|
||||
房地產市場近年來很不平靜,調控和市場成爲關鍵詞,黨的十八大和國家“十二五”規劃力推城鎮化,城鄉將實現一體化規劃和審批,房地產市場也將因此發生巨大改變。
過去幾十年,城市房地產飛速發展下的城鎮化很大程度上只是爲了集約利用土地,將農民趕上樓,然後進行土地“招拍掛”。這樣的方式雖然帶來了行業發展,但同時也帶來了很多隱患,農民既失去了賴以生存的土地,又沒有辦法在城市之中找到新的謀生之道,社會問題叢生。
所以,從“農村人”到“城市人”轉變的核心在於生活和工作方式的根本變化。新型城鎮化不能簡單地以集約利用土地爲出發點,只有以產業帶動、解決就業方式根本轉變的城鎮化纔是新型城鎮化,也纔是有價值的城鎮化。
而要想讓農民變爲真正的市民,僅僅解決就業問題是遠遠不夠的,更需要醫療、社保和子女教育問題作爲配套政策的逐步完善,這些對國家來說是一個沉重的負擔,但從目前我國的綜合實力來看,並不具備這個能力。
與此同時,房產行業承擔着城鎮化過程中完成基礎設施建設的重要任務。在土地紅利支撐的年代,只要是跟房地產“沾邊”的行業,都能賺得盆滿鉢滿,但同時,我們的社會也承受着這種粗暴增長方式帶來的“惡果”:大城市中不斷惡化的環境,難以爲繼的生態等等,都刺痛着生活在城市中的人。以北京爲例,2013年1月份出現了26天霧霾天,僅有5天空氣質量良好。無論是從自然環境方面考慮,還是從社會環境方面考慮,新型城鎮化的發展決不能走老路子。
不難看出,城鎮化的“重點”將會是三四線城市的城鎮化。對於三四線城市來說,流動人口有限,需求主要是當地人口的需求。因此從這個角度看,更多的是升級換代的需要,或者是外出務工人員的回鄉置業需求,這些是城鎮化過程中的“剛需”,對當地房地產行業具有推動作用。但是這個“運動”會在10年左右完成,所以,房地產要利用好這個時間段,也就是所謂的“機遇”。
雖然面對機遇,但要想避免走老路,無論是政府還是房企也都要慎重。
首先,前30年城鎮化的歷史在側,粗放的增長方式難以爲繼,在對土地資源的利用上,要慎之又慎。因爲,土地資源是發展房地產行業的根本所在,其本身就是稀缺資源。所以,規劃就顯得尤爲重要。
無論從政府層面還是企業自身角度看,都是如此。從政府的角度看,政府在做全局規劃時,要從當時當地的實際出發,規劃好產業的整體佈局。現實中“先拆遷後規劃”的例子不勝枚舉,結果是導致了人力物力的大量浪費。如果政府能夠在前期做好規劃,這些不必要的浪費都是可以避免的。因爲相對於企業來說,政府纔是最大的規劃者,做好產業規劃以實現一定區域內的自我循環是進行規劃的最終目的。
而從企業自身來說,房企應該走多元化路線,服從政府的整體規劃,搞清楚當地區域發展的定位,也就是城市規劃中一二三產業的定位,這樣才能避免與政府規劃的“背道而馳”。因爲在新型城鎮化的建設過程中,房地產企業並非是單純的建築商,同樣也是區域協調建設的規劃者。
事實上,城鄉一體化不是單純地把所有農村都建設爲城市,而是讓城市和農村之間的佈局更加科學合理。對於有保留價值的村莊,要像保護文物一樣給予保留,讓村牌佇立在路的一頭,一轉身就似時空轉換,從現代化城市轉向保留着原始味道的村莊。
新農村建設要打造一批“佈局合理、設施配套、功能齊全、環境有序、村莊優美、治安良好、產業發展、展現田園風光”的新農村示範點,要以“清潔家園、清潔田園、清潔水源”爲重點,圍繞“增收產業多元化、村莊庭院綠化、環境衛生潔化、生活污水淨化、公共路燈亮化、村莊房屋美化、歷史文化特色化、便民服務信息化、村莊管理制度化”開展建設。最終的目標是打造建設規劃科學形態美、村容整潔環境美、創業增收生活美、鄉風文明和諧美、宜居宜業宜遊的美麗鄉村。
-周畢文/文