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銀根收緊影響着今年樓市,年後開發商開盤明顯比去年更晚,許多開發商更是延後開盤,延長蓄客時間,以試探市場。業內人士認爲,受銀根收緊影響,回籠資金快的豪宅也將在近期成爲推貨熱點,此外,開發商資金鍊收緊,部分小開發商名下樓盤或出現降價促銷現象。
上週僅有兩個樓盤出現新增供應
銀根收緊,房貸利率提高,房地產開發商貸款難,影響着今年樓市的形勢。業內人士告訴記者,年後預計會放鬆的房貸政策仍然收緊,預計今年年內房貸政策難放鬆,不少開發商轉換營銷思路應對市場。
東莞中原研究部相關人士介紹,今年有不少樓盤更傾向追求充足的蓄客量,將蓄客時間線拉長,如橫瀝名巨·中央花園已在去年12月中下旬開放接待中心、卓越時代廣場也於今年1月1日開放營銷中心,但是年後兩者預期的開盤時間均延遲。
事實上,年前有不少開發商放出風聲,一開年就開盤,但是年後的房貸政策讓他們延後了開盤的腳步,由於房貸利率優惠取消,放款時間長,不少購房者也進入觀望階段,年後不僅買房的人少,連看房的人都很少。
據瞭解,上週僅有兩個樓盤出現新增供應,包括樟木頭的中惠·香樟綠洲供應1.05萬平方米(152套)和清溪的盛和雅居供應0.85萬平方米(51套)。
總價高物業成近期推售熱點小開發商樓盤或率先降價
剛需購房者青睞的中小戶型成交下降,而總價高的大戶型產品、商鋪將成爲未來市場推售和成交的熱點。
東莞中原地產研究部相關人士表示,由於目前銀行對首套房優惠逐漸減少或消失,對高總價產品優惠加大,如大戶型產品的房貸發放更痛快。那麼開發商將更傾向推大戶型、商鋪等物業,總價高的物業將成爲近期推售熱點。
此外,該人士認爲,房貸收緊將極大地壓制市場需求釋放。首套房優惠減少、利率上浮將一定程度影響剛需釋放,而低首付對開發商來說無疑雪上加霜。因銀行對大戶型的優惠更多,一次性付款優惠加大,在此情況下,開發商爲實現儘快出貨回籠資金,通過墊首付等低首付營銷手法已不再管用,那麼“首付更高,優惠更大”將成爲近期主要促銷策略。
東莞中原地產研究部相關人士介紹,銀根收緊對中小企業的衝擊比較大,利息負重促使中小房企難以等待,將加快推售現有貨量。
一名開發商業內人士也告訴記者,銀根收緊,開發商難以貸到開發款項,資金鍊十分緊張,只好通過快速出貨來回籠資金,預計一些小開發商會率先進行降價促銷。
信貸政策收緊影響剛需購房者觀望
去年6月份起,房貸政策開始收緊,不少房貸放款時間延長,進入2014年,房貸政策並沒有放鬆,由於2013年下半年房貸積壓單子過多,加上銀行貸款額度仍偏緊,目前辦理房貸仍在排隊。而年末壓制的一批信貸需求已在年初實現大釋放,1月份銀行較大的信貸放款額也已提早透支今年的信貸放款額度,未來資金環境收窄不言而喻。
東莞中原地產研究部相關人士表示,利率市場化促使銀行的趨利性增強。同時,國家對房地產的重新評估,也促使銀行對房地產信貸市場的擔憂增加,近期不少銀行一次性付款的優惠加大,首套房優惠逐漸減少或難以再現。
而信貸政策收緊直接影響着剛需購房者的購房熱情。不少人由於利率上調,貸不了款而進入觀望。從成交上看,首次置業購房者明顯減少,成交比例下降。
東莞中原地產市場研究部提供的數據顯示,1月份首置產品成交明顯萎縮,環比大幅下降34.54%。另外投資性產品成交的降幅也較爲明顯。
市場趨勢
東城、松山湖、厚街豪宅最熱
受銀根政策收緊影響,今年豪宅市場將備受關注,而被壓抑了兩年多的改善需求也將得到釋放。
從東莞各大區域豪宅項目的報建、開工量來看,2014年上市的豪宅重點項目即將陸續浮出水面。
據東莞中原地產研究部統計數據顯示,今年上市豪宅加推的共有31個項目,全新項目入市的有27個,潛在供應面積合計184.59萬平方米,共分佈在26個區域,比去年豪宅有新增供應的區域還多5個,其中東坑、石排、洪梅等樓市較爲冷清、久無豪宅項目供應的區域,今年也將有全新別墅項目上市,當地久受壓抑的高端需求將被激活。
數據還顯示,今年豪宅市場供應量最大的區域有東城、松山湖、厚街、南城、鳳崗,潛在供應面積皆超過10萬平方米,其中東城以36.04萬平方米遙遙領先,共有五個項目入市。
洋房、別墅產品開發混搭
從開發趨勢來看,由於去年成交土地容積率普遍較低,預計未來項目洋房、別墅產品混搭現象增多。
據東莞中原研究部對土地市場的監測數據顯示,2013年東莞商住地加權容積率爲2.15,比2012年的2.36有所下滑,容積率在1以下的地塊有1宗,在1~1.5之間的也有1宗,在1.5~2之間的有12宗,2~2.5的有24宗。
從佔地規模和容積率的結合來看,今年5萬~10萬平方米佔地規模和容積率在2~2.5之間的地塊成交最多,反映未來洋房、別墅混搭開發的項目將會增多,別墅類產品的開發量也會隨之增多。
東莞中原研究部相關人士認爲,從2013年拿地情況來看,品牌房企在鎮區佈局開發的中高端物業尤其是別墅產品將會更多,且有由一線鎮區向二、三線鎮區蔓延之勢,而品牌開發商的入駐將使更多豪宅區域的認可度得到提高。
豪宅價格出現結構性下跌
今年的豪宅市場延續去年供應量大的現象,仍然存在供大於求,據東莞中原研究部測算,預計今年東莞豪宅潛在新增供應約184.59萬平方米,而截至去年12月底,東莞豪宅尚有庫存180.71萬平方米,潛在供應加上庫存量,2014年豪宅可售量爲365.30萬平方米,按照2013年128.87萬平方米的消化量計算,供需比接近3:1,2014年豪宅市場供過於求的壓力和矛盾相比2013年有增無減,開發商快速出貨回籠資金的壓力將長期存在。
在供過於求的影響下,豪宅定價將更加合理。2014年上半年豪宅由於受節假日及工程進度影響,市場新增供應量較少,以消化庫存量爲主,整體成交均價平穩上揚,下半年隨着供應加速,豪宅出貨壓力集中在下半年,在促銷推廣上不排除部分項目降價促銷。
東莞中原地產研究部表示,整體而言,2014年豪宅成交價格將出現結構性下跌,主要是市場分化造成。