|
||||
21世紀不動產集團市場發展中心總監桑豫峯認爲,杭州商品房庫存的增幅遠遠超過其消化增長速度,而去年出讓的巨量土地也在今年陸續進入供應,庫存和新增疊在一起,就造成了供過於求的現象,而最先承壓的,也就是那些實力不強、資金鍊緊繃的中小開發商,如果不率先回籠資金,當風險來臨時,也將最快倒下。
關於杭州降價是否會波及其他城市的言論,桑豫峯認爲,不排除相關影響,尤其是庫存較大,無法承受市場觀望期的企業。
瘋狂拿地盈利成疑
除了庫存創下歷史新高,並遠遠超過了北上廣深之外,杭州房企拿地的熱情亦不容忽視。
身處降價風波中心的德信集團,就在其宣佈降價的同一天,在杭州市公共資源交易中心,以加價100萬,總計17.4787億元的價格,競得錢江新城二期章家壩地塊,該地塊僅樓面價就高達12440元/平方米。而2月25日,德信地產又與浙江中南置業有限公司,爲濱江區一塊土地展開廝殺,但在16輪的報價之後,德信地產敗北,中南置業以13.4億元摘走白馬湖地塊。
針對降價和連續拿地的現象,德信地產銷售總監杜盛稱,這是集團百億戰略的落地動作,據其介紹,2013年德信集團營收60億元,因此集團在2014年制定了百億元的戰略計劃,而爲了實現這一戰略,高週轉,規模化。具體操作而言,即是在土地市場更主動拿地,另外也將加快銷售週轉,實現資金回籠。
德信地產的現象並非個例,透明房產網發佈的杭州房地產市場2013年研究報告顯示,當年土地市場呈現前所未有的狂熱,全年土地成交金額刷新了2009年的歷史最高紀錄,達到1326.9億元,多個板塊樓面價均創下新高。
除此之外,在2013年間,杭州房地產市場共新增15家房地產開發商,而全國銷售額排名前十五的開發商也已全部進入杭州市場。新玩家的進入,必然帶來地價的攀升,研報數據顯示,在去年成交的項目當中,外地開發商拿地金額佔比高達77%,但由於供求關係的影響,諸多板塊房價並沒有隨着地價升高而上漲,相反的,不少新盤的售價已經否定了部分新晉房企的高地價,出現了“麪粉”貴過“麪包”的畸形現象。
“前述降價的兩個樓盤,看似降價幅度很大,但實際上,他們現在的價格基本就是當初的開盤價。”動力地產董事高峯稱,與此同時,高峯介紹,樓面價高過房價的現象主要存在與外來房企,實際上,高昂的土地成交價格,後期確實讓一些房企在銷售中出現了不盈利,甚至虧損的現象。
降價後火速終止信託計劃
上週三,一家財經媒體援引杭州當地信託業內人士的話稱,德信地產降價的背後,是源於杭州工商信託要求其通過降價儘快回籠資金。
理財週報記者在此後聯繫涉事雙方,德信地產方面率先否認,杜盛介紹,以北海公園爲標的的信託項目,早已在去年7月就已經提前兌付,並且是德信方面主動提前兌付。而一名杭州工商信託內部人士亦以傳言不實爲由,拒絕置評。
此外,德信地產的母公司,德信控股董事長鬍一平在2月24日接受媒體採訪時指出,北海公園不存在信託融資,而德信目前也僅有1個項目存在信託融資,其總額僅爲1億元到2億元,不存在“信託公司保全資產,行使合同約定的強制降價權。”
這一說法與其銷售總監的措辭明顯產生衝突。除此之外,胡一平口中所說的,目前尚在存續期內的信託產品,應該是投資標的註明清楚的,杭州工商信託成立的德信置業溫州甌海投資項目集合資金信託,該信託計劃規模爲2億元,預期收益率爲8.2%—10%,期限爲3年。
杭州工商信託正是德信地產的合作伙伴,雙方曾在多個信託項目上都有過合作。除了前述信託計劃外,杭州工商信託另外一款未明確公開投資標的的基金型產品,“飛鷹9號”其主要資產配置之一,就是德信地產在杭州開發的一款高端住宅樓盤,臻園。
該款產品期限爲2年,並將於明年3月份到期,依據此前的經驗,基金型信託產品可提前半年終止的先例,但對於該產品是否造成降價現實的傳言,雙方都予以否認。
儘管如此,理財週報在調查過程中發現,交銀信託一款名爲鑫福4號的產品,在2月23日已經終止,交銀信託方面告訴理財週報記者,該款產品分爲A、B兩類,募集資金均用於德信地產旗下項目。
信託計劃資料顯示,A類產品已經終止,而成立於2012年8月24日的B類總規模1.094億元,原計劃的終止日期爲2014年8月24日,但信託計劃同時約定,當信託單位存續滿548天時,經融資方式書面通知,資方可提前回購信託收益權。
據交銀信託方面介紹,該款產品確實在2月23日提前半年終止,亦是由融資方提出提前終止。蹊蹺的是,德信北海公園在2月18日宣佈降價後,在21日即臨時開盤,據瞭解截至開盤當日,認籌超過300組,而其清盤的房源共計208套。
“一般來說,融資方主動提前終止信託計劃的,多半是受到一些資本方面的壓力。”華東地區一名信託業內人士介紹。以北海公園的主力房型89㎡和127㎡爲範疇、均價15800元/㎡計算,北海公園此次清盤所獲得的資金在2.92億—4.17億元之間,這也就意味着,僅北海公園一次清盤,就足以償還鑫福4號的本息總和。
令人驚訝的是,德信地產一方面否認其多個存續期信託計劃的事實,另一方面,在18日降價,21日開盤後的第二天,即23日,又火速提前半年終止了鑫福4號信託計劃。儘管未能得到官方迴應,但因信託借款承壓而降價的傳聞,也並未能夠澄清。
自有資金墊付5000萬房款
與德信地產相比,天鴻地產的實力則明顯孱弱許多,其資金運作也不盡透明。
天鴻集團2001年在新昌縣成立,在其進入杭州之前,已經陸續在新昌、海鹽、重慶等地,開發了天鴻華庭,天鴻廣場、天鴻雅苑、天鴻名都等樓盤,算上此番降價的天鴻香榭裏,其開發的樓盤共有8個。
在2009年上半年的一場土地出讓會上,橋西板塊最初樓面價格3800元/㎡的地塊,在經歷67輪競拍後,最終以溢價70%的價格成交,樓面價格6581.4元/㎡。這一激烈的競價場面,在當時被稱爲“杭州第一飆地案”,而事件的主角,正是首次進軍浙江天鴻集團。
天鴻集團2010年注資1億元成立了浙江廣鴻房地產開發有限公司,目前該公司持有房地產開發二級資質。天鴻以此爲主體,在2009年拿地後開了入杭的首次項目,天鴻香榭裏。梁鴻眉在當時表示,要蓄足力量做好杭州首個項目。
儘管以高姿態進入杭州,但天鴻香榭裏後續的銷售卻不見良好,前述樓盤銷售人員曾坦言,此次天鴻降價,完全是因爲開盤3年後,一直交易慘淡造成。對於這一點,“砸盤”的老業主亦表示認同。
爲印證其庫存高壓,銷售不力的事實,業主吳亞楠向理財週報記者提供了一項私密合同協議。
吳亞楠給理財週報記者提供的借款協議顯示,雙方爲了實現房貸首付款週轉,甲方梁鴻雲共借出35萬元現金於乙方吳亞楠。“我們原來的資金就10萬,根本達不到3成首付的條件,但天鴻方面告訴我們,只要能拿出10萬,他們就能幫我們解決房貸首付的問題。”吳亞楠說。
天鴻集團爲業主找來的第三方是自然人梁鴻雲,據多名業主介紹,此人系梁鴻眉弟弟,而據業主們介紹,先期購買天鴻香榭裏的業主,大部分都與梁鴻雲簽訂了借款協議。“跟你打個比方,如果有100個業主,90個都借了。”吳亞楠稱。
“每個業主30萬,保守估計也有5000萬”吳亞楠說,但其並未能提供確切的涉及業主和借款總額。理財週報記者瞭解到,在前期的銷售過程中,天鴻集團曾告知購房意願者,如若不能付清當地30%的銀行房貸,只要能拿出10萬元,首付週轉的其他金額將由天鴻負責,並能夠爲其提供兩年的免息期。
以吳亞楠購買的房屋爲例,梁鴻雲共向其借出35萬元,而拿到這35萬元之後,吳亞楠也順利在銀行申請到房貸。協議約定吳亞楠需在2015年4月15日之前,分4期還清欠款,如果在期限內償清,將享受無息待遇,但如果逾期,合同規定“借款人應按年利率24%向甲方承擔利息,除此之外,還需想甲方支付欠款金額0.5%的違約金”。逾期一天,僅罰息就高達1750元。
作爲第三方,梁鴻雲還在協議中添加了一項特別約定,“如果逾期未能償清,甲方有權通知開發商拒向其交付所購房屋。”
一系列融資協議顯示,購房者如不能在約定時限內還清欠款,不僅將承擔高額利息,還將面臨房產損失的危險,而作爲利益共同體的梁鴻眉兄弟,不僅能實現房屋銷售,甚至還將享受“高利貸”的甜頭。