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按照住建部副部長齊驥近日表示,對於庫存量比較大的城市,要控制供地數量、供應結構。而按照齊驥的標準,杭州樓市顯然屬於“高庫存”,顯然需要控制土地供應。而杭州主城區經歷了1、2月份的出讓高潮之後,本月突然出現零供應,由此也引發諸多猜測。
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主城區土地戰“熄火”
就在上個月,杭州土地市場仍然是一片繁忙景象。當月共成交土地22宗,總建築面積159萬平方米,其中主城區不乏出現了艮山西路宅地、白馬湖宅地這樣的熱點地塊。
而在1月份,僅主城區賣地收入就高達298.5億元,杭師大、雅戈爾申花退地、濱江“大悅城”等寶地均高價成交,爭奪異常激烈。
然而進入3月,杭州土地市場卻突然颳起了一陣寒風。杭州市國土資源局土地出讓公告顯示,3月僅有6宗土地出讓,且全部位於餘杭和蕭山,主城區土地市場自2013年以來首次出現了“零出讓”。
事實上土地“零出讓”現象,這在杭州主城區並非首次出現。2012年7月之前,杭州主城區連續數月沒有土地出讓計劃,而這直接緣於當時的市場行情——開發商最艱難的時候尚未過去,即便推出土地也未必有人競拍。不過在土地市場行情較好的時候,土地“零出讓”現象比較罕見,比如2013年杭州主城區每月都有大量土地出讓。
不過,目前的市場行情與2012年7月之前相比,顯然不可同日而語。僅從1、2月的土地拍賣行情來看,不僅參與競拍的房企數量衆多,而且資金實力雄厚的“大佬”也不在少數,比如融信斥資33.84億元並配建1.6萬平方米保障房,拿下杭師大地塊,如果將配建保障房折算進去,實際樓面價超過2.9萬元/平方米,創下杭州地價歷史新高。
顯然,至少從目前看來,開發商不差錢,而且拿地熱情高漲,杭州主城區卻突然土地“斷供”,實在有些令人匪夷所思。
尚不能證實市場轉向
主城區土地零出讓,是否意味着杭州土地市場的火熱將告一段落?一些市場人士認爲,3月之後杭州土地市場將極有可能由熱轉冷,甚至出現市場轉向。
一個顯而易見的事實是,2月份杭州土地市場已經出現了轉冷的跡象。統計顯示,2月份成交的22宗土地中,平均溢價率僅爲7%,其中4宗宅地平均溢價也不到10%,艮山西路宅地更是以底價直接成交。而在1月份的土地市場中,龍湖拿下濱江“大悅城”地塊溢價率高達27%,融信拿下杭師大更是封頂價成交併進入保障房投報環節。
而近期住建部副部長齊驥有關“雙向調控”的言論,引發了關於對杭州土地市場更多的猜測。齊驥認爲對於庫存量高的城市,要控制供地數量、供應結構,而杭州無疑屬於高庫存城市,3月的土地“空窗”是否就是杭州對“雙向調控”政策的一種迴應?
“主城區3月份土地‘斷供’,具有一定的偶然性,並不具有市場風向標意義。”杭州市國土局相關人士告訴記者,1、2月份的土地出讓計劃早在去年底就制訂了,而春節過後新的土地出讓計劃還未制訂。3月份出現空窗,並不能得出市場出現轉向的結論,是對“雙向調控”政策的迴應,更沒有現實依據。
“杭州土地市場接下去會怎麼走,還要看接下去幾個月的表現,才能得出結論。”這位人士表示,未來數月主城區土地出讓計劃正在制訂中,計劃出爐之後將會及時對外公佈。
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年內剩餘宅地有限
儘管出現一個月的空窗期,尚不能就此給未來的市場走向下定論,但是今年主城區不少優質地塊,尤其是一些“寶地”已經在1、2月份完成出讓,這已是一個不爭的事實。即便市場行情不出現較大變動,因爲缺乏“寶地”的支撐,杭州土地市場要想維持去年以來的熱度,已經很難。
根據年初發布的《2014年杭州城區經營性用地推介手冊》,杭州主城區今年計劃出讓73宗土地共3622畝。不過僅1、2月份,杭州主城區已成功出讓27宗土地,總面積僅1700畝,將近全年計劃總量的一半。如果從這一角度來看,3月份出現“空窗”,似乎也在情理之中。
不過,供地計劃也會根據市場形勢的變化而有所調整,一些列入計劃的地塊會因爲拆遷等原因而推遲出讓,也有一些尚未列入計劃的土地,因爲條件成熟而提早出讓。就比如2013年主城區土地公用計劃總量3060畝,但實際出讓量達到4808畝,足足新增了1700多畝。
此外,一大批擬出讓的商業地塊,列入了土地儲備。一旦市場出現“地荒”,這些土地可能就會由“替補”成爲“主力”。由此看來,主城區未來數月宅地供應數量有限,商地儲備相對比較充裕。
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今年將出讓的熱點地塊
古蕩地塊
即古蕩單元B-R21-08地塊,地處西湖文教區中心位置,東至馮家河、南至高技街、西至浙江省糧食幹部學校、北至古蕩鎮益樂村。這一地塊地段優越、鬧中取靜,緊挨文一路區域商貿中心,周邊各類配套成熟,教育資源更爲突出。
這一區域最近幾年出讓的土地非常少,可以說非常稀缺。這樣的地段和位置,無論是改善自住還是投資,價值都非常高。該地塊開發總體量僅4萬餘平方米,總價可能不會超過10億元,屆時可能會引發激烈爭搶。
民生藥廠地塊
即湖墅單元FG02-R21-1地塊,是民生藥廠綜合體的部分出讓項目,東南至規劃景苑路、東北至規劃永固路、西至化工路、北至餘杭塘河。
經過最近幾年的城區改造,餘杭塘路兩側的環境面貌得到了極大改觀,城市水系東西貫通,周邊文化和商業氛圍日益濃厚,可以說是當之無愧的市中心。這一區域最近幾年出讓的土地也很少,其產品價值將得到凸顯。
長樂商住地
即長樂B1/B2/R21地塊,地處拱墅大運河商務區南側,東至長樂路、南至規劃路、西至麗水路、北至錦蘭公寓。
地塊所處的大關小區,一直以來是杭州大型居住區,周邊居住氛圍濃郁,生活配套齊全。該地塊毗鄰京杭運河和大兜路歷史街區,西面就是香積寺及富義倉,與西湖區黃龍商圈、下城區武林商圈並稱“黃金三角”,可望成爲杭州未來商圈的重要一極。該地塊無論是商業價值還是居住價值,都不可低估。
原佑昌照明宅地
共分兩宗土地出讓,即慶隆單元FG01-R21-01地塊和慶隆單元FG01-R21-03、R22-01地塊,毗鄰市中心主幹道莫干山路、登雲路和萍水路,總面積超過90畝。
原佑昌照明廠地塊區位優勢不亞於熱電廠綜合體,周邊多條城市主幹道,生活、商業配套十分齊全。不過由於申花板塊土地供應較爲集中,且利好大都已經釋放,可能會影響到這一地塊的市場價值。
文暉地塊
即文暉單元J-R21-04地塊,位於杭氧杭鍋國際旅遊綜合體範圍內,東至規劃勝景路、南至規劃1號路、西至規劃4號路、北至規劃道路。
杭氧杭鍋旅遊綜合體(城市之星)項目是杭州市尊重歷史發展、傳承工業文明、推進城市有機更新,以保護利用老工業廠房爲出發點,以國際城市博覽中心爲主題,以公益經營型、國際本土型、體驗展示型的博物館集羣爲核心的國際旅遊綜合體。藉助綜合體的相關配套,這一地塊迅速彌補了配套上的不足,作爲一個住宅樓盤,其居住價值也因此得到大幅提升。
橋西地塊
即橋西B-13地塊,位於區位良好的大運河橋西板塊,東至吉祥寺路、南至育苗路、西至通益路、北至規劃綠化。
橋西板塊的居住價值目前已經得到市場高度認可,核心區房價25000元/平方米以上。運河綜合保護開發,使得橋西的居住環境以及商業配套迅速改善,解決了配套不足的短板。目前運河申遺進入最後衝刺,運河保護方面的投入還會加大,未來還有較大的發展潛力。刀剪劍博物館、工藝美術館、運河天地,爲橋西增添了不可多得的文化、商業氣息,鬧中取靜。該地塊距市中心僅4-5公里,周邊擁有賣魚橋文瀾分校等優質教育資源,是老城區中不可多得的優質地塊。