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“三四百億元的維修基金,使用比例極低,這問題真該好好關注!”北京市政協委員、金隅集團董事長蔣衛平表示。
維修基金,也就是房屋的“養老錢”和“治病錢”,全名住宅專項維修資金或公共維修基金。當樓房頂層漏水、電梯年久失修時,想使用這筆錢卻異常困難,甚至有物業公司派專人跑了三年也沒鬧明白“公維”基金存哪兒了……專項維修資金使用難,正成爲困擾難題。
“一圈”走下來一年多
本是購房時居民上交的一筆錢,卻在使用時困難重重。早在2011年年初的年檢中,北京泰華濱河苑小區的7部電梯因急需大修而被要求停梯,可是這些電梯又帶病運行兩年。
按照規定,對電梯的大修及更換可以使用專項維修資金,但需經“列支範圍內專有部分佔建築物總面積三分之二以上的業主,以及佔總人數三分之二以上的業主”都簽字同意,再經過有關部門審批才能撥付使用。北京物業管理行業協會祕書長宋寶程說:“很多小區沒有業委會,加上有些業主對物業公司不信任,想完成‘雙三分之二’簽字難!”
即便是成立了業委會,“公維”基金的使用依然遭遇“審批難”。北京金港國際小區業委會提供的使用“公維”基金大修電梯的審批流程顯示,在三分之二業主同意的基本條件後,還要經過鑑定、審價、數據整理、數據關聯、維修、竣工驗收、申請、審批、付款等九個步驟,才能真正使用上這筆錢。北京金港國際小區業委會主任於志紅說:“光鑑定就要排隊半年,一圈走下來就得一年多。之前做的預算到批下來時,物價、人工費都漲了,根本不夠用。”
基金使用比例僅爲2.3%
據北京市住建委副主任程建華提供的數據,自從1998年實行“公維”基金制度以來,截至2013年年底,北京市的這筆錢累計金額約達到350億元,使用額約8億元。按此計算,基金使用比例僅爲2.3%。
宋寶程透露,目前北京這筆資金的賬目管理在“北京住房資金管理中心”,業務管理歸住建委相關部門,這些步驟先後到區房管局、市房屋安全鑑定總站、審計單位等多個部門辦理,業主對資金的存取還要到銀行,多頭管理太突出。除了多頭管理和運行效率低下,受訪專家一致認爲,目前“公維”基金還普遍存在着歸集不到位、數據混亂、增值不高、續籌困難等問題亟待解決。
北京大學行政管理系主任蕭鳴政認爲,建設主管部門和財政部門擁有代管權的同時,並未明確其對維修資金保值增值的義務,導致大多數城市維修資金收益率低於一年期存款利率。作爲公共維修基金的所有人,百姓並不知道錢存哪了。蕭鳴政說,既然是基金,就要去運作,不應讓它貶值。
隨着住宅使用時間的增長,維修資金使用需求的快速增長與實際撥付困難的矛盾將日益尖銳。一方面應將現有程序,利用創新手段突破現有管理障礙。北京市政協委員徐淑蘭說,實踐操作來看,可以讓業主通過一些如短信、微信回覆等手段,對基金的使用做表決,提高效率。另一方面,專家建議,結合我國現實,可進一步理順管理機制,由單一部門對專項維修資金管理制度統一管理,明確權責提高行政效率,降低管理成本,方便政策諮詢和相關事務辦理。