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德國:推住房儲蓄助集資建房
德國的住房保障制度始於1847年,經過多年發展,目前已形成一整套成熟的保障房金融體系。其中,“先儲蓄後貸款”的住房儲蓄制度對籌集住房建設資金作出了巨大貢獻。針對住房合作社的集資建房,德國政府通過多渠道補貼缺口部分:對於興建福利性社會住宅及私人建房等,德國政府也出臺財政稅收優惠政策分別給予資助。
融資四成來自住房儲蓄
德國的住房儲蓄制度效仿的是英國1775年建立的住房信貸合作社制度。1924年,德國科隆成立了第一家住宅儲蓄銀行。1931年,德國把住房儲蓄制度納入國家監管,並制定了專門法律。20世紀50年代以來,隨着住宅建設的持續增長,住宅儲蓄制度逐漸成熟。
“先存後貸”是住房儲蓄制度的一個重要特點。一般來說,潛在購房者先要根據自己的住房需要及儲蓄能力,與住房儲蓄銀行簽訂儲貸合同,儲戶每月按合同約定存錢,當儲蓄額達到所需貸款額的40%-50%時,纔有資格獲得貸款。由於存在這種存貸時間差,這些先期存入的儲蓄可以作爲住房建設資金,從而大大緩解住房建設融資壓力。比如,德國住房儲蓄銀行、住宅互助儲金信貸社、住宅信貸協會、私營建築協會、公營建築協會等,都是在吸收個人存款的基礎上發放房地產貸款,爲個人買房建房籌集資金。其中,住房儲蓄銀行屬於國家銀行,安全性高,吸收了德國一半以上的居民存款。
住房儲蓄法還規定,住房儲蓄銀行吸納的資金及儲戶的還款必須專款專用,不得用於風險交易,以保證住房儲蓄銀行安全運營。同時,住宅儲蓄制度獨立於德國資本市場,存貸款利率不受資本市場供求關係、通貨膨脹等利率變動因素的影響。多年來,住宅儲蓄貸款利率保持在6%以下,存貸款利率差保持在兩個百分點,而且貸款實行固定利率,居民還貸額固定明確,因而對居民有相當大的吸引力。
爲了鼓勵人們參與住房儲蓄,德國政府還對低收入人羣參加住宅儲蓄給予獎勵。一種是儲蓄獎勵,不同家庭狀況和收入狀況的儲戶,其住房儲蓄基礎部分每月可以獲得最高10%的儲蓄獎勵。另一種是購房獎勵,對通過住房儲蓄進行的購房貸款,給予總額14%的貸款補助。
德國的住宅儲蓄制度是在資本市場重建過程中快速發展起來的,當時主要是解決暫時的住房資金短缺情況下的融資安排,經過長期發展和逐步完善,現已成爲世界範圍內獨具一格的住房融資方式。目前,德國住房融資的40%來自住房儲蓄體系,爲住房保障提供了巨大的資金支持。
政府多渠道扶持
在德國的房地產市場,合作社形式籌建的住房扮演重要角色。這是一種始於19世紀中期的合作建房制度,人們成立合作社集資建房,房屋建好後,合作社成員擁有使用權,他們可以較低的租金租下房屋,且不用擔心被房東趕走。目前,德國約有2000個住房合作社,擁有大約200萬套房屋,300萬個會員。
德國住房合作社最少需要七人組成,有自己的章程和理委員會,以集體力量來經營。據波恩市一處合作社住房的住戶介紹,建房前,每個成員必須根據住宅面積交納一次性的會員費,每平方米400歐元(類似於首付),建造款不足部分由政府提供低息或免息貸款。房屋建成後,每個住戶再按月支付房租(類似月供),每平方米8.2歐元。如有中途退出或搬遷,合作社將向個人退還截至當前的全部房款(會費加租金),再將該房轉給新加入的會員。
在合作社集資解決了大部分建房前期資金的情況下,政府再通過多種渠道給予扶持。除了提供長期的低息或免息貸款以及貸款擔保外,政府還提供價格合理的土地。這些土地一般位於市郊,或者是城市中的廢舊住房。同時,政府減少對合作社徵收所得稅、財產稅、土地轉移和交易稅。此外,合作社住宅如用於向社員出租,政府在必要時可以補貼部分租金,使房租降低到社員能夠負擔的水平。
實施建房財稅優惠
在通過住房儲蓄制度、合作社集資建房等方式提高住房保障水平的同時,德國政府還對所有開發主體的建房、購房均出臺了財政稅收優惠政策。這在很大程度上促進了房地產開發,而供給的增加也讓德國的房價保持了穩定。
一方面,政府對非營利性開發商興建的福利性社會住宅提供資助。這類住宅向多子女家庭、殘疾人、低收入者以及養老金少或領救濟金的居民出售或出租,也包括大中型企業用自有資金建造的福利性住宅。具體措施爲:由政府向土地所有者徵購土地,租給開發商建住宅,開發商向城市政府提出建房預算,可以獲得政府提供的佔建築費用50%的無息貸款,償還期爲25年;對於大型廠礦企業爲本企業的職工建造福利性住宅,當企業具有25%的自有建房資金,即可獲得75%的政府優惠貸款,並可獲得減免土地稅所得稅等方面的優惠。
2006年起,德國聯邦政府將保障性住房建設的立法權和管理權逐步交由各聯邦州自行負責。此前,聯邦政府承諾2013年前每年付給各聯邦州5 .18億歐元用於保障性住房建設。2013年底,德國聯盟黨與社民黨組成大聯合政府,新政府在聯合組閣協議中提到,聯邦政府將在2019年前每年繼續向州政府撥款5.18億歐元用於保障房建設。
另一方面,政府通過減免稅和其他獎勵措施鼓勵私人建房。優惠政策包括建房費用折舊、免徵地產稅等。具體來說,建房費用可在最初使用住宅的12年內折舊50%(後改爲最初8年內折舊40%),從而降低房主應納稅的收入;申請建房的貸款可從應納稅的收入中扣除;免徵10年地產稅,並在購買房地產時免徵地產轉移稅。
這一系列財政稅收優惠政策,無論對住宅開發商還是個人來說,都具有相當的吸引力。二戰結束後,從1949年至1979年的30年間,德國共建造公共福利住宅780萬套,佔同期新建住宅總數的49%。德國由一個曾經“房荒”嚴重的國家,轉變爲當前住房供應十分充裕、而且多年來房價一直保持相對穩定的國家。