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3月4日,SOHO中國有限公司(00410.HK,以下簡稱“SOHO中國”)的董事長潘石屹以及他的妻子SOHO中國的總裁張欣各發布一段視頻,向外界公佈了SOHO中國2013年全年的業績報告。無論是張欣女士的英文版,還是潘石屹先生訪談形式的中文版,感官上,兩者都向外界呈現出了一個正在“蓬勃向上”的SOHO中國形象。
距離2012年SOHO中國宣稱要當“包租婆”,改變以往銷售模式,增加持有型物業比例並將其作爲主要收入來源,將散售的商業模式改爲持有出租物業,時至今日已是兩載春秋了。但SOHO中國2013年年報顯示,去年SOHO中國的淨利潤爲73.88億元,同比下降三成。而營業額爲146.21億元,同比下降近一成。其投資物業的租金收入僅爲2.79億元,是營業收入的1.91%。
就在公佈年報的前一週,SOHO中國還將上海的兩個項目以52.3億元的價格拋售,其成交價相比於之前86億元的要價打了六折。這一系列的“重磅”消息也似乎把SOHO中國推到了輿論的風口浪尖上。
時代週報記者也曾試圖第一時間採訪潘石屹先生,可SOHO中國的相關人員卻表示近期並沒有接受採訪的計劃,只是讓時代週報記者將採訪問題發到指定郵箱,便再無音訊。
SOHO中國成功轉型?
在2012年SOHO中國“18”歲即將成年的時候,SOHO中國宣稱將增加持有型物業的比例,計劃將持有物業逐漸作爲主要收入來源,將散售的商業模式改爲持有出租物業,“建設-銷售”模式向“建設-持有”模式轉型。
潘石屹曾在微博上宣稱:“SOHO中國將告別青春期而步入成熟期。”
“經過反覆的分析、測算,我們公司做了一個重大決定:告別散售,持有北京、上海有價值的物業。”潘石屹認爲在過去10年,散售模式能提供企業做標誌性建築的機會,而SOHO中國抓住了這個機會,充分享受到了城市發展的紅利。發展至今,兩大城市的格局已經勾勒出,未來的發展比較穩定,而近幾年北京、上海的租金都呈現大幅上漲的趨勢,而SOHO中國也正是處於這個狀態下開始轉型。儘管潘石屹說得十分豪邁,但是事實上買賬的人卻似乎並不多。就在SOHO中國當時宣佈轉型後不久,其在香港上市的股票便開始出現明顯下跌的情況,很多人認爲SOHO中國缺乏經驗,對其前景並不看好。
2013年8月,在其宣佈轉型的一年之後,SOHO中國的董事長潘石屹發佈2013年中度業績公佈的視頻。視頻的第一句話便是:“2012年8月,SOHO中國在香港宣佈要轉型,過去一年時間的成績,今天我可以非常高興地告訴大家,SOHO中國的轉型,成功了。”
但是時代週報記者在查閱了SOHO中國2013年全年業績的時候發現,2013年SOHO中國的全年營業額爲146.21億元人民幣,同比下降了9.4%。而在SOHO中國轉型計劃中將逐步作爲主要收入來源的租金收入卻只有2.79億元人民幣,佔據比例甚至不到2%。
“我是真心服了潘石屹了,就這麼點比例的租金收入還說已經轉型成功了,這和以前有什麼區別啊,九成以上不還是靠銷售收入嗎?”一位不願具名的業內人士向時代週報記者調侃式說道。
中投顧問房地產行業研究員殷旭飛告訴時代週報記者:“企業轉型是一個艱鉅的任務,所耗費的時間、精力、資金成本等都很大,而且會面臨較大的風險。針對商業地產而言,由直接出售轉型爲長期持有經營更是對企業的招商運營、物業管理等綜合能力提出較高的要求。企業轉型的成功並不是企業負責人一句話就能夠代表的,從其當前營收結構來看,原有業務依然是企業的主力支撐。”
“轉型對於商業地產而言會是一個很漫長的過程。從這兩年的時間來看,SOHO中國的轉型可以說是連成功的邊兒都沒摸上。”衛明不動產智庫的負責人蔡爲民認爲。
六折甩賣上海項目
而且,上海轉型遇阻,也使得潘石屹不得不賣掉其部分物業。
2月27日,也就是在SOHO中國全年業績報告發布的前一週,金融街控股股份有限公司發佈公告,稱其公司已同SOHO中國達成收購協議,金融街將以52.32億元的價格收購SOHO中國位於上海的兩個項目—海倫廣場和靜安廣場,兩者的成交價格分別爲30.55億元和21.77億元。這個價格可以說是要遠低於SOHO中國當初的要價。
其實在三四個月之前就有消息傳出,SOHO中國準備將位於靜安區的靜安廣場、位於虹口區的海倫廣場和位於虹口區的虹口SOHO三個項目整體出售。據當時的報道,SOHO中國當時對外的報價爲,海倫廣場每平方米3.2萬元,而靜安廣場更是達到了每平方米4.2萬元。
以此算來,據數據靜安廣場的總建築面積約爲7.6萬平方米,而海倫廣場的總建築面積爲16.9萬平方米,當初SOHO中國在這兩個項目上的報價應該在86億元左右,其52億元人民幣的成交價僅相當於原先報價的六折。而這次“異常”的交易也讓SOHO中國被推到了輿論的風口浪尖上,對其資金危機、甚至要撤資上海的猜測更是層出不窮。
對此,潘石屹在微博上的解釋是“我們在上海投資近500億元,佔了SOHO中國總量的75%。我們同時看好北京、上海未來的市場,正在平衡兩地的投資,開門做生意,買進賣出很正常,大家千萬別過度解讀。”
中投顧問高級顧問劉建修告訴時代週報記者:“2013年SOHO中國仍然有上百億的流動資金,而且淨負債率也保持在17%這種較低的情況,SOHO中國存在資金風險的機率並不大。”可SOHO中國如此迫切甚至不惜大幅度降價甩賣的原因何在?
時代週報記者通過數據發現,SOHO中國於2009年進入上海市場,很快在上海鋪開局面並擴張,在2011年大量收購項目,至今在上海陸續拿下了12個項目,佔據了SOHO中國投資總量的3/4。但尷尬的是,儘管投入如此之大,SOHO中國卻沒有得到應有的回報。數據顯示,2013年SOHO中國主要合同銷售均來自於北京地區的望京SOHO和銀河SOHO項目,合計銷售金額約爲33億元,而在上海地區只有SOHO中山廣場一個項目在售,合同銷售金額僅爲8.4億元。其近期甩賣的兩個項目在2011年購地至今已有三年,卻依舊是荒地狀態,其中一個項目僅處在打樁階段。
殷旭飛認爲:“SOHO中國對上海的定位、認識不夠準確,導致在上海市場的戰略定位有所失誤。SOHO中國的商業地產建設、運營能力在上海市場競爭力並不充分。上海商業地產的發展模式早已不是建好房子直接賣就能搞定的,客戶更加看重運營商做活商圈、培養商業氛圍的能力,而SOHO中國明顯在這方面尚有欠缺。”
“潘石屹對於上海政策存在着過度樂觀和不瞭解,潘石屹和上海市政府都存在着一定程度上的過度期待。”蔡爲民告訴時代週報記者,“從上海市政府的角度上看,潘石屹具備全國高知名度,也有相當的人脈和商業資源,理論上可以爲上海引進很多大型企業,但是潘石屹以一個相對較低的價格取得地後,卻把這些地塊切割得很碎來零售,引進的都是一些中小微型企業,這顯然不是上海市政府所願意看到的。”
潘石屹計劃將手裏握有的客戶源引進到上海的房地產市場。但是到了上海市場才發現,他的客戶大部分都在西北、山西這一類地方,而且近幾年北方的經濟狀況相對而言並不好,他手上很多煤老闆自己都陷入困境。潘石屹發覺自己的商業模式在上海受阻,這時選擇退出,也就說得通了。
轉型不被機構看好
儘管潘石屹先生和張欣女士的視頻極力向人們呈現出一個充滿希望和活力的SOHO中國,但是其轉型依舊不被很多機構看好。
花旗銀行近期發佈公告,報告稱SOHO中國能否成功轉型仍有待證實,預計租金收入需要4-5年才能形成規模,在缺乏短期催化劑和估值高昂之下,評級維持“沽售”,目標價由6.36元降至5.6元。
匯豐銀行近期也發佈公告,報告稱SOHO中國上月出售靜安廣場後,今年其可售資源薄弱,料該項目的出售將導致明年收入差距,故調整2015年核心盈利預測至按年跌77%。另預料今年派息維持在去年三年的平均水平的5.5%,該行將目標價由5.2元升至5.3元,重申“減持”。
3月5日,評級機構穆迪也發表研究報告,報告稱隨着SOHO中國繼續向“建設-持有”的業務模式轉型,預計該公司2014年的房地產開發業務的收入進一步降至人民幣60億-70億元人民幣。
“SOHO中國要想轉型成功,或遭兩大困難阻礙:其一,自身運營管理能力,與‘建設-銷售’模式以銷售爲主不同,‘建設-持有’模式中對後期經營者的管理有較高要求,所以SOHO中國這一方面能力應加強;其二,競爭日趨激烈的行業環境,近幾年商業地產發展迅猛,其他發展良好的商業地產商或對其形成較大壓力。”劉建修告訴時代週報記者。
殷旭飛認爲,企業轉型不是一朝一夕的事情,甚至比重新組建一個公司還要困難。商業物業資金耗費大,建設週期長,長期持有運營一方面考驗企業的運營管理能力;另一方面,對企業資金鍊也是一個考驗。