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2013年無疑是中國房企“出海”的“躍進”年,萬科、綠地、萬達等品牌房企在海外一擲千金,總部基地、SOHO中國、當代置業等公司也頗有斬獲。針對中國房企出海熱,《中國建設報·中國住房》記者就此專訪了高力國際董事總經理楊達。他認爲,中國實力房企開拓海外市場已成爲未來發展方向,但同時,預計2014年美國市場利率將會穩步上升,進而影響人民幣匯率,導致中國開發商海外投資成本上升。
中國住房:2013年,中國房企在海外集中“發力”,風險與前幾年相較有何變化,“出海”動機主要有哪些?
楊達:鑑於前幾年在經驗、信息、資金和技術等方面的限制,中國房企對海外市場的拓展效果不明顯。但近年來,由於國內一二線城市市場趨於飽和,加之土地成本偏高,上升快且競爭日趨激烈等因素造成國內市場競爭越發激烈,因此中國房企向海外市場拓展成爲新方向。
一直以來,在國內金融產品類型較爲單一、投資渠道相對有限的背景下,對房地產特別是住宅產品的投資成爲中國富裕人羣最感興趣的投資途徑之一。但隨着政府嚴厲且持續地調控住宅市場,使得出於資產保值、增值爲目的的投資需求部分轉向海外市場。此外,移民及子女留學等自住需求也呈日益上升趨勢——中國富裕人羣開始在海外住宅市場展現出強大的購買力和消費潛力。這一趨勢受到了國內房地產開發商的重視,包括綠地、萬科、萬達等在內的中國開發商已經通過獨立購地或出資與當地房地產企業共同開發的形式進入海外不動產市場。
對中國開發商而言,當前在海外開發房地產物業的回報相對穩定。海外多個市場的房地產物業估值在金融危機後走低,同時人民幣近年呈升值趨勢。這兩個因素致使國內開發商在海外購買和開發物業的成本相對降低。
事實上,很多國家1% 2%的低利率是吸引中國房企的關鍵。同時,歐美國家房地產市場正處於觸底反彈階段,而中國的房地產市場存在大量泡沫,因此海外市場機會相對較多。此外,中國開發商傾向於在發達國家中沿海且華人聚集度較高的門戶城市開發房地產物業,以期控制風險並獲得穩定收益。
中國住房:海外投資的融資渠道和開發模式有哪些?
楊達:一般情況下國內房企在海外投資的融資渠道主要有海外上市平臺資金、境內或境外私募基金融資、海外銀行貸款等。在外投資的房地產企業可以通過不同的合作及運營模式擴展業務,例如尋找當地開發商合作開發,國內房企在資金方面提供支持,當地公司主要負責項目開發以及運營管理,在雙方合作的過程中,國內企業可將運營經驗運用到國內市場中去。
中國住房:目前,中國房企在海外面臨的挑戰有哪些?應如何補齊短板並控制風險?
楊達:目前中國開發商在海外開發物業仍處於試水階段,主要挑戰有:中國開發商對海外物業市場及相關的法律、法規缺乏透徹瞭解;在當地缺乏業績記錄和規模效應,導致議價能力相對較弱;銷售及運營團隊的建立需要時間;此外,其回報與當地貨幣的匯率表現有很強的關聯性。
因此,國內開發商應加強對海外市場的深入瞭解,包括在產品和運營的本地化、海外人才培養等方面進行相應拓展和提升。
由於中國房企在進行海外投資時,與當地開發商合作是比較主要的投資模式,因此控制風險最重要的一點在於,在確定海外合作伙伴前,進行充分的調查與瞭解,尋求最合適的、有實力並且擁有良好記錄的海外合作伙伴。另外,在目標投資項目所在地區聘請法律、稅務、市場等方面專業的顧問公司也是在一定程度上合理控制投資風險的較好方式。
中國住房:與國外同行相比,中國房企有何優勢與弱勢?對於較早進入大陸投資的港資、臺資房企情況如何?
楊達:目前國內出海的企業都是些實力房企,資金相對充裕,看好並希望深入瞭解海外市場,但與當地開發商相比,對政策、法律法規等仍處於弱勢。
中國大陸是香港、臺灣財團主要的海外房產投資目的地,所以香港、臺灣財團在歐美國家與大陸房企競爭不大。總體而言,港臺財團在大陸的投資表現較爲優異,主要得益於他們較早進入這一市場,對市場環境、政策、文化等方面有充分的瞭解和把握,加上在臺灣和香港市場已經積累了多年行業經驗。
中國住房:2014年,海外投資環境如何?
楊達:2014年海外市場的投資環境和市場表現很難一概而論。金融危機以來,美聯儲的大規模債券購買計劃導致市場充斥大量廉價貨幣,預計美聯儲將逐漸減少債券購買計劃,而這對中國開發商和投資者對海外市場的投資意向有一定抑制作用。預計2014年美國市場利率將會穩步上升,進而影響人民幣匯率,導致中國開發商海外投資成本上升。
儘管如此,面對國內的限制性政策和高土地價格,對開發商而言海外投資還是值得的,尤其是在成熟的發達國家市場和當地開發商合作後,國內開發商可以對外宣稱獲得了海外市場的經驗和知識,從而增加在國內的市場威望。