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龍口東一帶樓梯樓目前二手均價19000~22000元/m2。
長者租房在市場上佔比不多。
到了安享晚年的歲數,不少大半輩子住在樓梯樓的老年人都會考慮用租或買的形式,搬進電梯樓,改善居住環境。可現實卻略顯殘酷,若想在住慣了的市區買套像樣的電梯房,價格不菲,已無還貸能力的老人家,若非家底不薄或子女財力雄厚,難以企及。倘若選擇『以租養租』,即以出租樓梯樓的租金收入,再覓一套電梯樓物業租住,聽著很美好,卻在實際操作中,備受業主白眼。老年人究竟該如何改善置業呢?本期話題與您一同關注。
文/圖:記者王雯倩
讀者案例
腿腳不便
陳婆婆想換電梯樓
『如果不是因為腿腳不好,上下樓梯不方便,我還真不想換房子住啊。』陳婆婆現住在龍口東一帶的樓梯樓,樓齡近14年,面積約150平方米,四房兩廳,所在樓層為5樓。5分鍾步行可分別到達地鐵華師站和崗頂站,距離龍口東公交車站約3分鍾路程,日常出行較為方便。但基於對身體健康的考慮,陳婆婆打算趁著眼下淡季改善置業,計劃在周邊購買一套電梯兩房。不過,在諮詢了多家中介後,對高企房價有些頭痛的陳婆婆也不排斥『以租養租』,即把現居住的樓梯樓單位出租,並將所得租金在原址附近租一間電梯樓單位。
方案一:『賣舊買新』
賣樓梯『大四房』難買電梯『小三房』
據滿堂紅統計數據顯示,龍口東路一帶的樓梯樓如煤氣公司宿捨、司法局宿捨目前二手均價在19000~22000元/m2。類似讀者這類中層單位,放盤價估計會更高,但同類大戶型成交較少,估計這類型物業二手總價在300萬~330萬元。按此預算,她可考慮周邊的帝景苑110多平方米電梯樓三房,二手均價在25000~26000元/m2,現有電梯中層的三房,總價在300萬元。如選擇兩房,可選擇協和新世界,二手均價在31000元/m2左右,90多平方米的兩房總價在300萬元左右;也可考慮金田花苑,二手均價在30000元/m2,目前有77~80平方米左右的兩房放盤。
中原地產天潤分行高級營業經理陳曉青介紹,如果陳婆婆這套150平方米的樓梯樓四房按市場均價1.8萬元/m2計算,可套現約270萬元,而天河北金海花園有65平方米電梯低層兩房放盤,樓齡約13~14年,總價為230萬元,較符合其置業需求。
方案二:『以租養租』
出租樓梯四房可租電梯兩房
合富置業保利中宇分行主管張藜文表示,如果陳婆婆想把自身物業租出去,目前市場上可接受大面積樓梯樓物業的租客相對不多,租值也不會太高。陳婆婆的租金收入可在龍口東附近租到帶小區管理、裝修比較新的電梯樓一房,或有一定樓齡的兩房單體電梯樓。
據陳曉青介紹,若陳婆婆把該樓梯四房出租獲利租金4500元/月,而金海花園也很適合她居住,現時兩房租金約4200元/月。因此陳婆婆選擇『以租養租』,每月可有盈餘。中原地產金海二分行高級營業經理李浩介亦透露,若陳婆婆把該樓梯四房單位獲利租金4500元/月用於租房,可選擇龍口東路的太陽廣場,現時兩房租金約4000元/月。
專家支招
『以租養租』看上去很美
『賣舊買新』方能一勞永逸
盡管陳婆婆可通過『賣舊買新』或『以租養租』兩種方案改善居住環境,但多位業內人士表示,長者租客在住宅租賃市場上並不受歡迎,而長者租房的案例也在市場上佔比不多。
『老年人不喜歡租房子,一來搬房子麻煩,二來若房東不願續租,老人家還需要另覓他處。而且以長遠來講,電梯單位昇值前景好,更符合經濟效益。』中原地產水蔭路分行高級營業經理鍾志明介紹,不少老人家選擇居住老城區,他們都會選擇在原居住地附近購置或租住電梯單位,以便仍能在熟悉的環境繼續生活。
據合富置業江南西二分行主管吳惠儉介紹,區域內有不少的老人家住在早前買下的高層樓梯樓物業,現在年紀大了,想改善居住環境,都會選擇『賣舊買新(賣大買小)』的方式來購置中小戶型電梯樓,這些老人家一般都擁有一定的經濟能力,或者子女合力支付一定房款,來改善老人居住環境。
『長者們通常是一套房子住20~30年,他們對陪著自己大半輩子的老屋特別有感情,而且也不比年輕人更容易適應新環境,所以市場上少見長者租客。』滿堂紅研究部高級經理周峰表示,從業主的角度出發,他們更青睞收入穩定、身體健康的年輕租客,一來無須擔懮按時交租,二來更容易擺出房東架勢與租客打交道,『如果遇上長者拖租金,在年齡上是晚輩的業主大多不好意思追租,平日裡跟老人家打交道還要顧及其身體狀況。』
此外,中原地產市場主任黃燕飛亦指出,『以租養租』的方式,雖然可以確保老人仍擁有舊房,但由於出租和另租,需要處理兩個房子的租賃事務,對於老人來說,沒有太多精力去打理出租事務,萬一遇上無良租客,或者舊客退租、新客未到時,就有『斷供』的危機,大房子特別是四房,而且還是樓梯高層,一般都較難找到合適的租客。因此,『賣舊買新』的方式更適合老人,一勞永逸。