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在限購仍然盛行的時代,公寓依然是部分人青睞的投資品。然而,近日記者在幾大公寓售樓處裏發現,不少購買公寓產品的購房者,仍然不明白公寓和普通住宅的詳細差別。比如位於奧體片區這種同樣地段的公寓與住宅,除了產權區別外,似乎在租金、售價等方面均無區別。那麼,公寓與住宅的區別到底在哪,準備投資的你,又瞭解多少呢?
貸款的區別
公寓:不限貸,五成首付;無首套房優惠,且不能用公積金貸款
住宅:限貸,個別銀行有首套房優惠,能使用公積金貸款
公寓最大的優點是“不限購、不限貸”,這是公寓宣傳得最多的賣點,同時對於“無名額、三套房買家”來說,投資公寓無疑是投資房產的“唯一出路”了。除了沒有貸款優惠之外,公寓的貸款是不能使用公積金貸款的,也不能以購買了公寓爲由提取公積金,因爲公積金貸款是購買個人住房的專用款項,非居住物業是不能使用的。
而住宅方面,則在信貸政策上採取了多樣化的措施,如果是首套房,首付3成,部分銀行也會針對首套房實行優惠措施。如果是二套房,則要求首付6成,利率爲基準利率的1.1倍,與公寓貸款條件相近,第三套住房,銀行則停貸。
入戶與學位區別
公寓:不能落戶、無學位
住宅:符合條件可落戶,有學位
購買住房能否落戶,關鍵要看項目所在地塊是按照什麼性質審批的,如果是純商業性質,就不能單獨落戶,所以公寓是不能落戶的;如果是綜合性質,那麼其中的商業部分不可落戶,而住宅部分則可以落戶,所以有些商用樓有一部分可以落戶,但大部分公寓產品都是無法落戶的。
和“無法落戶”一樣,公寓也是不帶有學位的,就算有名校相傍,但業主的子女卻無法享受名校學位。這對一向以名校學位優勢備受市場寵愛的老城區物業來說,公寓後期升值潛力相對較弱,因此相對來講,名校路段內的公寓與住宅,在價格上的差別會更大。
縮水比例要算清
公寓:實用率7成就不錯了,使用年限最多50年
住宅:最高實用率能達8成左右,使用年限最高70年
小戶型本身面積小,那麼房型佈局、房屋面積、得房率高低、房屋朝向、裝修標準、每層套數、每層電梯數以及景觀綠化的情況都會對客戶產生影響,進而影響投資回報率。而房子面積太小、得房率低會影響使用功能。商用性質的公寓一般得房率不高,市場上大多公寓只能有七成左右的實用率。而住宅則不同,住宅公攤相對較小,實用率能達到八成左右。
此外,使用年限的不同是公寓與住宅最大的區別。商用公寓的土地使用年限只有40-50年,而住宅的土地使用年限長達70年。值得一提的是,目前在售的不少商用公寓產品的土地使用證大多是在多年前取得的,因此不少項目的實際使用年限僅剩下三十多年,與住宅相比腰斬了一半。而按《物業法》的解釋,住宅物業在土地使用年限到期可自動續期,但商用物業卻仍暫時無相關法規可依。
隱性成本不能不知
公寓:商用水電、物管費一般較高、不能用明火
住宅:住宅水電、管理費一般較低、可用明火
公寓居住起來的持有成本也一般比住宅要高。首先,公寓要用商用水電,粗略地講,商用水電大概是民用水電的一倍。此外,部分公寓是不能通煤氣管道,不能使用明火的。有些項目管理嚴格,就算是瓶裝煤氣也不能送上樓,日常居家只能一切電器化,用電費用更高。有統計數據顯示,商用公寓的用水用電費用,通常要比普通住宅高出近七成。
(樓市記者韋超婷整理)