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“贈送面積”只能看不能用,一不小心就成違章建築;樓盤宣傳的公園、湖景,幾年過去了都還不見蹤影;承諾的小區配套,交付時嚴重走形變樣……您遇到過開發商的這些“損招”嗎?又該如何去接招?
贈送空間成違章建築
把自家的一半陽臺送給樓上,然後從樓下獲得一半陽臺,通過這種“互換空間”的方式,就可以憑空多出兩個房間,成功偷得18平方米的面積。原來,開發商造的陽臺有兩層高,按照開發商的說法,交付之後只要把雙層陽臺中間一隔,就可以白白多出一大塊面積,而這塊面積顯然並未計入房產建築面積。這個位於下沙的樓盤,銷售時一度把這樣的戶型設計作爲賣點,吸引了不少購房者。
開發商的這一說法,從理論上說是可行的。銷售時開發商還承諾,交付之後開發商會統一來操辦這件事。不過去年底交付之後,業主卻發現遠沒有開發商當初描述得那樣美好。開發商現在卻撒手不管,讓業主自己去解決隔陽臺的事情。
事實上把雙層陽臺隔離成兩個單層陽臺,改變了原先的建築形態,顯然是違章建築,或許是開發商意識到這一點,怕承擔責任而食言。而這也就讓當初看中這一戶型設計的業主,陷入了尷尬,因爲不去隔陽臺的話,面積就不會憑空多出來。
點評:開發商向購房者作出這樣的承諾,顯然是不負責任的。這種做法嚴格上說屬於違規,相當於是慫恿購房者搭建違章建築,有違開發商的社會責任。現實中不少購房者往往會因爲一些樓盤的戶型贈送面積大,禁不住誘惑而下單。事實上天上沒有免費午餐,贈送面積大的戶型,要麼單價也會相應提高,要麼隱藏很多不爲人知的陷阱。很多業主直到交付之後才明白,所謂贈送面積可能一點使用價值都沒有,成了雞肋。
因此,購房的時候一定要向銷售員問清楚關於贈送面積的使用功能,有可能的條件下籤署一份補充協議,以免日後維權被動。
市政配套成海市蜃樓
交通、公園等市政配套,是一個樓盤重要的價值賣點。現實中很多樓盤往往會有意誇大這些配套的價值,向購房者製造一種海市蜃樓的景象。一旦日後的規劃出現變數,開發商往往就會陷入虛假宣傳的尷尬。
餘杭某個以“西西湖”命名的樓盤,宣傳上一直以西西湖爲產品賣點。然而由於各種各樣的原因,西西湖的建設進度一直不如人意。由於配套的嚴重缺失,該樓盤的居住價值一直沒有得到顯著提升。對照開發商銷售時描繪的願景,業主發現存在天壤之別,開發商也因此遭受虛假宣傳的指責。
無獨有偶,下沙金沙湖板塊的多個樓盤,也因爲金沙湖工程進度緩慢,且面積與當初的規劃相差甚大,與開發商當初的宣傳更是大相徑庭,產品價值打了折扣。
點評:市政配套從規劃到落地,往往需要一個較長的週期,就比如地鐵,路線和站點設置也幾經變化。開發商出於銷售上的考慮,往往會有意誇大這些配套的作用,或者在規劃尚未完全落定之時,當作鐵板釘釘的事實告知購房者,從而造成日後的糾紛。對此開發商自身要有理性認知,並把其中的風險因素如實告知購房者。
當然,面對開發商天花亂墜似的宣傳,購房者一定要保持清醒的頭腦,儘量從其他不同的渠道獲取相關信息,作出自己的獨立判斷,切不能開發商說什麼就信什麼。
“人車分流”嚴重走樣
從去年下半年至今,城北某樓盤因爲“人車分流”嚴重變了形,陷入了與業主之間的糾紛之中。臨近交付的業主發現,開發商銷售時承諾的“人車分流”,與他們所理解的出入很大。
該樓盤宣傳資料顯示,“人車分流”是其一大賣點。“整個園區實行徹底的人車分流,園區內無行車,只有閒庭漫步的愜意,不僅減少噪音的干擾和空氣的污染,同時確保園區的安寧和居住品質,孩子可在園區內盡情玩耍……”樓書中對此有一段詳細描述。不過業主發現,小區並未實現徹底的“人車分流”——汽車駛入小區要繞過其中一幢樓之後,才駛入地下車庫。如此一來,“園區內無行車”的承諾也就成了一紙空文,樓盤品質大受影響。
不過,開發商卻認爲他們並未違約,因爲“人車分流”並沒有法律上的嚴格界定。不同的人對“人車分流”有不同的理解,而他們的理解就是“車走車道人走人道”,不是說地面上有行車就不能算是“人車分流”。開發商堅稱自己並未違約,拒絕了購房者提出的要求。
點評:“人車分流”是當前一些高端小區普遍的做法,其積極意義是保障小區安全,減少噪音。但如果汽車還是要經過一段地面道路然後駛進地下,其作用也就大打折扣。這一事件中,表面上看是開發商和業主之間,對“人車分流”的認識有很大分歧,實際上反映出的是雙方在話語權上的不平等地位。當然,什麼是“人車分流”,只要法律沒有明文規定,不同的人可以有不同的理解,但可以肯定的是,並非完全由開發商說了算。一旦訴諸法院,法院將對其進行合理界定。