規模上下徘徊到一年之間迅速成長併成爲千億級別的房企,其大力推廣的“全民營銷”策略功不可沒。但是全民營銷則更加考驗企業的推盤節奏、產品配比、銷售管理等整體運營能力。“因此,要不斷通過分析客戶數據來檢驗此類營銷手段是否合理有效,尤其是對於碧桂園這樣的營銷推廣成本較高的企業,一定要做到高成本也能帶來高回報,否則就會起到反作用。”
另外在債務方面,去年一年碧桂園先後發行兩次美元優先票據,合計規模達15億美元,公司現金以及銀行存款爲266.7億元,負債比率達到67.3%,比上年提升了13.4個百分點。
易居中國執行總裁丁祖昱分析認爲,碧桂園的明星項目大多處在三四線城市,但是三四線城市客戶需求已經出現疲軟,除此以外,一些非明星產品面臨去化,需要耗費大量的資源和團隊,再加上海外擴張加速,這些無疑將對負債比率已達到67.3%的資金面帶來更大壓力。