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房地產商人梁鴻眉正在享受來到杭州後的第一波快錢。在宣佈“直降6000”後,開盤三年銷售不過300餘套的天鴻香榭裏,在2月27日一天就賣出158套。
而與其相距不到1公里的德信北海公園,是杭州最早宣佈降價的樓盤,在3天的時間內認籌超過300組,其尾盤的208套房源也已悉數清空。
兩處房產超過30%的降價,輿論再次熱議“房價崩盤論”。但杭州多數房地產業內人士認爲,城北兩處樓盤的降價,與杭州商品房庫存過大,房企資金週轉壓力有關,而同期的銀行收緊房貸傳聞,進一步加劇了房企資金緊繃問題。
儘管兩家樓盤負責人均以回籠資金、新增土地儲備辯駁資金斷裂論,但理財週報記者調查發現,在降價清盤後的第二天,德信北海公園的開發商,德信控股集團提前半年終止了一款1.09億元的信託計劃,而一般來說,融資方主動提前終止信託計劃的現象較爲少見。
德信控股尚在存續期的信託產品共有3個,但該集團董事長鬍一平在上週接受採訪時表示,該公司目前只有1個1億-2億元的項目在運行。此前就已有信託業內人士稱,德信地產降價是因信託貸款承壓,而在清盤後所獲得的房款,也足以支付前述信託本息。
天鴻香榭裏的開發商浙江天鴻集團,2009年進入杭州市場,該集團在杭州的第一次拿地,就引發了輿論熱議,67輪競拍、70%的溢價,在當時被稱爲“杭州第一飆地案”。但大手筆投入背後,天鴻香榭裏開盤後一直銷售不佳,多名老業主在輪番抗議無果的情況下,透露了當初與天鴻的私下協議:天鴻集團自墊資金,幫購房者付清首付款,以完成銷售計劃。
兩家房地產企業不願對上述資本運作置評,但當地金融機構的人士告訴理財週報記者,因爲房地產企業一些不夠透明的股東結構、資本運作,早幾年前,銀行就對房地產開發貸款採取了十分謹慎的態度。
銷售熱潮未退燒
2月25日,德信北海公園宣佈降價的一週後,售樓人員仍舊繁忙地接待着前來諮詢的購房者,令現場十餘名顧客略微失望的是,此時北海公園僅剩1套房源,16900元一平米的價格,雖然也比降價前實惠,但與18日15800元一平的價格仍有不小差距。
緊靠北海公園的一家超市主人嘆息道,若不是當時不夠資金,其也不想錯過此次降價。儘管在之後,其又頗爲直接地告訴記者:北海公園是尾盤,旁邊還有一個輻射大的變電站。但銷售人員對此有不同看法,“因爲今年6月要交房,所以我們搞了這次降價促銷,純粹是市場行爲,至於天鴻香榭裏爲什麼要降價?我就不知道了。”
德信北海公園的銷售總監杜盛告訴記者,此番降價,是基於該集團的戰略考慮。因其去年銷售收入達到60億元,集團制定了今年破百億元的目標,與之相對的措施即是,去庫存,多拿地,加快資金週轉。
與北海公園相隔不到10米的一處樓盤則異常冷清,記者一踏入售樓處,銷售人員就直接告知樓盤沒有降價計劃,同樣的答覆也在周邊的幾處樓盤出現。
情況在1公里外的天鴻香榭裏有所不同。經歷了幾天前的“砸盤”,天鴻香榭裏的氣氛異常詭異,不多的幾名銷售人員散落在售樓處門外,購房者只有通過樓盤銷售的認可,才能進入。
在確定購房意願後,一名湯姓銷售人員帶領記者進入售樓處。天鴻香榭裏可能是國內目前最狼狽,但銷售最火爆的樓盤,30餘名安保人員在不到百平米的大廳兩列排開,左側被砸爛的沙盤仍未被修復,而右側,則坐着20餘名身着統一T恤的老業主。
“直降6000、起價11800、均價13800、學區房、萬達廣場”銷售人員不斷重複着這些關鍵詞。距離開盤還有2天,天鴻香榭裏仍在極力推介房源。而關於樓盤降價的原因,記者多次致電梁鴻眉、天鴻銷售總監陳可,但其均以近期認購火爆爲由拒絕回覆。
湯姓銷售顧問告訴記者,幾天來,樓盤已經收到200餘組認籌,而其此番推出的降價房源,只有158套。鑑於認籌的火爆程度,該銷售透露,到27日樓盤正式開盤時,將會加推房源,保證每個認籌者均有房可購。
促銷還是高壓輻射?
認籌進行一週後,銷售總監陳可說,人數已經超過了400組。2月27日上午,杭州降價事件的主角之一,也是降價幅度最大的樓盤,將搖號現場搬到了距離售樓處3公里的一家酒店。在開盤現場,涌入了包括200多名購房者,30餘名老業主,以及總人數相近的安保人員。
這個場景很像21日的售樓處。因爲開發商突然降價,以及老業主的“砸沙盤”事件,天鴻香榭裏成爲全國輿論中心。開盤當天,售樓處仍有不少老業主在靜坐,他們告訴理財週報記者,“砸盤”並不是原語突發降價,而是因爲樓盤的居住環境。
身着白色統一T恤的業主說,在樓盤落成後不久,一條220KV高壓輸電線從小區東側穿過,而在購房時,銷售人員曾明確告訴他們,這條高壓線將會被引入地下。規劃之外的變化引發了業主不安,在綜合考量了輻射對健康的影響後,老業主們嘗試與開發商董事長梁鴻眉協商。
業主給理財週報記者提供的通話和短信記錄顯示,業主代表曾在2月13日起,即天鴻降價的一週前,向梁鴻眉反應高壓線輻射問題,直到2月18日降價前一天,梁鴻眉的回覆仍僅限於“等我安排一下,再聯繫你們”,但令業主們沒想到的是,在德信北海公園宣佈降價的不到24個小時內,天鴻香榭裏緊接着就在杭城放出“直降6000”的宣傳陣勢。
“就在18日,天鴻的銷售顧問還多次以樓盤必將漲價的理由,敦促一名業主儘早付款,但一天後,天鴻就突然降價了,該名業主一夜之間損失近50萬。”業主吳亞楠說。21日,包括損失50萬元的業主在內,老業主們集聚在天鴻香榭裏售樓處,並確實造成了沙盤毀壞等事實。
對於輿論一邊倒的指責,吳亞楠難掩心中委屈,據其介紹,目前老業主的統一訴求是,退房,或者解決高壓線的問題。此前,天鴻銷售總監陳可在接受當地媒體採訪時曾介紹,天鴻降價的原因主要基於兩點,一是受到北海公園降價的影響,二是公司整體戰略部署相關,希望快速銷售,快速去化,從而回籠資金再拿地開發。
拿地的說法也在銷售顧問口中出現,但在記者多次提到高壓線等因素時,天鴻官方給出的答覆均是:認籌繁忙,老業主的事情下週再議。
庫存高去化壓力大
在高壓線輻射的問題上,吳亞楠亦承認,恐怕並非是天鴻降價的直接原因。除此之外,一名不願透露姓名的天鴻香榭裏銷售人員告訴理財週報記者,天鴻此次之所以會降價,實在是因爲開盤三年以來,銷售情況一直不好,持續處於有價無市的狀態中。
在18日以來的連續兩次降價潮中,城北多家開發商被傳競相降價,但理財週報記者調查發現,即便在城北,目前參與降價的樓盤,也僅有前述的德信和天鴻兩家。
這一現象得到了杭州當地房地產業內人士的認同。據本土大型房企濱江集團董祕李淵介紹,上述降價只是個別樓盤的個別現象,降價的區域也僅僅發生在近郊,主城區並未出現明顯降價。
26日,記者又相繼走訪了杭州城內大型房企的多家樓盤,包括綠城集團、濱江集團在內的相關人士均表示,未曾參與降價,未來一段時期內也不會考慮降價。
除了區域和個別房開的特殊因素外,當地業內人士又指出了連續降價的供求原因。動力地產董事高峯告訴記者,杭州近年來商品房庫存激增,而過高的房價抑制了購房需求,導致商品房去化壓力過大。
這一觀點也得到了李淵的認同,據其介紹,杭州目前的巨量庫存不容忽視,造成不少房企銷售壓力較大。根據杭州房地產官方門戶,杭州透明售房網的數據顯示,截至2013年底,杭州市區(含蕭山、餘杭)商品房庫存高達113187套,與北京、上海、廣州、深圳四個一線城市相比,杭州住宅庫存量最大,也遠大於南京的庫存量。數據顯示,截至2014年1月2日,北京住宅庫存爲5.76萬套,上海爲6.36萬套,廣州爲5.61萬套,深圳4.18萬套。很明顯的,在主要城市對比中,杭州受調控影響較大。