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現在樓市最大的痛,就是房子越賣越多。目前杭州(包含蕭山、餘杭)可售套數已經突破11萬套。自2014年開年以來,不少樓盤選擇以價換量,降價跑量。雖然從市場反應來看,率先降價的樓盤的市場基本上還是表現不俗。但縱觀杭州樓市,因爲各種原因身陷滯銷泥淖的樓盤更是比比皆是。尤其在限購限貸、以及目前二套房首付提高到7成的政策環境下,大戶型高端房源的銷售壓力巨大。
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一個曾經熱銷樓盤的無奈
杭州城西某樓盤相關負責人陳經理最近比較苦惱。現在他所在的樓盤還剩下一批大戶型和排屋,“從去年開始,我們也想了很多辦法,尋找一些渠道,也成交了一些,但效果還是不太理想。”陳經理透露,目前公司還是計劃儘快把房源出手,回籠資金。
這個由高層與排屋組成的樓盤,於2011年左右開盤,至今已經銷售了將近兩年半的時間。雖然目前可售住宅總套數不到30套,但可售住宅面積卻有近8000多平方米。這些房源平均每套面積在250-300平方米之間,屬於超大戶型了。回顧該樓盤兩年多來的銷售歷程,可以發現,該樓盤於2011年首次開盤,2012年期間曾多次開盤,並且去化良好,而2013年全年僅開盤一次。樓盤前期主推89-130平方米的中小戶型,也是市場上需求量最大的戶型,加之樓盤優越的地理、配套,使其在當時很受歡迎,一度是紅透樓市的熱銷明星盤。
而隨着中小戶型的逐步售罄,大戶型的銷售成爲了該樓盤的難題。
“之前公寓小戶型的去化速度很快,即使碰到個別銷售比較難的節點,通過價格調整之後,也能很快跑量,但現在就完全不同了。”陳經理坦言,在銷售超大戶型和排屋期間,他們也對價格進行過調整,比如原先總價在1200多萬元的排屋,價格調整到1000萬元左右,甚至有的在900多萬元,有的價格還可以跟客戶再協商。而200多平方米大戶型公寓的單價,也比之前熱賣的90平方米要便宜好幾千,但銷售卻一直打不開局面。
“主要還是總價太高了。”陳經理透露,能承受高總價的意向購房者原本就不多,現在再加上限購,許多即使有意向的客戶也沒辦法下單。“前陣子就有一個客戶談了很久,還是非常有購房意向的,但由於限購的問題,最後還是沒有談成。”
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昔日“高富帥”如今“難出嫁”
大戶型或高總價、定位高端的一些豪宅,它們原本是樓市的“高富帥”。可在這個屬於樓市“屌絲逆襲”的時代,“高富帥”們的處境卻是非常尷尬。
位於杭州市中心某品牌開發商開發的某豪宅樓盤,位於市中心絕對的黃金地段,戶型基本上在200平方米以上,產品打造也非常用心,看過樣板房的業內人士都認爲,這樣的地段、這樣的產品,怎一個“豪”字了得。當然,價格也是非常“豪華”的:毛坯房每平方米的成交單價將近5萬元,總價更是動輒上千萬元。
這個樓盤於去年上半年領出預售證,去年下半年首開。根據杭州市住房保障和房產管理局網站數據顯示,該樓盤可售住宅總套數200多套,自去年開盤到現在,只銷售了不到10套房子。
如果說這些總價太高的豪宅銷售得慢一些還可以理解,而一些普通改善型房源銷售也同樣不是太樂觀。
“現在最好賣的就是90平方米,還得價格公道,對於很多樓盤來說,如果90平方米賣完了,剩下的就是120、130平方米以上的房子了,這些房子也都很難動。”某業內人士表示。
某城北樓盤就碰到了這個問題。該樓盤相對集中開盤的階段共爲三期,二期房源總共1000多套,約在2012年至2013年之間推向市場。根據杭州住房保障與房產管理局官方網站數據顯示,該樓盤目前一期基本銷售完畢,二期目前可售住宅套數約爲200多套,剩餘可銷售住宅總面積不到3萬平方米,粗略估算,剩餘房源套均面積約爲120平方米左右,按照該地段17000元/平方米的單價來算,每套房源毛坯總價大概在200萬元左右,也就是普通的改善型房源總價,可是依然賣不動。而像這樣的樓盤,杭州樓市中實在非常普遍。
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普通大戶型房子成“燙手山芋”
現在賣房子的競爭實在太激烈了。
在杭州住房保障與房產管理局官方網站的在售房源信息中,開盤很久沒賣出幾套房的,領取了預售證不敢開盤、遲遲沒有成交記錄的樓盤,一個接一個。許多樓盤表面上說開盤節點還未到,而實際上則是客戶積累實在很成問題,直接導致“不敢開盤”。還有一些需要兩個以上購房資格才能買的雙拼戶型之類的房源,更是被打入“冷宮”。
漢嘉地產副總經理陳煥春認爲,從2008年樓市調整開始,樓盤滯銷就已經不是新鮮事了。然而隨着市場的不斷髮展,甚至關於“滯銷”這個概念的定義也不同了。早先的樓盤都是“日光”,如果不是“日光盤”,就算賣得不好的樓盤了。可現在大家的銷售速度都放慢了,看單個樓盤是否滯銷,則要跟目前市場的平均速度相比,甚至要對比同類產品的銷售速度纔可做出精確判斷。陳煥春說:“市場在逐步走上理性,而人們買房子也更多地出於自住的需求。在限購、限貸的環境下,房子想要賣得快,本身就是很難的,房子的銷售週期越來越長。”
“市場裏的不少豪宅樓盤往往是在某個節點之後纔開始慢慢活絡起來,越來越受市場的認可。什麼節點呢?就是在樓盤第一批交付之後。當一個好的樓盤,尤其是豪宅樓盤,一旦有房子交付,其周邊的配套、交通、商業、醫療等等各種利好都將被住進去的業主切切實實地感受到,而經過開發商精心設計的園區景觀、產品規劃、物業服務等也要等到有業主入住之後才得以真正享受。如此一來,優質豪宅樓盤自然也就名聲在外了。”陳煥春表示。
不過,產品再好,購買力和政策因素還是起着決定性的作用。
對於一些擅長豪宅的建築設計的開發商而言,大戶型在某種程度上更能夠體現產品的精工、住宅的居住性能,而且品牌房企的大戶型產品,往往能夠讓購房者看了之後流連忘返。然而,現在大戶型之於許多購房者而言則是消費不起、或者消費不了的“奢侈品”。開發商揣在懷裏賣不出去,多少又有些孤芳自賞的意思。陳煥春坦言:“對於一些資金實力雄厚的開發商而言,大戶型囤積在手的壓力還不算太大,但對於那些資金不夠充裕的中小房地產開發商而言,揣在手裏賣不出去的大戶型,絕對是燙手山芋。”
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什麼時候可以再買一套
其實,不只是開發商爲自己的房子賣不出去而憂愁,不少購房者也爲自己買不到想要的房子而擔心。
某中介公司倪經理告訴記者,前不久他們接待了一位吳先生,想要把自己在城東的一套房子賣掉,再貼點錢在市區換一套全新的、位置好一點的房子,方便將來孩子上學讀書。
吳先生是新杭州人,幾年前結的婚。他算是在杭州買房子比較早的,7、8年前在杭州城東買了一套100多平方米左右的房子,戶口也就落了下來。前幾年又在濱江買了一套,現在跟老婆、孩子一起住在濱江。吳先生說:“我跟老婆都在市區工作,想來想去還是市區比較方便,對孩子的教育也比較好。所以我們全家想着可以在市區買一套新房子住,原來在城東買的那套,我們都不太喜歡。”
但是事情遠沒有吳先生想得簡單。倪經理說:“如果吳先生城東的房子賣掉,他完全可以在市區購買一套90平方米左右的新房。但是目前市場不僅限購限貸,二手房的首付更是被提高到了7成,吳先生這套房子掛出去大半年了,一直沒有找到買家。”
對此,吳先生自己也表示很焦慮:“前段時間城北的房子降價了,城東這一帶也一直傳聞價格會下跌。我那套房子的價格我都不知道該怎麼掛了。價格下跌是一部分原因,賣不出去纔是重點。原來的房子賣不掉,買新房一沒有名額,二沒有錢。孩子慢慢長大,最怕是耽誤了孩子上學。”
雙贏置業機構總經理章惠芳說:“這是很多改善型住房需求者會遇到的問題,手中有兩套房子,非得賣掉一套才能再買,否則全額付款的壓力實在太大。而二手房首付比例那麼高,房子已經不是想賣就能賣了,影響了賣出,必然也影響了買進。”