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昆明市房產信息網公佈的信息統計,今年1、2月份,昆明共有23個項目獲得30張商品房預售證,預售面積達2739801.32平方米。同比去年同期,預售面積暴增了170.32%。不過在推盤方面,2014年的情況並不樂觀,前兩個月僅有6個項目開盤,較之2013年同期的16個,降幅達62.5%。
對此,業內人士表示,今年將是城中村改造項目集中放量的一年,當前的昆明樓市已經供過於求。外加新的樓市政策尚未出臺,以及春季房交會前形成的傳統“真空期”,近期樓市觀望情緒漸濃。
預售面積同比暴增170.32%
數據顯示,1月份15個項目獲批17張預售證,預售面積達1478193.88平方米,2月份則有9個項目(其中一個在1月份也獲得預售證)獲批13張預售證,預售面積爲1261607.44平方米。
與去年同期的13個預售項目、14個獲批預售證、1013538.67平方米預售面積相比,2014年前兩個月商品房獲批預售項目、預售證個數及預售面積均有大幅上漲。特別是預售面積,同比暴增了170.32%。
23個項目中,有位於滇池畔代表高端住宅的滇池龍岸(北地塊)Ⅱ(中航雲璽大宅)千萬級別墅產品,也有位於呈貢新區的產業項目斗南國際花卉中心(北地塊)Ⅰ(花花世界)商鋪產品,還有地處主城核心區的城中村改造項目大觀天下廣電文化家園(大觀天下)的高端寫字樓。
與2013年同期獲得預售證的項目相比,不僅業態豐富、分佈廣泛,而且開發商整體實力偏強。
開發商推盤熱情如王小二過年
按照慣例,如此多的商品房項目取得預售證,是否就預示着樓市或迎來商品房開盤高峯,但事實並非如此。
據至祥研究中心提供的昆明市場週報統計,2014年的前兩個月中,2月份沒有一個項目開盤。1月份僅有花花世界(商鋪)、華夏御府(洋房)、中豪廣場(精裝公寓)、中產·花香四季(住宅)、錦悅四季(住宅)、121樂淘淘(民大科技樓)(商鋪)等6個項目開盤。且幾乎全部都是此前已做過多次推盤的“老項目”。
回看2013年同期,僅1月份就有13個項目開盤,即便適逢傳統春節淡季的2月份,也有3個項目開盤,而且這一期間,部分樓盤不僅舉辦了各類春節賀歲業主答謝活動,還爲開盤做足了前期準備。相比之下,2014年開年的昆明樓市之冷清可見一斑。
另訊在昨天的土地拍賣會上,位於高新區的4宗、面積爲66519.8平方米(約合99.78畝)的商務金融用地均以底價成交。3月的供地面積與上月相比,供地量環比下降39.63%,同比去年3月的2185.13畝,降幅更是高達95.43%。從下個月起,昆明市沿用了多年的現場土地交易模式,或將被電子化交易平臺取代。
經濟觀察
目前昆明商品房總量供過於求
雲南財經大學房地產與土地政策研究中心主任張洪表示,2008年2月昆明市城中村五年改造重建工程正式啓幕至今,已過了6年,是時候集中入市了。納入此項工程的300餘個主城區城中村,一部分已經改造完畢交付業主,一部分仍處於在開發狀態,只有極少數仍處於待開發狀態。時至今日,受融資難度等因素的影響,這些項目基本都進入了推售高峯期,所以今年1、2月份獲批預售面積增多不足爲奇。另外,加上近年來的大量存量商品房尚未消化殆盡,直接造成目前昆明商品房總量供過於求,開發商的推盤熱情不高。在新的房產政策尚未出臺前,政府不可能取消限購政策,相關部門只能從土地的供給上進行調控,爲市場留出消化期。
雲南廣電地產營銷總監吳剛對張洪的觀點表示贊同。他認爲,目前昆明市內的在售或將售樓盤項目中,絕大部分屬於城中村改造項目且同質化嚴重,類似於大觀天下這類綜合體項目,配套的商業、寫字樓產品市場需求量本身就有限。此外,最近兩三年來,國內一線品牌房企紛紛涌入昆明,也給市場帶來了巨大挑戰。而且每年春季房交會前,市場都會形成一個“真空期”,衆多開發商只能選擇觀望。
財經短評
積極領證
消極開盤
2月1日起,昆明二套房公積金貸款,首付由6成提至7成,部分商業銀行收緊房貸業務……多年的樓市調控,房價不降反漲,相關政策也不鬆反緊,樓市似乎走進了“有市無價”的尷尬境地。
開年前兩個月,預售面積高達274萬平方米,但僅有6個項目開盤。爲何開發商在集中領證後卻遲遲不開盤呢?
除去適逢春節傳統淡季、房交會前的“真空期”不宜開盤外,或許產品嚴重同質化纔是癥結所在。如今的昆明樓市,購房者最爲關注的是性價比高的住宅,而非隨處可見的商鋪、寫字樓。如此形勢,就好比烈日炎炎的沙漠中,需要的是一杯能解渴的水,你卻硬拿出一杯咖啡,必定適得其反。
在瞬息萬變的市場中,項目的開盤時間和定價就是一種經營策略。今年的昆明樓市會否再現2012年開年時的“降價潮”還不得而知。但可以肯定的是,從目前冰火兩重天的現實可預見,無論是購房者還是開發商都在觀望。