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房地產調控政策幾乎貫穿了整個2013年,然而,在一年一度的中央經濟工作會議中,監管層卻一字未提房地產調控以及房價問題。這是否預示着,2014年相關部門對樓市調控將有所放鬆?對此,業內專家分析認爲,這絕不意味着政府會放鬆樓市調控或退出調控,相反,2013年的調控政策將在2014年延續,在用市場的手段調控市場的同時還會推出新的長效調控機制。
用市場手段調控市場
偉業我愛我家副總裁胡景暉認爲,自十八屆三中全會之後,政府關於房地產行業發展的思路更加明晰,除了既有的樓市調控政策在2014年將持續發力外,一系列關乎中國房地產市場長期健康可持續發展的長效機制也將逐步落實。比如土地制度改革、房產稅改革、新型城鎮化戰略、保障房戰略、房地產調控去行政化等等,這一系列思路及政策將使得2014年成爲具有奠基意義的一年,將開啓房地產後開發時代元年。
據胡景暉預計,2014年房地產市場調控將從之前以抑需求爲主,轉變爲在抑需求的基礎上,力促樓市供應加大,在增供應、抑需求、加快長效機制落地的共同作用下,2014年的房地產市場將呈現相對穩定的態勢,具體表現爲房價漲幅趨緩、整體趨穩,交易總量與2013年相比基本持平或略有減少。
“用市場的手段調控市場主要抓兩方面:一是供給;二是需求。”胡景暉告訴記者,從土地供應量來看,2013全年,全國105個地價監測城市的土地供應總量達31.69萬公頃,較上年增加12.33%,其中住宅用地供應較2012年增加了32.71%。2014年初,北京、上海、深圳等重點城市土地交易市場熱度不減。據統計,1月份北京市土地出讓金額高達406億元,上海超過200億元,二線城市的杭州也達到了340億元。土地供應的增加勢必將促進未來房源供應的增多,從而可以有效緩解供需矛盾。
從需求上看,限購政策有所加碼將進一步抑制市場需求。2013年底,北上廣深及一些房價漲幅較快的二三線城市紛紛出臺樓市調控加強版,比如,“京七條”加大自住型商品房供應,收緊貸款;“滬七條”提高二套房首付至70%,外地戶籍買房對繳納社保的要求提高至兩年;“穗五條”提高了房貸門檻,外地戶籍買房對繳納個稅的要求提高至三年。新年伊始,多地政府也表態樓市調控要從嚴、不放鬆。與此同時,政府還加強了對資金流動性的控制,信貸適度偏緊。
不動產登記動了誰的奶酪
2014年伊始,推進不動產統一登記的步伐加速。1月21日,中央機構編制委員會辦公室發佈了《關於整合不動產登記職責的通知》,國土資源部被賦予“指導監督全國土地登記、房屋登記、林地登記、海域登記等不動產登記工作”的職責。
不動產統一登記因被人們認爲將推動反腐、調控房價而吸引了社會的極大關注。儘管有不少學者對此並不太認同,但無論如何,這將是一項需要耗費大量人力物力,複雜而艱鉅的工作。
2007年《物權法》頒佈後,推進不動產統一登記的工作備受關注,然而7年來,這項工作進度緩慢。2013年,住建部曾要求全國40個主要城市的個人住房信息在當年6月底完成聯網工作,時至今日仍不見下文。
有業內人士告訴記者,如果沒有意外,《不動產登記條例》將在今年出臺,目前,國土部已着手起草不動產統一登記的法律法規草案、編制相關技術標準。
“我國至今未對不動產情況進行過系統、全面的普查,只有階段性、部分性的摸底。”住建部政策研究中心原副主任王珏林告訴記者。“採集這些不動產基礎數據相當重要,比如,不動產的統一登記有助於對個人房地產信息系統進行查漏補缺。因爲住建部主導的個人住房信息系統主要收錄近30年的新建房屋信息,還有不少房產未能錄入,通過不動產登記,相關信息將得以完善。”王珏林說。
如果不動產實現統一登記並全國聯網,再加上銀行系統、財政系統、稅務系統的一些信息,可以形成一個查詢平臺,政府就不必再採取限購這種行政色彩濃厚的調控手段。個人名下的房產也一目瞭然,不可能繼續玩狡兔三窟的遊戲,而查處公職人員腐敗問題更不是難事。
2月9日,在2014年經濟形勢座談會上,中國社會科學院副院長李揚預計,今年6月全國不地產登記系統啓動後,除了高房價外,房屋過剩問題也將水落石出。“大家都說今年實體經濟可能會出問題,我看首先就反映在房地產行業。”李揚表示。
共有產權成住房保障新思路
在今年的北京兩會上,北京市副市長陳剛明確表示,2014年將力推共有產權房,數量達到5萬套,佔今年商品房供應量的近一半。這條簡短的消息向業界傳遞出房地產市場結構將發生劇烈變化的信息。
在2013年之前,共有產權住房一直低調地在上海、江蘇淮安等地進行實驗。2013年底,住建部、北京市政府等陸續對共有產權住房制度進行了討論。在去年12月24日舉行的全國住房城鄉建設工作會議上,住建部部長姜偉新在部署2014年工作時明確表示“要更加註重分類指導,探索發展共有產權住房和強化市場監管”。隨後,北京市明確表態,自住型商品房爲共有產權性質,自購買後原則上5年內不得轉讓;5年後轉讓的,按照屆時同地段商品住房價格和該自住型商品住房購買時價格差價的30%交納土地收益等價款。
對此,陳剛舉例說,比如一個人只有100萬元或200萬元,雖然市場上的房子一套需要兩三百萬元,但他也能買房。“差的那一部分錢怎麼辦?可以買實行共有產權的房子,你先低價買房,國家給予價格上的支持,如果以後想上市,政府可以優先收購,或者根據共有產權比例把政府的那部分收益拿走。這樣沒買到的人也不虧,買到的人也不完全得利。”
“該政策的推出主要是爲了解決中低收入者的住房問題,豐富了保障房體系。居者有其屋,可以是公租房、廉租房、經濟適用房、兩限房,也可以是自住型商品房,不同收入的人羣可以享受不同性質的住房。”中信證券李源分析認爲。