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2013年的土地市場依舊是高歌猛進的一年,地王頻出,市場成交量價齊升,一線城市的高溢價地塊在成交地塊總量中佔比普遍較高,各城市的土地出讓金較2012年同期出現明顯增長,房企拿地動作普遍積極。逐步過渡到市場化改革進程的2014年,農村集體經營性建設用地的入市規模很小,無法影響整個市場格局,土地市場盛宴仍將持續。
1月17日,北京市國土資源局發佈土地市場通告宣佈,因故暫停京土整儲掛(豐)[2013]151號、京土整儲掛(順)[2013]152號、京土整儲招(通)[2013]155號及京土整儲(通)[2013]156號共4宗地的招標/掛牌交易活動。按最初的出讓計劃,前2宗地應於1月27日掛牌截止並進入現場競價,而後2宗地塊則應於1月22日招標出讓。
“今年開年以來,北京土地市場供求兩旺,土地成交量價齊升增長明顯。此次叫停四宗土地出讓,其主要目的很可能是爲了降低土地市場熱度,以免輿論壓力過大甚至誤導市場預期。儘管如此,2014年土地市場的盛宴難衰,多半仍將延續2013年下半年以來的火熱態勢。”克而瑞信息集團市場研究中心研究員李瑩接受《中國建設報·中國住房》記者採訪時表示。
土地財政下的“供需兩旺”
剛剛過去的2013年,全國土地市場整體呈現出供需兩旺的態勢,其中一線城市土地成交量價漲幅尤爲顯著。
克而瑞信息集團提供給本報記者的年度研究報告顯示,2013年前11月,全國53個重點城市經營性用地成交面積高達65888萬平方米,比去年同期增長了21%。土地成交面積超過2000萬平方米的城市從去年同期的9個增加至12個,成交面積超過1000萬平方米的城市從去年同期的20個增加至26個。
土地市場競拍情況也普遍較爲激烈,據測算,重點城市的平均溢價率爲19%,比去年同期提升了12%。溢價率超過50%的地塊數量明顯增多,重點城市成交地塊中11%爲高溢價地塊,同比增長6%。
其中,一線城市的高溢價地塊在成交地塊總量中佔比普遍較高。深圳的高溢價地塊佔比高達38%,該市年內成交地塊數量較少,且有很大一部分爲前海地塊,頗受房企關注。平均成交溢價率最高的城市分別爲廈門和南昌,經測算,其平均溢價率均超過50%。
“廈門和南昌兩地土地成交規模相對較小,一方面,單個地塊溢價率對城市平均水平的影響較爲顯著;另一方面,目前企業普遍向一二線城市轉移,整體市場熱度持續提升,溢價率排名靠前的城市主要爲一二線城市。”上海易居房地產研究院研究員嚴躍進對記者表示。
土地市場的火熱也使2013年以來各城市的土地出讓金較2012年同期出現明顯增長,統計數據顯示,上述重點城市前11月土地出讓金總計達16029億元,同比增長大幅提升67%。前11月土地成交金額過500億元的城市達到10個,其中上海、北京、杭州三地的土地出讓金超過1000億元,而去年同期成交金額達到500億元的城市僅4個,其中排名第一的上海成交金額也只是664億元,2013年的出讓金同比大幅增長169%。
除此之外,一二線城市高總價地塊頻出,總價地王記錄總是在不斷被刷新。全國重點城市土地成交總價最高的地塊成交金額高達217.7億元,僅次於2010年拍出的廣州亞運村255億元的成交價格。同時重點城市經營性土地成交總價排行榜TOP10、TOP20和TOP50門檻全面提高,達到近五年來的最高峯。
“2013年房企融資環境相對寬鬆,銷售業績亦大幅提升,現金充裕,因而,儘管2013年9月底國土資源部要求地方禁止出地王,但各地仍然不斷有高總價地塊成交。”李瑩說。
“在土地年度供地計劃經常完不成的背景下,房企普遍對後市預期過高。與此同時,地方政府每年都要實現一定額度的土地出讓收入,而上級管理部門又對土地出讓的數量指標有明確的計劃和限制。地方政府自然希望每塊地都賣出好價錢,甚至越高越好。同時,由於保障房供地任務的壓力,地方政府多采用捆綁形式供地,使保障房的成本轉嫁到商品房地塊,這也是導致地價越來越高的原因。”一位不願意透露姓名的業內專家對記者表示。
2014土地市場成交或創新高
除上述之外,李瑩通過數據分析還發現,由於2013年房企普遍調整了投資策略,紛紛加大了對一線城市的投入力度,因此帶來一線城市成交量出現了83%的增長幅度。其中上海的成交量超過2000萬平方米。二線及三四線城市成交規模整體爲增長態勢,分別提升了13%及34%,並且城市間存在分化,像西安、成都、瀋陽等之前成交量較高的城市2013年土地成交規模都出現了回落,而蘭州、杭州及南寧的土地市場相對火熱。
綜合來看,房企2013年以來在拿地規模上有較爲明顯增長。據統計,全國53個重點城市經營性用地成交總量的33%,而去年這一比例爲29%,提升了4%。
“新增土地中有較高規模來自一二線城市,同時房企在這一年也十分注重拿地成本的管控,雖然平均樓板價仍呈上漲趨勢,但漲幅不及全國重點城市平均土地成交水平的增長幅度,從這一點來看,體現了房企在這一年裏相對理性的拿地態度。”嚴躍進表示。
接受記者採訪的多位業內專家普遍預計2014年的土地市場將延續2013年四季度以來的熱度,土地供應量及土地成交量都將呈整體穩步增長的態勢,土地價格整體情況穩步上漲將是大概率亊件,尤其是一線城市的土地價格增長幅度比較猛烈。
上述不願意透露姓名的業內專家表示,具體來看,全國重點城市一季度土地價格或出現一定的降幅,但隨着淡季過去,土地價格還將回歸上行通道,二季度可以看做房企補充土地儲備的窗口期。如果下半年的宏觀政策依然平穩過度,那麼年底的土地價格或將再創新高。
“再從流拍、溢價來看,2014年流拍地塊單比仍然維持低位,而高溢價地塊佔比也將在十成左右。在政策趨穩的預期下,今年土地市場將延續2013年的火熱行情,土地流拍率不會出現提升,高溢價成交地塊數量也將穩步增長,土地市場火熱的態勢難以在短時間內消退,或再創新高。”某業內人士對記者表示。